アパート経営の利回りの目安と最低ライン、計算方法を徹底解説

アパート経営をするにあたって欠かせない「利回り」の知識。
しかし、イマイチ理解できていないという人は多くいます。

利回りは、物件の収益や経費を知るための大事な指標です。きちんと理解しておきましょう。
この記事ではアパート経営の利回りについて、種類や計算方法、利回りを見る時のポイントや高めるコツなどを解説します。

アパート経営の利回りとは

アパート経営における利回りとは、「物件にかけた金額に対して、どれくらいの利益を得られるか」を見るための指標です。基本的には1年間に得られる利益を基準として計算します。

アパート経営では入居者からの家賃収入を得られますが、同時に物件の購入費用や税金、修繕費用の積み立て、保険費用などさまざまな支出もあります。こうした支出を度外視した経営をしてしまうと、思ったような利益を得られないどころか赤字になってしまう可能性も。
利益を出せる物件であるか、経営であるかを図る指標として、利回りはとても大切です。

アパート経営利回りの種類と計算方法

アパート経営の利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類があります。
表面利回り、想定利回り、実質利回りは、指標となる内容や計算方法がそれぞれ異なるため違いを理解しておきましょう。

表面利回り

表面利回りは、アパート経営において一般的に使用されている指標です。「予想利回り」「単純利回り」「グロス利回り」と呼ばれることもあります。

表面利回りは過去1年間の実際の家賃収入を物件の購入価格で割ることで算出します。計算式に表すと以下の通りです。

表面利回り＝（1年間の家賃収入÷物件の購入価格）×100

アパート経営に必要な諸経費を考慮していない指標ですが、物件ごとの利回りを比較する際に分かりやすく、ある物件がどの程度の収益力を持っているのか、大まかに把握するのに役立ちます。

ただし、前述の通り諸経費は計算に含まれていないため、表面利回りの数値のみを参考にアパート経営をするのはおすすめしません。この後で解説する想定利回り、実質利回りもしっかりとチェックしましょう。

想定利回り

想定利回りは、アパートが満室状態であることを前提として計算した指標です。

計算方法は表面利回りとほとんど同じですが、表面利回りでは過去1年間で得た実際の家賃収入を物件の購入価格で割るのに対して、想定利回りでは満室時の1年間の家賃収入を物件の購入価格で割ります。計算式に表すと以下の通りです。

想定利回り＝（満室時の1年間の家賃収入÷物件の購入価格）×100

投資用不動産の広告では、この想定利回りを使って物件をアピールしていることがあります。しかし満室前提の指標であるため、実際に運用を始めても想定利回りを下回ることが多いため、注意が必要です。満室時の最大利益を図る指標として活用しましょう。

実質利回り

実質利回りは、税金や修繕費用の積み立て、保険費用などの支出を踏まえて計算するもっとも現実的な指標です。過去1年間の家賃収入からアパート経営にかかる諸費用を除外し、それから物件の購入で割って算出します。計算式に表すと以下の通りです。

実質利回り＝（（1年間の家賃収入−諸経費）÷物件の購入価格）×100

なお、諸経費に含まれる費用には次のようなものがあります。

• 固定資産税
• 火災保険料
• 共用部の光熱費
• 共用部の清掃費
• 修繕費用の積立金
• 不動産会社や管理会社へ支払う費用

これらの諸経費を含めて指標を算出するため計算は複雑ですが、より正確な収益力を把握することができます。

表面利回りと実質利回りの違い

前述の通り表面利回りと実質利回りは、計算時に諸経費を含めるか含めないかという点に違いがあります。正確な収益力をチェックするという観点では、諸経費を含めて計算する実質利回りを見るのが正しい方法です。アパート経営で利益を出すために欠かせない指標と言えます。

だからといって表面利回りが不要ということはありません。諸経費を含む都合上、実質利回りはその年によって数値が変動します。分かりやすく例に挙げると、アパートの大規模な修繕をする時と、ほとんど修繕をしない年では諸経費の金額に大きな差が出るため、利回りの数値も変わってくるということです。

こうした数値の変動を伴うことから、実質利回りは複数の物件の利回りを比較するのに向いていません。条件を揃えることができないためです。

その点、表面利回りは年間の家賃収入と物件の購入価格のみで計算できるので、想定する空室率の条件さえ揃えれば、複数物件の利回りをスムーズに比較できます。

このように、表面利回りと実質利回りは計算式に違いがあることから、その数値を参考にするのに適したシーンも異なります。どんな時にどの利回りを参考にするかは、しっかりと押さえておきましょう。

アパート経営利回りの目安と最低ライン

アパート経営を行うにあたっては、利回りの目安と確保すべき最低ラインを把握しておくことが大切です。

一般的に、理想と言われる実質利回りの目安は5％、最低ラインは3％とされています。5%を下回った場合、アパート経営自体は可能ですが、予定外の修繕やリフォームが必要になった時に捻出することが難しく、不測の支出に対応できない可能性があります。

また、実質利回りの最低ラインは3％とされてるものの、その状態で退去者が出たり、大きな出費が発生したりすれば、一時的に利回りがさらに低下します。赤字とならない程度に利益を確保し続けるためには、やはり5%を1つの目安としておくのが良いでしょう。

新築アパートの場合

数値だけを見ると実質利回りの目安は5％、最低ラインは3％ですが、都市部の新築アパートに関して言えば、多少利回りが低くても場合によっては購入する価値があります。都市部は人口が多く空室リスクが少ないことから、安定して収入を得やすいためです。

一方で地方の場合、利回りが高く見えても人口が少ない地域だと空室リスクが高く、家賃相場も低いため、思うように収入を得られない可能性が考えられます。新築アパートを購入する際は、利回りはもちろん空室リスクも考えた物件選びをしましょう。

中古アパートの場合

中古アパートに関しては、新築アパートに比べて表面利回りが高くなる傾向があることに注意しましょう。これは、物件の購入価格が新築アパートに比べて中古アパートのほうが安いためです。

表面利回りは高く見えますが、中古アパートを購入して運用する場合、一般的には修繕やリフォームが必要であるため、新築アパートと違ってこれらの経費がかかります。実質利回りで見ると、中古アパートと新築アパートで大きな差はありません。

このように中古アパートは表面利回りと実質利回りの差が大きく開いているため、表面利回りだけを見て物件を決めてしまうと危険です。修繕費用やリフォーム費用を含めて算出する実質利回りをチェックし、目安5％、最低ライン3％を基準に購入することをおすすめします。

アパート経営の利回りが変動する理由とは

アパート経営の利回りは常に同じ数値が算出されるわけではありません。家賃収入はもちろん、初期費用や税金、修繕費など、いくつもの要因によって変動します。

例えば家賃収入について、通常は家賃＋管理費（共益費）で算出されますが、入居者が入居するタイミングでは礼金、更新するタイミングでは更新料による収入が別途発生します。こうした礼金や更新料も利回りを計算する際に含めるので、礼金や更新料が発生する年と発生しない年では利回りが変わってくるのです。

また、初期費用については最初から所有している土地やアパートを活用するのか、それとも土地から購入して経営を始めるのかで変動します。前者のほうが初期費用の負担が少なく、利回りも高くなる傾向にあります。
他にも新築アパートを購入するか、中古アパートを購入するかなど、初期費用が変動する要因はさまざまです。

このように、ある物件の利回りが常に一定ということはありません。利回りは変動するものであることを理解して都度計算し直し、経営の参考にしてください。

利回りを見る時のポイント

ここまで、アパート経営における利回りの重要性や計算方法などをまとめました。ここからはより具体的に、利回りをアパート経営に活用する方法について解説していきます。

まずは利回りを見る時のポイントについて、5点解説します。

1.実質利回りを参考にする

アパート経営において、もっとも現実的な指標は諸経費を含めて算出する実質利回りです。このため、基本的には常に実質利回りを参考にするようにしましょう。

表面利回りや想定利回りは、物件を選ぶ時に候補ゼロの状態から詳しくリサーチするものをいくつかに絞り込む時に活用します。その後、絞り込んだ物件を比較する時には実質利回りをチェックします。

利回りは種類によって活用に適したシーンが異なること、基本的には実質利回りを参考にすることを覚えておきましょう。

2.空室率を踏まえて計算する

アパート経営には必ず空室リスクがあります。利回りを計算する時は空室率を踏まえると、実際の運用時の収益により近い数値を導き出すことが可能です。

空室率は、空室数と空室期間をかけた数字を、全体の室数×365日で割ることで算出できます。

空室率＝（空室数×空室期間）÷（全体の室数×365日）×100

そして、上記の計算式によって導き出された空室率を、次のように反映させます。

空室率を踏まえた実質利回り＝（1年間の家賃収入−諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時諸経費）×（100－空室率）

以上の計算式を用いて、空室率を踏まえた実質利回りを算出することが可能です。

さまざまな空室率を想定して実質利回りを計算し、空室対策を強化する基準の参考にするなど、最大限活用しましょう。

3.家賃の下落を考慮して計算する

一般的に、アパートは築年数が古くなるにつれて空室が目立つようになり、家賃を下げざるを得なくなります。

家賃の下落は利回りが変動する要因の1つ。どの程度まで家賃を下げても問題ないかを見極めるため、家賃の下落を考慮した利回りをあらかじめ計算しておきましょう。

4.金利の上昇を考慮して計算する

アパートを購入する際に金融機関から融資を受け、かつ「変動金利」を選択した場合、金利の変動によって利回りに影響することがあります。変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われるので、このタイミングで上昇または下降すれば、利回りの計算もそれまでとは違ってきます。

変動金利を選択する場合は、金利が高い時を想定した利回りを計算し、それでも問題なく返済ができるような計画を立てましょう。

また、金利が上昇傾向にある場合は早急な対応が必要です。具体的には固定金利に変更したり、繰り上げ返済をしたりすることで、金利上昇の影響を抑えることができます。

5.修繕費を差し引いて計算する

アパートは5年や10年に一回のタイミングで、エアコンや内装、外壁、屋根材、水まわりなど大規模な修繕が必要です。こうした大規模な修繕には数百万円単位の費用がかかるため、積み立て金などで準備をしておかなければ支払いが難しくなります。

そして修繕費の積み立て金は、将来の必要経費として利回りの計算時には差し引かなければなりません。差し引くことを忘れてしまうと経営に支障が出る恐れがあるため、忘れないようにしましょう。

利回りを高めるコツ

利回りを高めるには、「可能な限り低コストで収入を増やす」ことが重要です。

例えば物件を購入する時に、少しでも購入費用を抑えられれば数値上の利回りは高くなります。また、金利が安ければローンの総合的な返済額が減り、これも利回りを高めることに繋がります。

もちろん、実際にはさまざまな要素が絡み合うので、単純に価格が安い物件を購入したり、金利が安いローンを選んだりするわけにはいきません。しかし、例えば物件の購入時であれば複数のハウスメーカーを比較することで、ほぼ同じ条件でより価格の安い物件が見つかる可能性があります。
このように、可能な限りコストを減らすような施策を行うことが利回りを高めるコツです。

参考までに、コストを抑える方法の一例を以下にまとめています。ぜひ実践してみてください。

• 複数のハウスメーカーを比較して物件を購入する
• できるだけ低金利の金融機関でローンを利用する
• 漏れのない経費計上によって節税する
• 空室対策にならない無駄な出費を避ける

また、収入を増やす方法としては空室を避けることが一番です。日頃からできる空室対策を実施するなど、空室ができないような努力を心がけましょう。

単純な収入アップ方法として、物件に付加価値をつけて家賃を上げる方法も効果的です。周辺の競合物件と比較しながら、現在の経営状況に適した手段を選びましょう。

利回りの高い物件の探し方

アパート経営において、物件探しの段階では表面利回り10%以上が高利回りの人気物件とされています。実際に表面利回り10%以上の投資用アパートを探している人も多いのですが、高利回り物件にこだわってしまうと経営を長く続けられない恐れがあり、危険です。

近年、物件価格上昇の影響で高利回り物件が限られてきています。その状況で利回りにのみこだわってしまうと、意図せず入居者のニーズを度外視した物件選びをしてしまい、空室に悩まされる原因にもなります。広告上で提示されている数値に惑わされず、安定した収入を得られるような物件選びをすることが大切です。

安定した収入を得られる物件とは、収入が変動しにくい物件と言い換えられます。すなわち空室ができにくく、入居者が長く住み続けてくれるような物件です。アパートを購入する時は、利回りを意識するのはもちろんですが、立地や周辺環境なども踏まえて、誰もが「住みたい」と思えるような物件を選ぶと失敗のリスクを減らせます。

知っておきたいアパート経営の基礎知識

アパート経営を成功させるには、利回りを意識するだけでは不十分です。経営に関する基礎知識を身につけ、活かす必要があります。

そこで、ここからはアパート経営を始めるならぜひ知っておきたい基礎知識について解説していきます。解説する内容は以下の通りです。

• 収入
• 必要な初期費用
• ランニングコスト
• 始め方

収入

アパート経営を始めるにあたって知っておきたいのはもちろん、純粋に「気になる」という人も多いのが収入です。アパート経営でいったいどれくらいの収入を得られるのでしょうか？

アパート経営の収入は賃料や入居者数によって変わります。月間の収入であれば賃料×入居者数（部屋数）で、年間の収入であれば月収に12ヶ月を掛けることで算出可能です。

以下、賃料と入居者数の条件を設定し、月収と年収をシミュレーションしてみました。

＜賃料6万円、入居者数10室の場合＞
　6万円×10室＝月収60万円　60万円×12ヶ月＝年収720万円

＜賃料8万円、入居者数20室の場合＞
8万円×20室＝月収160万円　160万円×12ヶ月＝年収1920万円

賃料を上げるか、もしくは入居者数が増えるかすれば収入も増えます。

ただし、実際は収入からローンの支払いや税金などの諸経費が差し引かれることを覚えておきましょう。差し引かれる金額は本業を含む総合的な所得やかかった経費などによって変わりますが、年間で数百万円は見積もっておきましょう。

なお、所得税については下記の表を参考に、所得に税率を掛けて控除額を引き算することで算出が可能です。より具体的な数値を知りたい方はご活用ください。

所得税 ＝ 所得 × 税率 － 控除額

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

必要な初期費用

アパート経営に必要な初期費用の内訳は、条件によって変わります。

土地を所有している場合	・アパートの建築費 ・外構、駐車場の整備費 ・設備機器の設置費
土地を所有していない場合	・土地購入費 ・土地、建物の固定資産税 ・都市計画税 ・不動産取得税 ・登録免許税 ・アパートの建築費 ・外構、駐車場の整備費 ・設備機器の設置費
アパートを購入する場合	・土地+アパート購入費 ・土地、建物の固定資産税 ・都市計画税 ・不動産取得税・登録免許税

なお、アパートを購入する場合は「新築」と「中古」のどちらかを選ぶことになります。新築アパートに比べて中古アパートは購入費を抑えられますが、修繕費やリフォーム費用がかかります。

中古アパートを購入する時の修繕費やリフォーム費用も初期費用に含まれることに注意しましょう。

ランニングコスト

アパート経営には初期費用だけではなく、ランニングコストもかかります。経営中のランニングコストの内訳は以下の通りです。

• ローンの支払い
• 固定資産税
• 都市計画税
• 所得税
• 住民税
• 管理費
• 原状回復費
• リフォーム費用、修繕費（積み立て金）
• 保険料
• 管理委託手数料
• 備品、設備代
• 通信費
• 光熱費
• 広告費
• 税理士費用

ランニングコストは、例えばローンを完済すれば減る、大規模な修繕があれば増えるなど、経営状況やアパートの状態によって変動します。日頃からランニングコストを抑えるように努めたり、ランニングコストを踏まえた終始計画を立てたりと工夫しましょう。

始め方

アパート経営を始める時の流れは次の通りです。

①情報収集	人気のエリアや地域ごとの人口動態、物件のニーズ、信頼できる不動産会社など、アパート経営に関わる情報を集める
②土地・アパートの選定	立地や費用を踏まえて購入する土地やアパートを選定する
③融資を申し込む	ローンを利用するため、金融機関に融資を申し込み、審査を受ける
④売買契約を結ぶ	土地やアパートの購入に際して、重要事項説明を受けた後に売買契約を結ぶ
⑤管理会社を選定する	実績や費用を踏まえて管理会社を選定する
⑥管理契約を結ぶ	管理会社との管理契約を結ぶ
⑦経営開始（入居者募集）	入居者を募集し、経営を開始する

アパート経営の失敗を防ぐには？

この記事ではアパート経営における利回りについて解説し、その重要性にも言及しました。しかし、「利回りの高い物件の探し方」でもまとめたように、利回りのみにこだわることは経営の失敗を招く一因となります。

物件の購入時やアパートの経営をしていく中で、利回りを意識することは大切ですが、同時に以下のポイントも押さえることで経営の失敗を防ぐことに繋がります。

• 需要のあるアパートを購入する
• ニーズに合わせ、アパートを適切に管理する
• 空室リスクやその他トラブルの対策を徹底する

まとめ：利回りを理解してアパート経営を成功させよう

この記事ではアパート経営の利回りについて、種類や計算方法、利回りを見る時のポイントや高めるコツなどを解説しました。

利回りは物件の収益や経費を知るための大事な指標です。利回りを意識することはアパート経営を成功させるために欠かせません。物件の購入時はもちろん、アパートの経営を始めてからも適切なタイミングで利回りを計算し、今後の経営方針を決める参考にしましょう。

一方で利回りにこだわりすぎた物件選びやアパート経営は、失敗を招く一因になります。利回りが重要であることを理解した上で、さらに入居者からのニーズや起こる可能性のあるトラブルなども考慮したアパート経営に努めましょう。

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