アパート経営で後悔する7つの理由！満室を目指す5つの対策も紹介

「アパート経営を始めたけど想定より維持費や修繕費が増加して収支が苦しい」

「賃貸需要のあるエリアを選んだつもりだったが、想定より空室が続いて不安」

「アパート経営で安定した家賃収入を得るためにはどうすればいい？」

このような悩みや疑問を抱えている方が、いらっしゃるのではないでしょうか。適切な戦略なしにアパート経営を始めてしまい、後悔するケースは多いです。そこで本記事では、アパート経営で後悔しやすい7つの理由と、満室を目指すための5つの対策を紹介します。後悔しないアパート経営について理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で後悔する7つの理由

アパート経営は魅力的な資産運用の手段ですが、事前の準備や戦略が不十分だと後悔するケースが少なくありません。

特に賃貸需要の見誤りや修繕費の負担増加、収支計画の甘さなどが原因で想定した収益を確保できず、経営が行き詰まることがあります。ここでは、アパート経営で後悔しやすい7つの理由を詳しく解説します。

1. 賃貸需要を見誤り空室リスクを甘く見積もった

アパート経営では、賃貸需要を見誤ると空室リスクが高まり、計画通りの収益を確保できなくなる可能性があります。需要の低いエリアで物件を購入してしまうと、想定以上に空室が長期化し、見込んでいた家賃収入が得られなくなります。

ターゲット層の設定を誤ることも、アパート経営に失敗する原因の1つです。たとえば間取りが2LDKでファミリー向けの設備を備えた物件を、単身者が多いエリアで運営すると想定より入居希望者が少なくなり、家賃を下げても空室が埋まらないケースがあります。

また、適切な広告を出さずに物件の露出が不足すると、そもそも入居希望者の目に留まらず、競合物件に埋もれてしまうこともあります。対策を講じないまま放置すれば、経営の悪化につながるため注意が必要です。

2. サブリース契約の条件変更に苦しんだ

サブリース契約は「家賃保証があるから安心」と思って契約するケースが多いですが、契約内容を十分に理解することが重要です。契約時には安定した収益が得られると説明されていても、数年後に家賃が一方的に引き下げられ、想定した収益を確保できなくなるケースもあります。

契約書には「一定期間後に家賃を見直す」といった条項が含まれており、事前に細かい条件を確認せずに契約してしまうと、途中で家賃を減額される可能性もあります。

サブリース契約を解除しようとしても違約金が設定されていれば、簡単に契約を終了できません。管理の手間を軽減する目的で契約したはずが、思うような経営ができずに後悔するオーナーも多いのが現状です。

3. 物件の老朽化による修繕費の負担で経営が圧迫された

築年数が経過すると設備の老朽化が進み、修繕費の負担が想定以上に増えるケースがあります。以下のような、大規模なメンテナンスが必要になると、場合によっては数百万円かかることもあるでしょう。

• 外壁の塗装
• 屋根の補修
• 給排水設備の交換

修繕費を見込まずにアパート経営を始めると、資金繰りが厳しくなり、経営が圧迫される要因となります。

また、入居者の退去時には原状回復費用が発生しますが、すべてを入居者が負担するわけではありません。通常、故意や過失による損耗は入居者負担となり、経年劣化や通常使用による損耗は貸主負担となります。

築年数が古い物件ほど、修繕範囲が広がるため、コストが膨らみがちです。長期間住んでいた入居者が退去すると、室内設備の交換や水回りの修理などが必要になり、多額の支出となる可能性があります。

4. 節税目的で購入したが想定ほど削減できなかった

「節税になる」と考えてアパート経営を始めたものの、期待していたほど税負担が軽減されず、後悔するケースがあります。特に十分な収益がなければ経費や減価償却をしても、そもそもの所得額が少ないため、想定していた節税効果を得られないこともあります。

また相続税対策としてアパートを購入したものの、借入金の割合や物件の評価額の計算を誤り、相続税の削減効果が得られなかったという事例もあります。不動産会社の説明だけを鵜呑みにし、事前に税理士や司法書士などの専門家に相談せずに進めてしまうと、効果的な節税対策ができない可能性があります。

5. 立地やターゲットを考慮せずに購入してしまった

アパート経営では立地選びが重要ですが「高利回りだから」といった理由だけで購入してしまうと、想定外の空室リスクに直面することがあります。特に人口減少が進む地域では、賃貸需要が低下しやすく、想定していた収益を確保できなくなるでしょう。

また、駅からの距離だけを基準にして立地を判断すると、競争力の低い物件を購入してしまう可能性もあります。たとえば最寄駅までの距離は近くても、駅周辺にスーパーや飲食店が少なかったり治安が悪かったりすると、入居希望者が集まりにくくなります。

ターゲット層に適した環境かを考えずに購入すると、結果的に家賃を下げるしかなくなり、収益性が悪化してしまう可能性が高まります。

6. 不動産業者のアドバイスを鵜呑みにして自身で市場調査を行わなかった

不動産業者のアドバイスを過信し、自身で市場調査をせずに物件を購入すると、想定していた収益が得られず後悔するケースがあります。「この物件はすぐに埋まりますよ」と言われて購入したものの実際には空室が続き、家賃を下げても入居が決まらないといった事態に陥ることもあるため注意が必要です。

また「管理が楽」「手間がかからない」と言われた物件でも、実際には設備の老朽化や修繕が頻発し、維持コストがかさむ場合があります。特に築年数の古い物件では、当初の計画を大幅に超える修繕費が発生する可能性があることを考慮しておきましょう。

自分でも調査し慎重に判断しなければ、想定以上の支出により経営が圧迫され、アパート経営を始めたことを後悔する結果になりかねません。

7. 収支計画を甘く予想外の支出に対応できなかった

満室経営を前提としたシミュレーションを行い、空室が発生した際の資金計画を考慮していないと、想定外の収益減少に対応できずに経営が行き詰まる可能性があります。

また変動金利でローンを組んでいた場合、金利の上昇によって返済負担が増加し、経営を圧迫するリスクがあります。特に金利が低い時期に無計画に借入れを行うと、将来的に支出が膨らむ可能性があるため注意が必要です。

さらに、排水設備の故障や外壁の補修など、突発的な修繕費の発生も経営を圧迫します。予備費を確保しておかないと緊急時の支払いが難しくなり、最悪の場合は物件の売却を迫られるケースも考えられます。

アパート経営で後悔しないための5つの対策

アパート経営で安定した収益を得るには、リスクを最小限に抑えるための適切な対策が必要です。賃貸需要の高いエリアを選定し、修繕費や維持費を考慮した資金計画を立てることが重要となります。

さらに管理会社に任せきりにせず、自ら物件の状況を定期的に確認することで、アパート経営におけるトラブルを未然に防ぐことが重要です。また青色申告や減価償却の活用など、適切な税務対策を講じることで、経営の安定を図ることもできます。

また入居率を維持するためには、集客戦略を強化し、空室リスクを抑える工夫も必要です。ここでは、具体的な対策を5つ解説します。

1. 賃貸需要の高いエリアを見極める

アパート経営を成功させるためには、賃貸需要の高いエリアを選定することが重要です。地域ごとの特性を把握し「大学や企業が集まるエリア」「交通利便性の高い地域」など、長期的に安定した需要が見込める場所を選びましょう。

また、周辺の生活環境も重要なポイントです。スーパーや病院・学校、公共交通機関のアクセス状況を確認し、入居者にとって住みやすい環境かを見極める必要があります。さらに競合物件の家賃や入居率を調査し、自身の物件が市場のニーズに合っているかを分析することも重要です。

長期的な視点でエリアを選び、ターゲット層に合った間取りや設備を備えた物件を選定することで、経営の安定性を高めましょう。

2. 修繕費・維持費を軽視せず収支計画を立てる

築年数の経過とともに外壁塗装や屋根の補修、給排水設備の交換など、大規模な修繕が必要になることが増えます。これらの修繕費を軽視すると、突発的な支出によって、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。

年間の修繕費を見越して積立金を確保し、余裕のある資金計画を立てることが重要です。また、定期的なメンテナンスを実施することで設備の状況を把握でき、予期せぬ修繕費の発生を抑えることができます。

特に築年数が古い物件では、適切な管理を怠ると入居率の低下につながる可能性もあるため注意が必要です。想定外の出費に対応できる余裕を持つことで経営の安定を図り、長期的な収益確保を実現しましょう。

3. 管理会社に依存しすぎず自らの目で物件運営をチェックする

アパート経営を安定させるためには、管理会社に依存しすぎず、オーナー自身が物件の管理状況を把握することが重要です。管理会社に任せきりにすると、入居率の低下や修繕の遅れに気づかず、経営が悪化してしまう可能性があります。そのため管理会社を選ぶ際は、以下の内容を確認し、信頼できる不動産業者を選びましょう。  

• 入居率の管理状況
• クレーム対応の質
• 空室対策の実績

管理手数料の安さだけで決めるのではなく、修繕提案や入居者対応のサポート内容を精査することも大切です。さらに、オーナー自身が定期的に物件を訪問し、清掃状況や設備の劣化を確認することで、トラブルの早期発見につながります。

4. 無駄な税負担を抑える

アパート経営では、税負担を適切に管理することで、手元に残る利益を最大化できます。特に青色申告を活用すれば、最大65万円の控除が受けられ、税金を抑えることが可能です。

一方、白色申告には基礎控除はありますが、青色申告とは異なり特別控除や損失の繰越などの優遇は受けられません。青色申告を選ぶことで、帳簿が必要になるものの、節税メリットは大きいといえるでしょう。

また、減価償却費を計画的に計上することで課税所得を圧縮し、節税効果を高めることもできます。さらに不動産所得が赤字になった場合、給与所得と損益通算を行うことで、所得税の負担を軽減できる場合もあります。  

税理士などの専門家と相談しながら、適切な税務戦略を立てることが重要です。節税対策を適切に行うことで、経営の安定性を高め、長期的な収益確保につなげましょう。

5. 集客力を高めて安定した入居率を維持する

管理会社に任せきりにせず、オーナー自身も集客に取り組むことで、空室リスクを軽減できます。たとえば、ターゲット層に合わせた設備の導入や、内装の改善、広告写真の質を向上させることで、物件の魅力を効果的にアピールすることができます。  

なかでも注目したいのが、ECHOESのような賃貸募集支援ツールの活用です。SUUMO・HOME’S・at homeなど複数の大手ポータルサイトに物件情報を一括掲載できるため、掲載の手間をかけずに最大限の露出が叶います。

さらに、「反響改善アナライザー」機能を使えば、問い合わせ件数・閲覧数・内見結果などの反響データをもとに、広告内容や募集条件の見直しが可能。今の掲載内容で十分か？ どこを改善すれば反響が伸びるか？──そうした判断を感覚ではなく“データで可視化”できるのが、ECHOESの強みです。
集客活動を積極的に行い、空室期間を短縮することで、長期的な収益の安定を実現しましょう。

まとめ：アパート経営で後悔しないために集客力を高めよう

アパート経営で後悔しないためには、事前の市場調査と綿密な収支計画が欠かせません。特に、空室リスクや修繕費の負担を軽減するためには、賃貸需要の高いエリア選びや適切な維持管理が重要です。

また、管理会社に任せきりにせず、自ら運営状況を把握することで、空室の長期化や突発的な支出といったアパート経営上のリスクを最小限に抑えられます。そして、安定した収益を確保するために欠かせないのが“集客力”です。ECHOESを活用すれば、SUUMOやHOME'Sといった複数の大手不動産ポータルサイトに一括掲載が可能。

物件の魅力も自分の言葉で伝えられるので、不動産会社任せでは得られなかった反響が期待できます。不動産会社に頼るだけでは埋まらなかった空室も、自分で動けば結果が変わる時代になりました。ECHOESなら特別な知識がなくても、反響アップに直結する募集がすぐに始められます。
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