アパート経営で広告料をかける3つのメリット！費用対効果を最大化する方法も解説

アパート経営

アパート経営における広告料とは？仲介手数料との違いも解説

アパート経営をする中で、空室対策のために「広告料」を支払う場面があります。しかし広告料の役割を、疑問に思う方は多いでしょう。ここでは広告料の仕組みと、仲介手数料との違いについて具体的に解説します。

1. アパート経営における広告料とは

アパート経営における「広告料」とは、オーナーが仲介業者に支払う費用の1つで、物件を積極的に紹介してもらうための費用です。不動産業界ではAD（Advertisementの略）と呼ぶこともあります。

広告料を設定すると、仲介業者は物件を優先的に紹介するようになります。具体的には、店頭の目立つ場所やポータルサイトで露出を増やしたり、営業スタッフが優先的に紹介したりするための費用です。

特に郊外や競争が激しいエリアでは、広告料が高額になるケースが多いです。なぜなら郊外や地方では、都市部と比較して家賃が低く設定されており、仲介業者が得られる仲介手数料（売上）も少なくなります。

そのため、仲介業者は売上を確保するために、広告料の高い物件を優先して紹介する傾向があります。郊外エリアでは家賃の2〜3ヶ月分の広告料を設定している物件も珍しくありません。

2. 広告料と仲介手数料の違い

アパート経営において混同されやすいのが「広告料」と「仲介手数料」です。それぞれの役割や法的な位置づけをしっかりと理解しておく必要があります。仲介手数料とは、入居が決まった際に仲介業者へ支払う報酬です。

宅建業法により、仲介手数料は貸主・借主それぞれ家賃の0.5ヶ月分ずつ、合計で最大1ヶ月分までと上限が明確に定められています。ただ、依頼者の承諾があれば、どちらか一方から賃料の1ヶ月分以内までの手数料を受けることも可能で、実務上は、借主が1ヶ月分支払うケースが多いです。一方で広告料とは、仲介業者が積極的に物件を紹介するように促すために、貸主が払う費用です。仲介業者の営業活動を活性化させるために、仲介手数料とは別枠で設定します。

広告料の宅建業法上における扱いは「新聞広告などの宣伝費」と同様で、実費負担に近い概念として位置付けられています。そのため、法的には宅建業法で規定される仲介手数料とは異なり、仲介業者の報酬には該当しないことを理解しておくことが重要です。

アパート経営における広告料の相場

アパート経営で広告料を設定する場合、家賃の1ヶ月分から高いときで3ヶ月分ほどが一般的な相場です。例えば家賃が5万円の場合は、5〜15万円程度の広告料を支払うことになります。ただし、これはあくまで目安であり、物件のエリアや募集時期などによって金額は異なります。

特に郊外や地方都市、競合物件が多いエリアでは、広告料が高めに設定される傾向があります。一方で東京の都心部のように需要が高く、空室が埋まりやすいエリアでは、広告料は比較的低く抑えられる場合が多いです。つまり、需要と供給のバランスが広告料の相場を左右すると理解すると良いでしょう。

また、広告料は時期によっても変動します。入居者の動きが活発な1〜3月の繁忙期には広告料が低めになり、逆に入居者探しが難しくなる閑散期（夏場や年末）には、高めに設定される傾向があります。

さらに、競合物件の募集条件を事前に確認しておくことも大切です。近隣物件より高額な広告料を設定できれば、仲介業者が積極的に紹介してくれるため、より早く入居が決まりやすくなります。ただし、広告料を高額に設定しすぎるとオーナー自身の負担も増えるため、事前に予算計画をしっかりと立てておきましょう。

アパート経営において広告料をかける3つのメリット

アパート経営を成功させるためには、空室をできるだけ早く埋めることが大切です。そのためには仲介業者の協力が必要不可欠であり、広告料を適切に使うことで、物件の露出度や成約率が向上します。ここでは、広告料をかけるメリットを3つ紹介します。

1. 物件の紹介頻度が増える

広告料を設定すると、仲介業者が積極的に物件を紹介するようになります。仲介業者にとって広告料は重要な収入源の1つであるため、広告料が高い物件ほど優先的に扱われやすいです。例えば、店頭の目立つ場所や大手ポータルサイトで積極的に広告されるため、多くの入居希望者の目に留まりやすくなります。

仲介業者の担当者も、高い広告料が設定された物件ほど積極的にお客さんへ案内する傾向があります。結果として物件の紹介頻度が増加し、より多くの入居希望者にアピールできるでしょう。

2. 早期成約につながりキャッシュフローが改善する

広告料を高く設定すると、仲介業者がより熱心に物件を紹介するようになるため、早期成約につながる可能性が高まります。さらに、広告料が十分にある場合、仲介業者は入居希望者に対して仲介手数料の割引など、柔軟な交渉ができるようになります。

空室が長引くと、その分だけ家賃収入が減りキャッシュフローが悪化します。短期的には広告料の負担が増えますが、早く空室を埋めてしまった方が長期的に見れば収益は安定します。そのため、広告料を一時的に増やしてでも早期成約を目指すことが、キャッシュフローの改善に効果的な施策となりうるでしょう。

3. 仲介業者に対しての認知度がアップする

広告料を高めに設定すると、仲介業者のなかで「あのオーナーの物件は広告料が高いから積極的に紹介しよう」といった認知が広がりやすくなります。仲介業者の営業担当者同士が物件情報を共有することも多く、良い意味で注目されることで、自然と紹介頻度が増えるメリットがあります。

また複数のアパートを経営している場合でも、広告料が高いオーナーとして認知されれば、所有する他の物件も積極的に紹介してもらえる可能性が上がります。仲介業者との良好な関係性を築くためにも、広告料をうまく活用することは有効な手段です。

アパート経営において広告料をかけるべき3つの具体的タイミング

アパート経営において、広告料を「いつどのようなタイミングで設定するか」は、入居率を左右する重要なポイントです。しかし「いつ広告料を増やせばいいのかわからない」と悩む大家さんも多いのではないでしょうか。ここでは、広告料を増額することで効果が出やすいタイミングを3つ紹介します。

1. 空室が続いているとき

広告料を増額するべきタイミングの1つは、空室が長期化している場合です。例えば、空室期間が「3ヶ月」を超えるような場合、物件自体に何らかの問題があると仲介業者が判断している可能性があります。そのまま放置するとさらに空室が続き、キャッシュフローが悪化するリスクもあるため、早めの対策が重要です。

特に、夏場や年末など入居希望者の動きが鈍るオフシーズンは、通常よりも高い広告料を設定するのがおすすめです。オフシーズンには入居希望者の数が少ないため、仲介業者の担当者は1契約あたりの単価を意識します。

すなわち、入居希望者の動きが鈍る時期にこそ広告料を増額することで、仲介業者は物件を積極的に紹介してくれます。結果として、他の物件よりも早く入居者が決定する可能性が高まるでしょう。

2. 競合物件が多く差別化が難しいとき

周辺に競合物件が多く、差別化が難しい場合には、広告料を積極的に活用することが重要です。まずは周辺の競合物件が、どれくらいの広告料を設定しているかを把握しましょう。もし自身の物件の広告料が競合物件より低い場合は、広告料を引き上げることで、仲介業者からの紹介頻度が増加し、早期成約につながります。

また近隣に新築物件や、設備が充実した人気物件がある場合は、特に注意が必要です。物件のスペックだけでは勝負が難しいため、広告料を増額して担当者の紹介意欲をかき立てましょう。

3. 繁忙期を逃した閑散期（夏場・年末）に空室が生じたとき

賃貸市場には、物件探しが活発になる繁忙期（1〜3月頃）と、需要が落ち込む閑散期（夏場や年末など）があり、特に閑散期は注意が必要です。繁忙期は賃貸需要が高いため、比較的空室が埋まりやすいですが、閑散期は普段空室に困らない物件であっても苦戦を強いられる場合があります。

閑散期に広告料を増額することで、仲介業者の営業担当者が自身の物件を優先的に紹介する動機付けとなり、少ない需要の中でもしっかりと目立たせることが可能になります。特に夏場の6〜8月、年末の11〜12月末はお部屋探しをする人が少ないため、通常より積極的な広告料の活用がおすすめです。

アパート経営における広告料の効果を最大化する3つの方法

アパート経営では、広告料を効果的に活用することで空室を早期に埋め、収益を安定できます。ただし、広告料はただ多く支払えば良いというものではありません。ここでは、広告料を無駄にせず、最大限に効果を発揮させるための方法を3つ紹介します。

1. 期限付きで広告料を増額する

広告料を活かす効果的な方法として、期限を設けて広告料を増額することがあげられます。例えば、通常は広告料を1ヶ月分で設定している場合でも「今月末までに契約が成立した場合のみ広告料を2ヶ月分にアップする」といった期間限定の条件をつけることで、早期成約が期待できます。

このように期限を設定すると、仲介業者の営業担当者が「今契約すれば通常より多く報酬がもらえる」と考え、営業活動により一層の熱が入ります。また入居希望者に対しても、仲介手数料の値引き交渉など柔軟に対応しやすくなるため、契約率の向上につながります。ダラダラと広告料をかけ続けるのではなく、メリハリをつけることで、効果的な集客が実現できるでしょう。