アパート経営で注意すべき7つのリスク！経営の安定性を高める対策方法も解説

「アパート経営はリスクが高いと言われるけど、本当にそうなの？」

「築年数が経ったアパートでも空室対策はできるのか気になる」

「家賃滞納されたときの対処は、どうすればいいの？」

こうした悩みや疑問を抱える賃貸オーナーの方は、多いのではないでしょうか。アパート経営には空室や家賃滞納などのリスクがありますが、事前に適切な対策を講じておくことで、経営の安定性は大きく変わってきます。

本記事では、アパート経営で注意すべき7つのリスクとその具体的な対処法をわかりやすく解説します。多くのオーナーが頭を悩ませる空室リスクの改善策も紹介していますので、将来の安定収入を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。

【対策あり】アパート経営で注意すべき7つのリスク

アパート経営は安定した収益を期待できる一方で、事前に把握しておきたいリスクも存在します。空室や家賃滞納など、想定外の事態が起これば、アパート経営への打撃となる可能性もあるでしょう。ここでは、アパート経営を検討するうえで注意すべき7つのリスクと、それぞれの対策方法を具体的に解説します。

1. 空室が発生し家賃収入が減るリスク

空室が続くと家賃収入が得られず、ローン返済や固定費の支払いに影響を及ぼす可能性があります。特に立地や設備に競争力がない物件は、入居が決まるまでに時間がかかり、経営全体の安定性を損なうリスクがあるでしょう。

例えば、周辺の賃貸需要が下がっているにも関わらず家賃を下げられない場合や、築年数の経過による物件の老朽化で入居者から敬遠されるケースもあります。こうした「集客がうまくいかず空室対策ができていない」という課題を持っているなら、賃貸オーナー向け募集支援サービスECHOES（エコーズ）を使うのがおすすめです。

ECHOESを活用すれば、オーナーが自分で大手ポータルサイトに掲載を依頼でき、物件の魅力を自分の言葉でアピールできます。さらに、反響データを“見える化”し、反響が少ない原因（写真の少なさ・情報の不足など）も自動で分析。改善点が明確になるので、成約につながる次の一手がすぐに打てるのも魅力です。空室対策の第一歩として、ECHOESを使って自ら募集してみてはいかがでしょうか？

2. 家賃滞納により収益が不安定になるリスク

入居者が家賃を滞納すると、毎月の収益が不安定になり、アパート経営に深刻な影響を及ぼします。家賃の滞納が長引くと、督促や内容証明の送付、最終的には法的手続きなど、多くの時間と労力が必要になるケースが多いです。

さらに、家賃を回収できないまま退去された場合、その損失はオーナーが直接負担しなければなりません。こうしたリスクに備えるために、多くのオーナーが家賃保証会社を活用し、収益への影響を軽減しています。

家賃保証会社を活用すれば、滞納が発生しても代わりに家賃を立て替えてくれるため、収益の安定につながります。家賃滞納は起こりうる前提で考え、あらかじめ保証会社を活用しておくことが、家賃滞納のリスクを減らすうえで有効な手段です。

3. 金利上昇でローン返済が厳しくなるリスク

変動金利でローンを組んでいる場合、将来的な金利の上昇によって返済額が増加し、ローンの返済が厳しくなる場合があります。特にインフレの進行や金融政策の転換など、経済状況によっては金利の負担が大きくなり、キャッシュフローが悪化するリスクが高まるでしょう。

長期的な投資計画を立てずにいると、返済額の増加により経営が圧迫されます。リスクを抑えるためには、将来的に2〜3％の金利上昇を見越した返済シミュレーションを行い、余裕のある資金計画を組んでおくと安心です。リスクを想定したうえで戦略を立てることで、アパート経営を安定させることができます。

4. 修繕費が増大し収益を圧迫するリスク

アパートの経年劣化により、外壁や屋根、給排水設備などの修繕が必要になります。築年数が経つほど不具合が増え、突発的な修理が発生しやすくなるでしょう。その結果、想定外の出費が積み重なり、収益を圧迫してしまうリスクがあります。

修繕費を抑えようとして対応を後回しにすると、入居者の満足度が低下し退去につながる可能性もあります。エアコンや水回りの設備など生活に直結する部分は、特に不満が出やすいため2〜3年を目処に点検し、10年で計画的な交換を検討しておくと安心です。事前の準備を行い、突発的な出費を抑えることで、安定した経営を実現できるでしょう。

5. 賃料が下落し収益が減るリスク

賃貸市場では、競合物件の増加や地域の需要低下により、家賃を引き下げざるを得ないケースもあります。築年数の経過にともない設備の古さが目立つと、近隣相場より賃料を下げなければ、入居希望者が見つからないことも考えられます。

賃料が下がると返済計画にズレが生じ、想定していた収益を確保するのが難しくなるでしょう。こうしたリスクを抑えるには、ターゲット層のニーズをとらえたリフォームや設備投資を行い、物件の競争力を維持することが重要です。例えば、次のような改善策が有効です。

• 無料インターネットを提供する
• 3点ユニットバスをバストイレ別にリフォームする
• 防犯カメラを設置する

入居希望者のニーズに即した改修を行うことで、物件の魅力を保ち収益性を維持できます。

6. 災害で物件が損壊するリスク

アパート経営では、地震や台風などの自然災害によって物件が損壊し、多額の修繕費用が発生するリスクがあります。災害によって入居者が退去すれば、一時的に収入が途絶える可能性もあり、経営に与える影響は大きくなります。

こうしたリスクに備えるためには、火災保険への加入が基本です。地震保険について、地震被害のすべてを補償できるわけではありませんが、経済的ダメージを軽減させるための備えとして有効です。必要に応じて、家賃損失補償や水災対応などの特約も検討しましょう。

ただし、補償内容が実情と合っていないケースもあるため、定期的に保険の見直しを行うことが重要です。ハザードマップで災害リスクの高いエリアを把握したり、災害時の対応フローを設定したりしておくと、災害時のダメージを最小限に抑えられます。

7. 管理の不備により経営が悪化するリスク

物件管理が行き届いていないと、入居者からのクレームや不満が増え、早期退去や空室につながります。特に清掃や設備点検を怠ると、物件の印象が悪くなり、入居率が低下する原因にもなるため注意が必要です。

管理会社に委託している場合でも、対応の質が悪いとトラブルが長期化し、退去につながるリスクがあります。そのため管理会社を選ぶ際は、以下の項目を管理会社のHPや口コミサイトなどで確認しておくことが重要です。

• 地域での評判
• 管理実績
• 入居者対応のスピードや内容

安定した賃貸経営を目指すには、信頼できる管理体制の構築が重要です。長く住んでもらえるよう事前にトラブルを防ぎ、入居者が心地よく暮らせる環境を整えておきましょう。

リスクのあるアパート経営で成果を出す人と苦戦する人の違い

アパート経営は、安定収入を得られる魅力的な手段ですが、誰でも順調に収益を上げられるわけではありません。成功する人と苦戦する人では、物件選びや運営方針における視点や、行動に明確な違いがあります。ここでは、成果を出すオーナーが意識している4つのポイントを紹介します。

1. アパート経営を長期的視点で計画できているか

アパート経営で成果を上げている人は、目先の利益だけにとらわれず、長期的な視点で計画を立てています。人口動態や地域の開発状況など、将来的な賃貸需要の変化を踏まえて戦略を組み立てることが重要です。

例えば、物件購入時には築年数や立地だけでなく、将来的な修繕コストや税負担も想定したうえで資金計画を立てています。また突発的な支出に備えて、家賃収入の3〜6ヶ月分を運営資金として確保しておくこともポイントです。急な修繕費や入居者対応の費用にも対応できるため、経営の安定につながります。

一方、初期利回りや節税効果だけを見て判断すると、運営が軌道に乗らなかった場合に資金繰りが悪化しやすくなります。アパート経営は短期で成果が出るものではないからこそ、長期目線での柔軟な計画が重要です。

2. 管理の負担を適切に分散し安定運営できているか

アパート経営を円滑に進めるためには「任せる業務」と「自分で行う業務」を明確にすることが大切です。すべての業務を自分ひとりで抱え込もうとすると、入居者対応が遅れてしまうおそれがあります。

特に修繕やトラブルの初動対応が遅れると、入居者の満足度が下がり退去につながるケースもあるでしょう。信頼できる管理会社を選定すれば、清掃やクレーム対応などの日常業務を安心して任せられます。オーナーとしての負担を軽減し、入居者にとって安心できる環境を整えることが、結果的に長期的な安定経営につながります。

3. 入居者目線を意識した集客施策を実施できているか

成果を出すオーナーは、自分の目線だけでなく、入居者の立場に立った集客を行っています。立地や築年数といった条件だけでなく、実際に住んだときの快適さや安心感をアピールできるかがポイントです。

たとえば、内見時の印象を高めるために室内を清掃し、清潔な空間を保つことが基本です。さらにモデルルームのように家具を設置し、生活のイメージが湧く工夫をすれば入居意欲を高める効果も期待できます。また、設備面ではインターネット無料や宅配ボックスなど、現代のニーズに合わせた付加価値を提供することで競合との差別化が図れるでしょう。

一方で、思い込みでリフォームやサービスを導入しても効果は出にくいため、入居者の声やエリア特性に基づいた判断が重要です。入居者に「ここに住みたい」と思ってもらえる工夫が、結果として空室対策と収益の安定につながります。

4. 安定した集客の仕組みを構築し空室を防げているか

空室を減らして安定経営を続けているオーナーは、入居募集を仕組み化しているのが特徴です。募集活動を管理会社任せにするのではなく、自ら募集状況を確認し、戦略的に集客を行っています。

今や、入居希望者の約8割がネットで物件を探している時代。それにもかかわらず、ポータルサイトに掲載されていない物件は、そもそも“探されるチャンスすら得られていない”のが現実です。

管理会社に任せきりの場合、「ポータルサイトにそもそも掲載されていない」「掲載されていても写真が少ない・内容が古い・誤情報がある」といったケースも少なくありません。これでは、本来持っている物件の魅力も、十分に伝わらず機会損失につながってしまいます。

まずは「そもそもポータルサイトに本当に掲載されているか？」「物件情報が魅力的に見えているか？」を確認し、必要に応じて募集戦略を立て直すことが空室対策の第一歩です。

そんなときに頼れるのが、賃貸オーナー向け募集支援サービス「ECHOES（エコーズ）」。ECHOESなら、SUUMO・HOME’S・at homeといった複数の大手ポータルサイトに一括かつ確実に物件を掲載可能。

さらに、閲覧数・問合せ数などの反響データを“見える化”し、ECHOES独自のアルゴリズムで反響が伸びない原因や改善点を明確化。成約につながる次の打ち手がすぐに見えてきます。「なんとなく管理会社に任せる」のではなく、オーナー自身が主導して集客力を高めていくことで、長期的に安定した経営を目指せるでしょう。

リスクを抑え安定してアパート経営するためには大手ポータルサイトへの掲載が重要

空室リスクは、アパート経営における最も深刻な課題の1つです。立地や設備が優れていても、情報をうまく伝えられないと空室が長引くこともあります。管理会社に募集を任せていたとしても、ポータルサイトに物件情報が掲載されていなかったり、内容が不十分だったりするケースもあります。

そのため、オーナー自身が情報の掲載状況を確認し、必要に応じて内容の修正や掲載依頼を行うことが大切です。自ら物件の魅力を掲載できるECHOESを活用すれば、大手ポータルサイトに直接掲載できるうえ、掲載内容の改善ポイントも可視化できます。

まとめ：集客力をアップさせてアパート経営のリスクを抑えよう

アパート経営では、さまざまなリスクが経営に影響を与える可能性があります。特に注意したいのは、以下のようなリスクです。

• 空室による家賃収入の途絶
• 家賃滞納によるキャッシュフローの悪化
• 金利の上昇によるローン返済額の増加
  

これらのリスクをすべてゼロにすることは難しいですが、事前に備えることで影響を軽減できます。中でも空室リスクは、家賃収入を得るための根幹であり、経営への影響が大きい要素です。

こうしたリスクに備えるためには、物件の魅力を自分の言葉で大手ポータルサイトに掲載できる、ECHOESの活用をご検討ください。ECHOESを使えば、過去の成約データをもとに反響が少ない原因を分析し、改善につなげることも可能です。管理会社に募集業務を依頼している場合でも、ECHOESを併用し集客力を強化することで、空室リスクの軽減につながるでしょう。