アパート経営の失敗事例10選から学ぶリスク回避の方法とは

利回りが高いという魅力を持つアパート経営ですが、一方で失敗した時のリスクも高く、実際にアパート経営を後悔した大家さんも少なくありません。
大家さん達がアパート経営に失敗したのには何らかの理由があります。先輩大家さんの失敗事例から学ぶことで、少ないリスクでアパート経営をすることが可能です。

そこで、この記事ではアパート経営に失敗する理由を事例とともにまとめました。さらに、アパート経営に成功する人の特徴やアパート経営に失敗しないためのポイントも解説しています。
すでにアパート経営を始めている方も、これからアパート経営を始める方も、失敗のリスクを減らすための参考にしてください。

アパート経営に失敗する理由

アパート経営に失敗する理由は、「計画」に起因するものと「経営」に起因するものの2種類に分けられ、次のようなものがあります。

計画に起因する失敗	経営に起因する失敗
・建築会社選びを間違えた ・購入する土地や物件を間違えた ・借入金を借りすぎた ・サブリース（家賃保証型サブリース）のデメリットを理解していなかった	・リフォームやリノベーションを行う資金が足りない ・費用対効果を考えず追加投資をした ・管理会社とのトラブルがあった ・入居者とのトラブルがあった

このように、失敗の原因や問題が起こるタイミングはさまざまです。アパート経営を成功させる鍵は、できる限り多くの失敗事例を知り、その対策方法を理解しておくことと言えます。

では、すでにアパート経営を経験している大家さんは、いったいどのような失敗をしているのでしょうか？ここからは実際にあった失敗事例を、リスク回避方法と併せて解説していきます。

失敗事例1.物件の購入後に瑕疵が発覚する

いざアパート経営を始めようと物件を購入したは良いものの、購入後、物件に瑕疵があることが発覚した失敗事例です。

契約内容次第では売主へ損害賠償請求ができず、自分自身がコストをかけて修繕しなければならないことも。最悪の場合、修繕したところで問題が解決しないケースもあるため、購入する物件に瑕疵がないかどうかは、契約の前にきちんとチェックしておきましょう。

リスク回避法

前提として、物件に瑕疵がないことを契約前にしっかりとチェックしましょう。その上で、隠れた瑕疵が発覚した場合、売主に対して損害賠償請求ができるよう、契約書において「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」がどのように規定されているか、よく目を通しておいてください。

契約不適合責任では、瑕疵が売主の故意過失である場合と善意無過失である場合で、損害賠償を請求できる期限が変わります。

故意過失である場合：期間制限の適用なし
善意無過失である場合：1年以内に通知後、5年以内に権利を実現

ただし、これらの期間は双方の合意があれば短縮することができます。それだけではなく、契約不適合責任自体を免除することも可能。知らずに契約してしまうと、物件の購入後に瑕疵が見つかったところで、売主への損害賠償請求が認められなくなってしまいます。
物件を購入する時は、隠れた瑕疵が見つかるつもりで契約書における「契約不適合責任」の内容をきちんと確認しておきましょう。

失敗事例2.建物の完成が予定よりも遅れた

空いた土地に1からアパートを建築した大家さんの失敗事例です。建築中のトラブルにより建物の完成が遅れて入居ができないケースや、建築中に建築会社が倒産してしまうケースなどがあります。
この他アパートの建築に伴い、騒音トラブルや隣地への越境トラブルなどを経験した大家さんも少なくありません。

リスク回避法

まずは建物の完成が遅れたケースについて。建築遅れはどうしようもできませんが、責任が建築会社にある場合は家賃収入相当額を損害賠償として請求できる可能性があります。
ただし、締結済みの賃貸借契約書などで得られるはずだった家賃収入を明らかにできなければならないため、契約書の用意を忘れないようにしてください。

建物の建築中に建築会社が倒産してしまったケースについて。通常は建築会社が破産しても、契約自体は維持されます。破産管財人によって工事を継続するか、それとも中止して出来高分の報酬のみ受け取るかが選択されるので、基本的にはこれに従います。
どちらが選択されるにしても、依頼人としては、まず現場確認をして現時点までの工事に瑕疵がないかを確認することが大切です。

万が一工事が中止になった場合、残りの工程は他の建築会社に依頼することになりますが、この時、当初の予定より費用が増えてしまってもその分を依頼人が負担しなければなりません。ただし、「住宅完成保証制度」などに加入した建築会社に工事を発注していれば、建物の完成までを保険でサポートしてくれるので安心です。

この他にもアパートの建築に伴い、さまざまなトラブルを経験している大家さんがいます。そうした事例を1つでも多く知っておくことで、建築会社と契約する際、どこに気をつければ良いかが分かります。

失敗事例3.思うように収入を得られない

いざアパート経営を始めたら、思っていたほどの収入を得られず、中には赤字になってしまう大家さんも。収入を得られない原因には、「土地がアパート経営に向いていないこと」「家賃滞納や騒音トラブルで収入が低下してしまうこと」などがあります。

リスク回避法

収入低下のリスクを回避するには、ケースに応じて「事前の対策」か、「トラブル発生後の早期の対策」か、いずれかが必要になります。
例えば土地の選択ミスや家賃滞納は、事前の対策によって防げる可能性が高いトラブルです。前者ならば物件を購入する前の情報収集を、後者ならば家賃保証会社の利用をすることで、安定した収入を得やすくなります。

一方で騒音の問題は、発覚したらすぐに事実調査をし、場合によっては騒音の原因になっている入居者へ、契約解消を申し出るなど迅速な対処をすることが重要です。
事前に行える対策としては、単身者や高齢者などに入居の対象者を絞り込むことでもリスク回避効果を期待できます。

失敗事例4.過剰な借入金で返済の負担が大きい

アパート経営を始めるにあたっては、将来的に返済できることを見込んで借入金を借りることが多々あります。しかし、借り入れる金額を増やしすぎた結果、収入が見合わず返済に困ってしまう大家さんもいるため注意が必要です。
借入金を借りすぎてしまうという失敗は、資金計画が上手く立てられていない大家さんに多く見られます。

リスク回避法

借入金のトラブルを防ぐには、自己資金を多めに用意することが大切です。
一般的に、アパート経営を始めるのに用意しておく自己資金は30％程度と言われていますが、余裕を持って用意しておくことをおすすめします。

また、事前にきちんと資金計画を立てることも重要です。アパート経営は原状回復やリフォーム・リノベーションなどで中長期的にお金がかかるため、5年後や10年後にかかる費用も踏まえた計画を立て、その上で借り入れる金額を決めましょう。

失敗事例5.追加投資による大失敗

経営の状況によっては、さらなる投資を行う大家さんがいます。内装を大きく変えたり、設備をグレードアップさせたりするリフォーム・リノベーションがその一例です。

大規模なリフォーム・リノベーションは空室対策として効果を発揮する一方、場合によっては投資した費用の回収ができず、かえって経営を悪化させてしまう可能性があります。
追加投資はきちんと費用対効果を考えた上で行いましょう。

リスク回避法

収入の増加や空室対策などの事情がある場合、追加投資するよりも先に、投資を伴わない改善を試みることをおすすめします。
具体的には、ペット可の物件として貸し出す、入居対象者の範囲を広げるなどの工夫をすれば、入居を希望する人の数が増え、収入の増加や空室対策に繋がります。

特に空室対策に関しては、追加投資をしなくてもできることが多いです。まずはそうした投資を伴わない対策から始めてみましょう。

空室対策について詳しくは下記コラムをご覧ください。
＞＞アパート・マンションの空室対策10選。やってはいけない方法や実施のタイミングも

失敗事例6.空室が埋まらない

多くの大家さんが頭を抱える空室問題は、実際に失敗事例として挙げる人が多いです。
空室が埋まらない原因の1つとして、入居者のニーズに合っていないことが挙げられます。

また、近年はインターネット上で物件探しを完結する人が多いことから、ポータルサイトなどのインターネットを介した入居者募集を行っていない場合も空室問題に悩まされやすいです。

リスク回避法

まずは、なぜ空室ができてしまうのか原因を探りましょう。
前述の通り空室ができてしまう原因には、「相場より家賃が高い」「設備が不十分」など、物件が入居者ニーズに合っていないケースや、「そもそも入居者募集が誰にも見られていない」というアピール方法に問題があるケースが考えられます。

前者の場合は物件の再評価とターゲットの見直しが効果的です。建物の状態や立地、周辺環境などを改めて確認した上で、周辺の競合物件と比較し、家賃が適正か、設備が不十分でないかなどをチェックしましょう。
後者の場合はアピール方法の見直しによる対策が効果的です。ポータルサイトなどに入居者募集を掲載する、インターネットを利用したアピールを始めてみましょう。

いずれにしても、空室対策は原因を突き止め、その原因に合わせた対策を行うことが大切です。

空室対策について詳しくは下記コラムをご覧ください。
＞＞アパート・マンションの空室対策10選。やってはいけない方法や実施のタイミングも

失敗事例7.アパート経営に向いていない土地を購入してしまった

アパート経営をする大家さんの中には、最初の土地選びに失敗してしまった人もいます。
特に近年、中でも都市に近いエリアでは車を持つ人が減っており、駅からのアクセスの良さが大変重視されています。そんな中で駅から離れた土地を購入してしまうと、なかなか入居者が決まりません。

この他にも、「周辺に仕事できる場所がない」「買い物がしづらい」といった土地は人が住みづらく、アパート経営には向きません。

リスク回避法

土地を購入する前に、賃貸需要のある場所であるかを必ずチェックしましょう。インターネット上の情報に頼らず、自らの足で現地へ行き、周辺を歩いてみることで、写真や文字からは分からない便利さ・不便さを感じられ、さらなるリスク回避に繋がります。

中には相続などで最初から保有している土地をアパート経営に活用しようと検討するケースもあります。土地の活用方法はアパート経営に限りません。土地がアパート経営に向いていないと感じたら、無理にアパートを建てるのではなく、駐車場経営にシフトする、買い替えを検討するなどの選択をすることが大切です。

失敗事例8.サブリースのデメリットを理解せず契約してしまった

空室があっても安定した収入を見込めるというサブリースのメリットに魅力を感じ、契約する大家さんが増えています。しかし、デメリットを理解せずに契約し、トラブルが起こるケースも少なくありません。

リスク回避法

サブリースの契約を考えるのであれば、メリットだけではなくデメリットもきちんと把握しておきましょう。
サブリースは、空室が増えると家賃の減額が要求されます。それだけではなく中途解約の可能性もあるため、「安定した収入を見込めるから」と安易に契約しないようご注意ください。
サブリースは契約書をよく読み、内容を理解した上で契約を検討しましょう。

失敗事例9.管理不行き届きで退去者が多い

アパート経営に入居者トラブルはつきものです。そうしたトラブルに対処しなければならないことも多いですが、トラブルへの対処が遅れると、入居者が我慢できずに退去してしまい、空室ができてしまいます。

特に多いのは騒音トラブル。すべてを未然に防ぐことは難しいため、入居者から相談があった場合は、すぐに対処しましょう。
管理会社に任せているにかかわらずすぐにトラブルに対処してもらえないケースもあります。その場合は管理会社選びに失敗しているかもしれません。

リスク回避法

まず心がけたいのは、トラブルが起こらないような環境づくりです。各居室の防音性を高めておくなどして、トラブルの発生を予防しましょう。
それでもトラブルとは起きてしまうもの。入居者からクレームや問い合わせがあったら、迅速に事実確認をして適切な対処をしてください。

管理会社に任せている場合は連携することが大切です。また、管理会社によってクレームへの対処能力が異なります。契約時点でクレームへの対処能力が高く、実績のある会社を選ぶようにすることをおすすめします。

失敗事例10.建物の老朽化により家賃が下落した

空室が埋まらない理由はさまざまですが、基本的には築年数が古くなると、今までは満室を維持できていたアパートでも空室が目立つようになってきます。家賃の下落も避けられないでしょう。

壁紙や床が古くなった程度であれば張り替えるだけで対処できますが、設備が故障したり、水まわりに問題が起きたりすれば、修理に大きなコストがかかります。
建物の老朽化は避けられない問題ではありますが、少しでもそのスピードを遅らせることができるよう、定期的なメンテナンスが大切です。

リスク回避法

アパートの老朽化対策としては、長期的かつ計画的にメンテナンスを行いましょう。
例えばちょっとした壁のひび割れは、悪化すると水漏れに繋がります。そうなる前に、発見した時点でひびを埋めることで、よりコストのかかる水漏れトラブルへの発展を防ぐことが可能です。

他の部分に関しても、居室であれば入居者が退去したタイミング、共用部であれば1年に1回など、時期を決めて細部までチェックし、劣化した箇所のメンテナンスを行っておけば、老朽化のスピードを遅らせることができます。

それでも建物が老朽化してしまった場合、リフォーム・リノベーションで建物の状態を改善する、思い切って物件を売却してしまうなどの方法があります。
ただし後者の場合、状態の悪い物件に良い値はつかないため、アパートが老朽化する前、あらかじめ決めた時期に売却を計画しておくことをおすすめします。

アパート経営に成功する人の特徴

ここからは、アパート経営に成功する人の特徴を挙げていきます。

性質ではなく行動にフォーカスした内容となっているので、アパート経営の失敗リスクを下げるために参考にしてみてください。

情報収集した結果をもとに行動する

アパート経営において大切なのは、必要な情報を集め、その情報をもとに行動することです。

自身の所有物件についてはもちろん、周辺環境や競合物件、入居者のニーズといったさまざまな情報を集めてからアパート経営を始めます。

この工程を省いてしまうと、いざアパートを購入しても「立地に問題がある」「入居希望者が現れない」などの問題が起こり、経営失敗のリスクが高まります。

すぐに行動したい気持ちは理解できますが、アパート経営を成功させるのであれば事前の情報収集を怠らないようにしましょう。

また、この時の情報に関してはきちんと自分で調べたり、自分の目で事実を確かめたりしておくと、より経営失敗のリスクを減らせます。

長期的な資金計画を立ててから経営を始める

アパート経営には初期費用だけではなく、継続的な資金が必要です。例えば入居者が退去した時の修繕や、空室リスクを減らすためのリフォーム・リノベーションなど、コストをかけるべきシーンが出てきます。

長期的な資金計画を立てずにアパート経営を始めると、修繕費やリフォーム費用が「想定外の出費」となり、経営自体が立ち行かなくなる恐れがあります。

アパート経営を始める際には、5年後や10年後にかかってくる費用もふまえ、長期的に無理のない資金計画を立てましょう。

リスク対策を徹底している

アパート経営というと空室リスクに注目されがちですが、他にも「金利変動の関係で返済額の負担が増えてしまう」「災害によって建物が損害を受けるリスク」など、さまざまなリスクがあります。

こうした多様なリスクの存在を把握し、事前に対策を講じるだけでも、アパート経営が成功する確率はぐっと上がります。

アパート経営に失敗する大家さんは、問題が明らかになってから初めて対処する人が多いです。アパート経営の失敗を回避するためには、事前に問題を想定し、リスクを下げるための対策を徹底しておきましょう。

アパート経営に失敗しないために

最後に、解説した「アパート経営に成功する人の特徴」を踏まえて、アパート経営の失敗を防ぐポイントを具体的にまとめました。

以下のポイントを押さえることで、失敗のリスクを大幅に下げることができるはずです。ぜひ参考にしてください。

情報収集をきちんと行う

情報収集は何事においても大切ですが、アパート経営の場合、物件購入前の情報収集が特に重要です。物件選びがその後の収益性を左右すると言っても過言ではありません。

特に以下の5点は自分自身で現地へ行き、直接目で見てチェックしておきましょう。
①立地：最寄駅からのアクセスや都心へのアクセスしやすさなど
②周辺環境：スーパー、コンビニ、学校、公園などの施設
③建物の外壁、共用部：外壁や共用部に目立つ不備がないか、手入れがされているか
④設備：オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備が充実しているか
⑤現在の入居者：トラブルを起こす人や、建物を汚す人がいないか

以上をチェックした結果、必要があれば購入する物件を再検討したり、設備面であればコストをかけて改善したりすることがアパート経営の成功に繋がります。

資金を確保しておく

アパート経営を行うにあたっては、きちんと資金を確保しておくことも大切です。経営を始めたばかりの頃は、空室が少なく経営が成功しているように見えても、築年数が古くなるにつれて空室は増え始めます。

築年数が古くなった時に家賃を下げる、大規模なリフォーム・リノベーションを行うなどの決断ができるよう、アパート経営を始める前から想定した資金計画を立てましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ

安定した収益を得るならば、空室を避けるのはもちろんのこと、家賃滞納や退去を防ぐことも必要です。

万が一家賃滞納のトラブルが発生したり、入居者が退去することになったとしても、管理会社がしっかりしたところならば迅速に対応してくれます。

管理会社を選ぶ時は、費用だけではなく実績も比較しましょう。

まとめ：リスクを回避してアパート経営の失敗を防ごう

この記事ではアパート経営に失敗する理由や失敗事例、リスク回避法、アパート経営に成功する人の特徴、アパート経営に失敗しないためのポイントを解説しました。

大切なのは、できる限り多くの失敗事例を知り、その対策方法を理解しておくことです。すべてのリスクを回避できるわけではありませんが、自分が直面した時に適切な対処ができるかどうかが変わります。

すでにアパート経営を始めている方も、これから始める方も、経営失敗を防ぐためにこの記事を役立ててください。