【必見】アパート経営で成功する7つのポイント！失敗する人との違いも解説

「アパート経営で安定した家賃収入を得たい」

「アパート経営は10年後、20年後も続けられるのか？」

「成功するために何をすればいいのか？」

このような希望や疑問を持つ方は、多いのではないでしょうか。アパート経営を成功させるには市場のニーズを把握し、リスクを見極めた上で適切な管理を行うことが重要です。

そこで本記事では、アパート経営を成功させる7つのポイントと、成功する人と失敗する人の特徴を紹介します。アパート経営で成功する人の空室対策も理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で成功する7つのポイント

アパート経営を成功させるには、収益を最大化し、リスクを最小限に抑えるための戦略が必要です。しかし準備や対策が不十分だと、空室リスクや管理コストの増加により経営が行き詰まることもあります。特に重要なのは、以下の3つを整えることです。

• 立地条件の見極め
• 収支計画の策定
• 管理体制の構築

これらを踏まえて、長期的な視点で安定した経営を目指すことが求められます。ここでは、アパート経営で成功するための7つのポイントについて紹介します。

1. 立地選びを徹底する

アパート経営を成功させるためには、立地選びが重要なポイントです。立地が悪いと入居希望者が集まらず、長期間の空室や家賃の値下げを余儀なくされるリスクが高まります。物件購入前に市場調査を行い、長期的に安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことが重要です。

市場調査の内容として、地域の賃貸需要や家賃相場だけでなく、競合物件の入居率にも注目しましょう。たとえば、人口が減少している地域や賃貸物件が供給過多なエリアでは、今後の需要が低下する可能性があります。一方で、都市部や再開発が進むエリアでは新たな需要が生まれやすく、安定した経営が期待できます。

賃貸需要が高いエリアには、以下のような特徴があります。

• 駅近
• 大学周辺
• 商業施設が充実
• オフィス街へのアクセスが良好

上記の条件を参考にエリアを選ぶことで、長期的な収益の安定につながるでしょう。

2. 定期的に物件のメンテナンスを行う

アパート経営を安定させるには、建物の安全性や見た目などを保つためのメンテナンスが必要です。ここでのメンテナンスとは、故障や劣化が進行する前に行う点検・清掃・小規模な修繕対応を指します。

築年数が経過すると、設備の故障や建物の劣化が進みやすくなるため、以下のような点を定期的にチェックしましょう。

• 外壁にひび割れや汚れがないか
• 共用部（廊下・階段など）の清掃状況
• 給湯器やエアコンなどの設備が正常に作動しているか

こうした日常的な確認や対応を怠ると、故障が発生してからの対応になり、かえって費用が高額になるケースもあります。また、設備の故障が続くと入居者からの不満につながり、退去リスクが高まるため注意が必要です。継続的な管理を心がけ、長期的な経営の安定につなげましょう。

3. 収支計画を慎重に立て、リスクを考慮した運営をする

アパート経営では家賃収入があっても、適切な収支計画を立てなければ経営が不安定になります。特に、ローン返済や維持費の負担が重くなると、赤字に陥るリスクが高まります。

そのため、以下のような支出を正確に把握しましょう。

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費
• ローン返済額

これらの支出を把握し、空室時でも対応できるキャッシュフローを確保することが重要です。満室経営を前提とせず、80〜90％程度の入居率でも収支が回るよう計画を立てておきましょう。

築年数が経過すると空室が増えやすいため、長期的な視点で資産管理を行うことが大切です。余裕を持った資金計画を立て、安定したアパート経営を目指しましょう。

4. 節税対策を活用する

アパート経営では、適切な税務対策を行うことで、手元に残る利益を増やすことが可能です。特に青色申告は節税に有効な制度であり、白色申告と比較して多くのメリットがあります。

青色申告を利用すると、最大65万円の特別控除が適用されるため、所得税や住民税の負担を軽減できます。また、赤字が出た場合でも最長3年間繰り越しが可能で、翌年以降の所得と相殺できるため、将来の黒字と相殺して税額を抑えることが可能です。一方、白色申告にはこのような控除がなく、税負担を抑える方法が限られています。

さらに、建物や設備の減価償却を計画的に行うことで、購入費用を経費として計上し、課税所得を抑えることも可能です。これらの節税対策は、専門的な知識が必要となるため、税理士と相談しながら自身の経営状況にあった対策を行いましょう。

5. 信頼できる管理会社と契約する

アパート経営の安定には、信頼できる管理会社の選定が欠かせません。管理会社の対応が悪い場合、以下のような問題が起こる可能性があります。

• 入居者からのクレーム処理が遅れる
• 共用部の清掃や点検が行き届かず住環境が悪化する
• 修繕の対応に時間がかかり入居者の不満が溜まる

以上のような問題が原因で、入居者の満足度が下がり、退去や空室につながります。管理会社を選ぶ際は、管理戸数が多く、入居率の高い実績のある会社を選ぶことが重要です。このような管理会社は、地域の市場動向に精通しており、適切な対応や提案が期待できます。

また、管理費が相場より安すぎる会社は、サービスの質が低下する可能性があるため注意が必要です。管理会社を選ぶときは、以下のポイントを確認しておきましょう。

• 清掃やクレーム対応などの業務内容は限定されていないか
• 対応スピードやスタッフの体制に問題はないか
• 過去の実績や口コミの評価はどうか

オーナー自身も定期的に物件の状態を確認し、管理会社と連携を図ることで、長期的な安定経営につなげましょう。

6. 市場の変化を見極め長期的な経営戦略を持つ

アパート経営を成功させるには、長期的な視点で戦略を立てることが重要です。築年数が経過した物件は、単にリフォームするだけでなく、売却や建て替えといった選択肢も検討してみましょう。老朽化が進むと修繕費がかかり、家賃を下げても入居者が集まりにくくなります。

また、近隣の開発状況や人口動態の変化にも注目しましょう。たとえば、新しい商業施設ができたり駅が新設されたりすると、賃貸ニーズが高まることが期待できます。反対に人口が減少する地域では、入居者確保が難しくなるため、経営戦略を見直すことが必要です。

市場の変化を的確に把握し、状況に応じた柔軟な対応を行うことで、持続的な収益確保につながります。

7. 空室対策を徹底する

アパート経営において、空室の発生は最大のリスクです。賃貸市場の競争が激しいため、空室対策を行わないと入居者が決まらない状況が続く可能性があります。築年数が経過した物件でも、競争力を維持するために以下のような対策を検討しましょう。

• 内装のリノベーション
• 無料インターネット回線の導入
• 防犯設備の強化

また、管理会社に任せきりにせず、物件のアピールがきちんとできているかを自ら確認することも重要です。募集条件や広告内容の見直しが、空室解消の大きな一手になることもあります。

最近では、オーナー自らが物件の魅力を伝えることで、反響が大きく変わるケースが増えています。「ECHOES（エコーズ）」を使えば、SUUMO・HOME'S・at homeといった大手不動産ポータルに一括で物件を掲載できるほか「反響改善アナライザー」機能により、これまでブラックボックスだった募集の問題点を"見える化"することも可能です。

不動産会社任せでは難しかった改善のスピード感や、ピンポイントな施策も、ECHOESならすぐに始められます。「空室がなかなか埋まらない」と感じたら、ECHOESで自分から動く空室対策を始めてみませんか？

アパート経営で成功する人と失敗する人の違い

アパート経営では、同じような条件であっても、成功する人と失敗する人がいます。違いは市場の動向を把握し、長期的な視点で経営戦略を持てるかにあります。

成功する人は収支計画を慎重に立て、適切な物件管理を継続します。一方で失敗する人は、場当たり的な判断をし、空室対策や管理を怠る傾向があります。ここでは、両者の特徴や具体的な行動を紹介します。

1. アパート経営で成功する人

アパート経営の成否は、事前準備と運用の工夫によって大きく変わります。成功する人は、市場のニーズを的確に把握し、空室や修繕などのリスクを予測したうえで適切な管理を行っています。

成功する人が行っている、具体的な行動は以下のとおりです。

• 需要の高いエリアを選定（大学・企業・商業施設の近隣など）
• 競合物件の調査と適正な価格設定
• ターゲット層に適した間取りや設備を導入
• 空室・家賃下落・修繕リスクへの対策

さらに、空室対策として募集方法を見直したり修繕費の積み立てを計画的に行ったりすることで、収益の変動にも対応できるようになります。

2. アパート経営で失敗する人

アパート経営で失敗する人の特徴は、短期的な利益を優先し、業者任せでリスクを軽視することです。特に以下のような、物件選びや収支計画の甘さが失敗の要因となりやすい傾向があります。

• 自分で物件を選定していない
• 収支計画を人任せにしている
• 目先の利益を求めている

たとえば、「この物件はおすすめです」と不動産会社に勧められ物件を購入しても、実際には賃貸需要が少ないエリアだった場合、空室が続き想定していた収益を確保できません。

また、収支計画を立てる際に修繕費や固定資産税などを見落とすと、家賃収入が減った際にローンや維持費の負担が大きくなり、アパート経営の継続が難しくなる可能性があります。

アパート経営で成功する人が実践する3つの空室対策

アパート経営において、空室リスクを最小限に抑えることが成功の鍵です。どれだけ立地が良くても、間取りがニーズに合っていなかったり、設備が古かったりすると入居希望者に選ばれない可能性があります。特に築年数が経過した物件は、競争力が低下して入居率が下がり、家賃収入の減少につながります。

成功するオーナーは、物件の魅力を向上させる施策を実施し、競争力を維持しながら早期の入居促進を図っています。ここでは、アパート経営で成功する人が実践する空室対策を3つ紹介します。

1. リフォーム・設備投資で魅力を高める

築年数が経過した物件は、内装や設備が古くなり、入居希望者にとって魅力が低下しがちです。しかし、ニーズにあったリフォームや設備投資を行うことで、物件の競争力を高めて入居率を向上させることが可能です。

特に以下の設備は、入居の決め手となりやすいポイントです。

• インターネット無料
• 宅配ボックス
• 防犯設備の強化

上記の設備を導入することで、築年数が古い物件でも最新の賃貸ニーズに対応し、入居者に選ばれる物件へと変えることができます。費用対効果を考慮しながら、適切な設備投資を行うことが重要です。

2. キャンペーン・特典を活用する

空室対策として、初期費用を抑えるキャンペーンや特典を活用するのも有効な方法です。特に、賃貸契約の際にかかる初期費用を負担に感じる入居希望者に対し、ハードルを下げる施策は効果的です。具体的には、以下のような施策があげられます。

• 敷金・礼金ゼロ
• フリーレント制度
• 家具・家電付きの物件

上記の施策を活用することで入居希望者の負担を軽減し、早期契約につなげられます。特典を打ち出す際は、ターゲット層に応じた工夫も重要です。

たとえば、学生や新社会人向けには「家具家電付き」や「初月家賃無料」とすることにより訴求力を高められます。期間限定のキャンペーンを実施することで、入居の決断を早める効果も期待できます。近隣の競合物件の空室状況や家賃相場などを踏まえたうえで、他の物件と差別化できるような特典を検討してみてください。

3. ポータルサイトへ掲載し物件の魅力をアピールする

どれだけ魅力的な物件でも、入居希望者に情報が届かなければ、空室は解消されません。そのため、効果的な広告戦略を取り入れることが重要です。とくに近年では、大手ポータルサイトへの掲載が集客の重要なポイントとなっています。

しかし、委託している管理会社によっては、物件の魅力が十分に伝えられていないケースもあります。写真の質が低かったり、物件の特徴が適切にアピールされていないと、他の物件に埋もれてしまう可能性があります。

物件情報をポータルサイトに自ら掲載依頼できるECHOESを活用することで、より効果的な空室対策が可能になります。さらに、反響データを分析しながら、募集条件を適宜調整できるため、戦略的な入居促進が実現できます。

空室期間を短縮して安定した収益を確保するために、物件の魅力を最大限に伝える広告戦略を積極的に取り入れることが成功のポイントです。

まとめ：空室対策と収支管理を徹底してアパート経営を成功させよう

アパート経営を成功させるには、市場調査を徹底し適切な物件管理を行うことが重要です。成功するオーナーは賃貸市場のニーズを正しく把握し、空室や修繕費のリスクを想定した経営を行います。一方で、業者任せの運営や収支計画の甘さがあると、経営が行き詰まる原因になります。

また、空室対策として、物件の魅力を入居希望者に伝える工夫は重要です。物件の魅力を高めるためには、以下の対策が効果的です。

• リフォームや設備投資
• キャンペーンの活用
• ポータルサイトへの掲載

大手ポータルサイトに物件情報を自ら掲載依頼できるECHOESを活用すれば、入居希望者に物件の魅力を効果的にアピールできます。写真や間取りなど物件の強みを発信できるため、集客力の向上が期待できます。

さらにECHOESには「反響改善アナライザー」という過去の反響データから特徴を分析し、現在の募集状況を判断する機能もあるため、現状の課題を確認し対策することで反響数の増加を見込めます。市場の変化に対応しながら、集客力を強化し安定したアパート経営を目指しましょう。