登録日：2025.04.24
【完全攻略】アパート経営が難しいと言われる5つの理由！7つの対策を紹介
目次
「定年退職後の収入源を探しているけれどアパート経営は難しそう」
「物件の維持管理や修繕費が想像以上にかかったら、経営が回らないかもしれない」
「管理会社に任せているが空室が埋まらず不満に感じている」
アパート経営は魅力的な収益源ですが、実際には思いのほか難しいと言われることがあります。入居者の確保に苦労したり、ローン返済の負担が重く感じられたりする場面も少なくありません。
そこでこの記事では、課題を整理して具体的な対処法を紹介します。空室リスクやローン返済に対する不安を軽減し、安定した経営の基盤づくりが進めるため、ぜひ参考にしてみてください。
アパートの経営が難しいと言われる5つの理由
アパート経営には空室リスクや修繕費の負担など、乗り越えるべき課題が存在します。特に長期的な視点を持たずに始めてしまうと、資金計画の誤りによる経営破綻が起こりやすくなります。ここでは、アパート経営が難しいと言われる主な要因を確認していきましょう。
1. 入居者の維持が難しい
入居者を長期間確保することが難しい、大きな原因の1つが「建物の老朽化」です。新築時は設備が新しく魅力的でも、時間の経過とともに陳腐化すれば、入居者は引越しを検討する可能性が高くなります。また、周辺に新築アパートが増えると、家賃を下げても選ばれにくくなるという問題も生じます。
さらに、入居者からのクレーム対応や問い合わせへの返信が遅い場合、満足度が下がり退去率が上昇することもあるでしょう。特に管理会社への連絡がつながりにくかったり、修繕対応が不十分だったりすると不満が高まり、契約更新の際に退去を選ばれることもあります。
2. 地域によっては家賃相場が下がっている
現在、地方や郊外エリアでは人口が減少し、都心部に人が集まる動きが続いています。この人口移動の影響を受けて、地方や郊外エリアでは家賃水準が下がるリスクが懸念されます。
また築年数が経過したアパートは、近隣の新築やリノベーション済みの物件に対抗するため、大幅な家賃調整の必要性に迫られます。さらに、特定の時期にアパート建設が集中したエリアでは供給過多となり、地域全体の家賃相場が下落する傾向も見られます。
このような家賃下落傾向が続くと、ローン返済などに必要な収入を確保できなくなり、経営が危うくなるおそれがあります。需要の少ない地域で物件を取得してしまうと、家賃を値下げしても借り手がつかない状況に陥るリスクがあるため、地域選びは慎重に行いましょう。
3. 多額のローンが負担になる
自己資金が少ないままフルローンでアパートを取得すると、返済額の負担に耐えられなくなる場合があります。空室が発生しても一定のローン返済は続くため、予想外の出費や金利上昇が起きると、キャッシュフローが一気に苦しくなる恐れがあります。
特に変動金利で契約している場合は、将来的に返済額が増える可能性もあるため注意が必要です。しっかりとした返済計画を立てないまま借り入れを行うと、資金繰りに行き詰まるリスクが高まります。ローン計画は経営全体の基盤となる重要な要素であり、無理のない返済計画を立てることがアパート経営成功のカギとなります。
4. アパート経営における知識不足
アパート経営を始める上では、以下のような知識を把握しておかないと、想定外の出費やトラブル発生のリスクが高まります。
- 税金や法令の知識
- 修繕の進め方
- 賃貸契約の知識 など
例えば、アパート経営で生じた赤字をほかの収入とまとめて計算すれば税金を抑えられるのに、その仕組みをうまく活用できず、結果的に手元に残る収益が減少するケースがあります。
管理会社に任せる場合でも、契約書類の確認や請求内容のチェックを怠ると、不必要なコストが積み重なるでしょう。自主管理を選ぶ場合は、入居者募集や更新手続き、設備故障時の対応などにおいて、さまざまな知識が必要となります。
現場の知識が不足していると入居者からの信頼を失い、クレーム対応に追われる事態を招きます。アパート経営は単なる不動産投資ではなく、サービス業の側面も持っていることを理解し、必要な知識を身につけることが重要です。
5. 黒字化するまでに時間がかかる
アパート経営は、最初から黒字になるわけではありません。建築費や土地取得費などの大きな初期投資に加え、広告費や仲介手数料といった諸経費も必要となるため、ローン返済が始まってからしばらくは赤字が続く可能性があります。
また、入居者募集を始めたばかりの段階では満室にならないことも多く、予定していた収益を確保できないことがあります。一般的には、築10年前後で外壁や設備に劣化が生じはじめ、修繕や更新にまとまった費用が必要になるケースが増えます。新築からスタートする場合でも、10年目くらいから修繕費がかさむ可能性があるため、早い段階でしっかり資金を確保しておくことが重要です。
一方で、中古物件として購入したアパートがすでに築10年を超えているなら、より早く修繕のタイミングを迎えることもあります。想定外の出費を避けるためには、購入前に建物の状態をチェックし、どのくらい修繕が必要になるか見極めておきましょう。
こうした要因から、安定した利益をしっかり確保できるようになるまでには時間がかかり、目先のキャッシュフローが苦しくなるケースがあります。長期的な視点で経営計画を立て、黒字化までの期間を乗り切るための準備が必要です。
アパートの経営を成功させる7つの対策
アパート経営にはさまざまな難しさがありますが、しっかりと対策して計画的に実行すれば、着実に黒字化を実現できます。物件を選ぶ前からリスクを洗い出し、空室リスクや金利上昇に備えることで、長期的な安定経営を目指すことが大切です。ここでは、成功につなげるための具体的な対策を紹介します。
1. 需要を徹底的に調査して立地を選ぶ
立地選びを誤ると、いくら部屋の設備を充実させても、なかなか入居者は集まりません。物件選びでは、以下のような項目を丁寧に調査することが重要です。
- 駅からの距離
- 周辺の商業施設の充実度
- 大学や企業が近いか
また、自治体の人口動向や開発計画もチェックし、将来的に利用者が増える見込みがあるかを把握しておくことが望ましいです。新駅の開業予定があるエリアや再開発が活発な地域であれば、家賃の下落を抑えられる可能性が高まります。
需要が安定している場所を選ぶことで、無理な家賃設定や過度な空室対策を最小限に抑えられます。経営を始めてから取り返しのつかない状態にならないよう、情報収集を入念に行うことが重要です。
2. 慎重にローンの計画を立てる
アパート経営のためにローンを組む際は、自己資金の割合を増やし、金利上昇や空室発生時にも耐えられる余裕の確保が大切です。物件価格の2割から3割程度を頭金として用意できれば、急な金利変動による返済額の増加にも対応しやすくなります。
ローンタイプについては、固定金利と変動金利それぞれにメリットとデメリットがあります。将来の金利上昇に備えたい場合は固定金利を、少しでも支払総額を抑えたい場合は変動金利を選びましょう。
さらに安全策として、半年分程度のローン返済額を予備資金として確保しておくと、突発的な修繕費の発生や空室が続いた場合のダメージを軽減できます。また、事前に複数の金融機関でシミュレーションを行い、最適な条件を見つけることも大切です。
3. 修繕費・管理費などの支出を明確にする
表面利回りだけを見て物件を購入すると、想定外の支出で実際の利益が大幅に減少する可能性があります。現実的な収益を試算するためには、管理費や修繕積立金、固定資産税などを差し引いた実質利回りを基準にすることが重要です。
建物の屋根や外壁はこまめに点検し、劣化が小さいうちに補修を行うのが理想的です。早期に対応することで故障などによる突発的な費用負担を抑えられ、長期的なコストダウンにつながります。
また、契約更新時の礼金や保証会社の利用料など、家賃以外にも定期的に発生する出費があることにも注意が必要です。こうしたコストも含めて、無理なく収支を回せる経営プランを組み立てましょう。
4. 自分でも募集活動を行う
入居者募集を管理会社だけに任せていると、広告表現や家賃設定の細かい部分で差別化を図りにくくなります。オーナー自身が広告の写真や説明文を見直すことで、物件の魅力をより直接的に反映させられます。
さらに、家賃や初期費用の調整をリアルタイムで行うことで、空室期間の短縮を図ることも可能です。近年は主要ポータルサイトへオーナーが直接情報を掲載できる方法も増えています。
自分で募集活動を行うなら「ECHOES」がおすすめです。ECHOESは、オーナーが直接、SUUMO・HOME’S・at homeなど複数の大手ポータルサイトや業者間サイトへ掲載できるサービスです。いままでブラックボックスだった掲載後の閲覧数・問い合わせ数、内見結果コメントなどの反響データも“見える化”され、ECHOES独自の仕組みによって反響が伸びない原因や改善点を自動で分析。
成約につながる掲載内容へと誰でもブラッシュアップしていけるのが大きな強みです。柔軟に条件を見直しながら物件の魅力を発信できるため、空室リスクの軽減にもつながるでしょう。
フリーレントの設定や礼金の引き下げなど、柔軟に条件を変更しながら早期成約につなげるためには、オーナー自身による積極的な募集活動が効果的です。
5. 自主管理と管理委託を比較検討する
オーナーが直接運営を行う自主管理には、管理費を削減できるという大きなメリットがあります。一方で、入居者からの連絡に即時対応する必要があるなど、本業との両立が難しくなるケースもあることが実情です。
管理会社への委託を選べば手間は減りますが、手数料がかかります。「経費を抑えたいのか」それとも「時間的な負担を軽減したいのか」を考えたうえで、どちらの方法が自身のライフスタイルや経営方針に合っているかを判断することが重要です。
入居者募集や広告管理はオーナー自身で行い、家賃の集金やトラブル対応は管理会社に委託するなど、自主管理と管理委託の折衷案を取る方法もあります。しかし、トラブルやクレーム対応の責任分担については明確にしておかないと、後々問題が生じる可能性があります。契約内容を明確にし、お互いの役割を理解しておきましょう。
6. 老朽化対策とリノベ－ションの計画を立てる
築年数が15年を超えると外観や水まわりなどの老朽化が目立ちはじめ、家賃相場の下落を招きやすくなります。そこで思い切ったリノベーションを実施すれば、室内設備を刷新して新築同様の魅力を備えることができます。
バスやキッチンなど水回りを中心に設備のグレードアップを図れば、入居者満足度が高まり、長期的な安定経営につながるでしょう。修繕費の負担が重くなる前に、物件の資産価値を定期的に確認し、売却や買い替えのタイミングを見極めることが大切です。
また物件の活用方法を見直すことで、経営の選択肢が広がる可能性があります。計画的なリノベーションは単なる修繕ではなく、物件の価値を高める投資として考えることが重要です。
7. 出口戦略を明確にしておく
アパートを長期保有して家賃収入を得続ける方法と、築年数が浅い段階で売却益を狙う方法では、必要となるローン計画や設備投資の内容が大きく異なります。とくに家族が将来的に物件を相続する予定がある場合は、早めに対策を決めておくことが重要です。
相続後に共有名義になると意思決定が複雑になるため、事前の話し合いで売却や賃貸継続の方針を固めておくとよいでしょう。また、常に不動産市場の動向をチェックし、金利や需要の変化に合わせて売却や建て替えを検討できれば、経営リスクを最小限に抑えられます。
「どの時点でどのように物件を手放すか」という出口戦略を明確にし、アパート経営の計画全体を見据えながら運用することが、長期的な成功につながります。
アパート経営の集客力アップはポータルサイトの活用がおすすめ
ECHOESを活用すると、広告費を抑えながら広範囲の入居希望者に物件情報を効果的に発信できます。管理会社任せにせず、オーナー自身が写真やコメントを編集することで、部屋の特徴をより的確に伝えることが可能です。
家賃や入居条件をリアルタイムで変更できる点も大きな強みで、市場の反響状況を見ながら柔軟に方針を変更できます。空室が埋まった段階で掲載を停止することで無駄な広告コストを抑えられます。
管理会社からなかなか教えてもらえない問い合わせ件数や内見後のフィードバックコメントを把握できます。ECHOES独自の仕組みによって反響が伸びない原因や改善点を自動で分析してくれるので、空室期間を短縮するうえで大いに役立つでしょう。
賃料や募集条件などを自分で調整しながら契約まで進められる仕組みが整っており、柔軟な募集活動と広告コストの最適化を実現できます。空室がなかなか埋まらないときや、仲介会社に任せきりの運営から脱却したい方におすすめです。
まとめ：アパート経営を難しくしないために管理と募集を見直そう
立地選びからローン計画、修繕費の見積もり、そして出口戦略までの長期的な視点で準備を進めることが大切です。変化する市場環境や入居者ニーズに柔軟に対応し、常に物件の価値を高める努力を続けることが、成功へのカギとなります。
募集手段を見直す際には、不動産会社を介さずに主要ポータルサイトや業者間流通サイトに情報を掲載できるECHOESの活用もご検討ください。ECHOES（エコーズ）を活用すると、家賃や募集条件、掲載内容の変更もオーナー自身で自由にコントロール可能。
さらに、反響データの“見える化”と独自アルゴリズムによる改善アドバイスで、誰でも成約につながりやすい募集情報に仕上げられます。スピーディな改善で空室対策が進み、収益アップにもつながるでしょう。
