アパート経営でオーナーが抱える7つの悩み！7つの解決策と相談先を紹介

「入居募集をしているけど空室が埋まらなくて困っている」
「サブリース契約で保証賃料が引き下げられないか心配」
「管理会社に物件を任せているのに対応が遅くてストレスが溜まる」

アパート経営を始めたオーナーであれば、このような悩みを一度は抱えたことがあるのではないでしょうか。最初は安定収入を期待して始めたものの、実際には思うようにいかない現実に直面している方は多いです。

そこでこの記事では、多くのオーナーが悩む7つの問題を具体的に取り上げ、実践的な解決策と相談先を詳しく紹介していきます。アパート経営で不安や悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営でオーナーが抱える7つの悩み

アパート経営を始めた多くのオーナーは、当初は安定した収入や将来的な資産形成を期待しています。しかし実際には、空室問題や入居者トラブル、予想外の修繕費用など、さまざまな悩みが生まれるのが現実です。

ここでは、アパートオーナーが抱える悩みを7つ紹介します。それぞれの原因や、注意すべきポイントを詳しく解説します。

1. 空室がなかなか埋まらない

アパート経営において、オーナーが頭を抱える大きな問題の1つが「空室」です。特に築年数が経過した物件は設備や見た目が古く、新築や築浅の競合物件と比較すると見劣りしてしまいます。また間取りの使い勝手が悪く、現代の入居者ニーズに合わない場合も敬遠される原因となるでしょう。

さらに物件の立地条件も重要です。「駅から遠い」「周囲にコンビニやスーパーなどの商業施設がない」といった点がネックになり、検討対象から外れてしまうこともあります。

また家賃設定が周辺相場より高ければ、たとえ設備や内装が良くても、なかなか入居者は集まらないでしょう。これら複数の要素により、空室が長期化することで家賃収入が下がり、アパートの収益悪化につながるケースがあります。

2. サブリース契約におけるキャッシュフローの悪化

サブリース契約は、空室リスクを軽減できるという点で魅力的に感じるオーナーは多いでしょう。しかしサブリース契約を採用したことで、キャッシュフローが悪化するケースもあります。例えば、サブリースの契約期間中でも定期的に保証賃料の見直しがあり、管理会社から一方的に減額を提示されるケースが多く見られます。空室リスクを避けたいという心理から、やむを得ず減額に応じてしまい、結果的に当初の収支計画が大きく崩れてしまうのです。

さらにサブリース契約は内容が複雑で、費用負担の責任範囲が不明確なこともあります。たとえば、給湯器やエアコンの修理費用について「管理会社が負担するもの」と思っていたのに、実際にはオーナー負担だったというトラブルもよくあります。

このようなケースでは、想定外の出費が重なりキャッシュフローに悪影響を及ぼします。契約内容は細かく確認し、疑問点は事前に解消しておくことが重要です。

3. 修繕費用が増加している　

築年数の経過に伴い、アパートの修繕費用は確実に増えていきます。特に給湯器やエアコン、トイレなどの水回り設備は経年劣化が進みやすく、故障やトラブルが頻発しやすい部分です。

設備の不具合は入居者の満足度を大きく下げ、対応が遅れれば退去につながる可能性もあります。こうした突発的な修理費用は事前の想定が難しく、オーナーにとって大きな負担となることが多いです。

また外壁や屋根、防水処理といった建物そのもののメンテナンスも、築年数が経つごとに必要となっていきます。しかし修繕費用は、タイミングや工事の規模によって大きく変動するため、正確な予測が難しいのが実情です。

もし資金に余裕がなければ、高額な修繕に対応できず、経営そのものが圧迫されてしまう恐れもあります。このようなリスクを避けるためにも、日頃から計画的に修繕費を積み立てておきましょう。

4. 家賃滞納の督促に手間がかかる

家賃滞納はアパート経営者にとって精神的にも大きな負担になります。滞納が起きるたびに入居者への督促や交渉が必要になり、多大な労力と時間を要します。支払いを延ばす入居者の対応に追われると、本来の業務が疎かになってしまい、結果的に経営効率を下げる原因になります。

なかには「今月中に支払います」と言ったものの期限を過ぎても入金がなく、さらに滞納額が増えていくケースもあるため注意が必要です。家賃滞納の問題が長期化すれば、最終的に法的措置を検討することになります。訴訟手続きは煩雑で費用がかさみます。結果、滞納問題が長引き、なかなか解決に至らないケースも多くあります。

5. トラブルを起こす入居者がいる

アパート経営では、騒音やゴミ出しのマナー違反など、入居者によるトラブルが頻繁に発生します。特定の入居者が問題行動を繰り返すことで、周囲の住人が不快に感じ、結果的に優良な入居者が次々に退去してしまうケースも珍しくありません。このような事態が続くとアパート全体の評判が悪くなり、空室の増加や家賃の値下げにつながるなど、経営に深刻な悪影響を及ぼします。

さらに入居者間のトラブルに対して、管理会社が積極的に対応してくれないこともあります。その場合はオーナーが直接対応せざるを得ず、精神的・時間的な負担が大きくなります。入居時の審査が甘いと、トラブルの原因となる入居者が入り込みやすくなり、のちに大きな問題へと発展する可能性もあるため注意が必要です。

6. 建物の老朽化が進んでいる

アパート経営で避けられないのが「建物の老朽化」です。建物が古くなるにつれて外壁や配管、屋根などの劣化が進み、修繕が必要になります。老朽化に伴う修繕費用は高額になりがちで、想定していた資金計画が崩れる原因にもなります。こうした問題に対応できないままでいると、入居者の満足度が低下し、結果として入居率の悪化につながるでしょう。

また老朽化が進むと、競合物件との差別化が難しくなります。設備や見た目の古さが目立ち、物件の魅力が低下することで家賃を維持するのが難しくなることもあるでしょう。やむを得ず家賃を下げれば収益が減少し、その分修繕費の捻出が難しくなるという悪循環に悩まされるオーナーも多いです。長期的に安定した経営を行うためには、老朽化への早期対応が重要です。

7. 管理会社がしっかり対応してくれない

管理会社に業務を委託しているにもかかわらず、対応が遅くトラブルが悪化してしまうケースがあります。クレーム処理や設備の修理対応が遅れると、入居者の不満が高まり、最終的には退去につながるリスクがあります。さらに、集客力に乏しい管理会社の場合、空室対策が十分に行われず、入居者がなかなか決まらないことで経営が悪化してしまうケースもあるでしょう。

また報告連絡が不十分だったり、物件管理そのものがずさんな管理会社も存在します。その結果、トラブルが把握できずオーナー自身が対応せざるを得なくなることもあります。

本来は業務を任せることで負担を軽減するはずが、かえって手間が増えてしまう状況です。例えば、管理会社が建物内の漏水に気付いていながら報告が遅れたことで被害が拡大した事例や、設備故障のトラブルに対し人手不足を理由に対応できず、オーナーに修理手配を求められたケースなどが挙げられます。自主管理に切り替えるか管理会社を変更するかで悩むオーナーが増えているのも、こうした対応不備が背景にあります。

アパート経営の悩みを解決する7つの具体策

アパート経営には多くの課題がありますが、その一つひとつには明確な解決方法があります。ここでは、特に多くのオーナーが悩みやすい問題を中心に、7つの具体的な解決策を紹介します。状況に応じて対策を取り入れて、安定したアパート経営を目指しましょう。

1. リフォーム・リノベーションを実施する

入居者が求める間取りや設備にリフォームやリノベーションを行うことで、物件の競争力が大きく向上します。特に築年数が経過した物件は、古い設備や使い勝手の悪い間取りが原因で入居者が離れていくことが多いため、定期的な改修が重要になります。

地域のニーズを調査し、ターゲット層に合った改修を行えば、競合物件に負けないような魅力を持たせることも可能です。例えば、学生が多いエリアでは1Rや1Kといった単身需要が高く、Wi-Fi無料や独立洗面台などの導入が有効です。一方、ファミリー層が多い地域では、広いリビングや追い焚き機能などが好まれる傾向にあります。またリフォームやリノベーションをする際は、必ず地域の家賃相場を意識し、費用対効果を考えた工事を計画しましょう。

高すぎる設備や過剰なリフォームは、逆に経営を圧迫する原因になります。地元の不動産業者や管理会社から情報を得ながら、適正な価格帯を維持することで、空室問題の解決につながるでしょう。

2. 管理契約の委託先・契約内容を見直す

「管理会社の対応が遅い」または「入居募集に力を入れてくれない」と感じたら、契約の見直しを検討しましょう。特にサブリース契約では、更新時に保証賃料が下げられたり、修繕費の負担範囲が不明確だったりするなど、オーナーに不利な条件になっているケースもあります。

契約内容を定期的に確認し、自身のアパート経営にとって有利な形へと見直すことが大切です。管理会社の変更に抵抗がある場合でも、他社のサービス内容や費用と比較して現状を把握しておくことは重要です。

相場を知ることで、今の契約が妥当であるか判断しやすくなります。条件の良い会社が見つかったら、積極的に乗り換えや交渉を進め、経営の健全化を図りましょう。

3. 修繕費用を計画的に積み立てる

アパート経営では、予想外の修繕費用に悩まされることが少なくありません。そのため毎月一定額を修繕費用として積み立て、資金的な余裕を持っておくことが大切です。特に築年数が古い物件ほど修繕費用が高額になりやすく、計画的な資金準備が必要となります。

さらに定期的な建物診断を行い、必要な修繕を事前に把握しておくと安心です。専門業者による点検を受けて、長期的な修繕計画を立てましょう。工事の際には複数業者に見積もりを依頼し、適正価格で発注することで無駄なコストも抑えられます。

4. 入居審査を厳しくする

家賃滞納やトラブルを防ぐためには、入居審査を厳しくすることが効果的です。収入状況や職業、入居の理由をしっかり確認し、保証会社の利用を必須にすると滞納リスクを大幅に下げられます。また、申込書に不自然な点がある場合はすぐに確認を取り、問題を未然に防ぐことが大切です。

入居審査の厳格化は、一時的に申込数を減少させる可能性もありますが、長期的には安定した経営を実現するために重要な取り組みです。トラブルの多い入居者が減ることで、優良な入居者が長く住み続けてくれることにもつながります。審査基準を明確にし、管理会社と協力しながら慎重な審査を行っていきましょう。

5. ランニングコストを見直す

毎月発生する固定費を見直すことで、アパート経営の収益性を改善できます。共用部の照明をLEDに交換したり、不要な設備の維持費を削減したりすることで、電気代やメンテナンス費を抑えることが可能です。一つひとつは小さなコスト削減でも、年間で見ると大きな節約につながります。

また、管理会社や清掃業者との契約内容を定期的に見直すことも効果的です。必要以上のサービスや頻度が含まれていないかをチェックし、改善できる部分があれば交渉してみましょう。無駄な支出をカットすることで資金にゆとりが生まれ、他の必要経費に回すことができます。

6. 定期的にメンテナンスを行う

建物や設備は、使い続けるうちに劣化していきます。そのため、定期的なメンテナンスを行うことで大きなトラブルを未然に防ぐことが、結果的に修繕費の削減につながります。小さな不具合を放置すると、後々大きな出費につながるため、早めの対応が重要です。

また共用部分や外観の美観を保つことで、入居者の満足度を高める効果もあります。清掃を定期的に行い、清潔感を維持することで物件の印象が良くなり、長期入居にもつながります。メンテナンス記録をきちんと残しておけば、修繕のタイミングも把握しやすくなるでしょう。

7. インターネットによる集客を強化する

アパート経営において空室を防ぐためには、インターネット集客を強化することが重要です。近年では、入居希望者の多くがネットで物件情報を探しているため、大手ポータルサイトに魅力的な写真や詳細情報を掲載することが不可欠です。物件の強みや特徴をしっかりアピールできる情報を載せ、競合物件との差別化を図るようにしましょう。

管理会社がネット集客に力を入れていない場合や、自主管理をしているオーナーは、自身で物件掲載を依頼できるサービス「ECHOES」がおすすめです。ECHOESを利用することで、一括でSUUMO・HOME'S・at homeなど複数のポータルサイトに情報を掲載できるため、手間をかけずに多くの入居希望者にアプローチできます。さらに、閲覧数や問い合わせ数といった反響データが見える化されるうえ、ECHOES独自のアルゴリズムによって反響が伸びない原因や改善点も自動で分析。

「何をどう直せば反響が増えるのか」が具体的にわかるので、誰でも成約につながる情報に仕上げていくことができるのが強みです。このように、ECHOESなどの募集支援ツールを上手に活用し、早期成約を目指しましょう。

アパート経営で悩んだときの相談先

アパート経営をしていると、自分だけで解決するのが難しいトラブルや専門的な問題に直面することがあります。困ったときは専門機関を上手に活用し、早めに対応するのがおすすめです。

ここでは、アパート経営に関連する相談ができる具体的な機関を3つ紹介します。抱えている問題や悩みに応じて最適な相談先を選び、問題解決への一歩を踏み出しましょう。

1. 法的な問題は「法テラス」

家賃滞納や契約解除のトラブル、立ち退き問題など、法律に関係する問題で悩んだ場合は、法テラスが役立ちます。法テラスでは専門の弁護士が対応してくれるため、どのように法的手続きを進めればよいか具体的にアドバイスを受けられます。費用面でも無料相談が可能な場合が多いため、金銭的な負担を抑えながら法律的な解決方法を探せます。

また、入居者トラブルなどの複雑な問題に関しても、具体的な法的措置の流れや書類の作成方法まで丁寧に教えてくれます。問題が深刻化する前に相談してみましょう。

>>法テラスはこちら

2. 賃貸住宅の悩みは「ちんたい協会」

サブリース契約に関するトラブルや、賃貸借契約全般に関する疑問について相談したいときは「ちんたい協会」への相談がおすすめです。ちんたい協会は、賃貸住宅に特化した専門機関であり、業界特有の契約ルールやトラブルへの対応策について、幅広く的確なアドバイスを提供してくれます。

公式サイトでは、過去に寄せられたトラブルや疑問をQ&A形式で公開しています。似たような悩みを持つ方が、どのように解決したかを知ることが可能です。直接相談が苦手な方でも、ウェブ上で問題解決のヒントを得られるため、まずはサイトを確認してみましょう。

>>ちんたい協会はこちら

3. 日常生活のトラブルは「消費者センター」

工事業者からの不当請求や、原状回復費用をめぐるトラブルなど、日常的なトラブルに巻き込まれた場合は消費者センターに相談しましょう。消費者センターは全国各地に設置されており、地域に密着した対応が特徴です。オーナー側の立場で問題をしっかり理解し、第三者的な視点からアドバイスしてもらえます。

消費者センターを利用すれば、業者と直接対立することなく円満に問題解決を進められます。相談内容に応じて、適切な専門機関や法律家への紹介も可能です。まずは地元の消費者センターに、電話や直接訪問にて相談してみましょう。

>>消費者センターはこちら

まとめ：アパート経営の悩みは資金計画と募集戦略を見直して解決しよう

アパート経営で成功するためには、安定したキャッシュフローの確保と効果的な入居者募集戦略が何より重要です。特に資金計画については、突発的な修繕費用や空室の発生を考慮し、あらかじめ余裕を持たせておくことが経営安定化につながります。

また、空室問題を解決するためには、積極的にインターネットを活用した募集戦略を取り入れましょう。多くの入居者はネット上で物件探しをするため、魅力的な写真や詳細な物件情報を大手ポータルサイトに掲載することで、多くのターゲットに物件を知ってもらえます。

オーナー自らの依頼で物件情報を掲載できるサービス「ECHOES」を利用すれば、SUUMO・HOME’S・at homeなど複数の大手ポータルサイトに一括で物件情報を掲載できるため、効率的に入居者を集められます。

さらに、掲載後の閲覧数・問い合わせ数などの反響データも“見える化”され、ECHOES独自のアルゴリズムによって反響が伸びない原因や改善点を自動で分析。誰でも成約につながる掲載内容へとブラッシュアップしていけるのも大きな強みです。効果的な募集戦略と万全な資金計画を組み合わせて、アパート経営の悩みを解決し、収益の安定化を目指しましょう。