儲かるアパート経営には「利回り」が重要！成功のポイント5選と失敗しやすいケースを紹介

「アパート経営を始めてみたけど、思ったより空室が続いて不安」

「空室リスクを減らすには何をすればいいのか分からない」

「収支を良くするためにはどのような方法があるの？」

このようなお悩みや疑問を抱えている方は、多いのではないでしょうか。アパート経営でしっかり利益を出すためには、ポイントを押さえて収益性を高める必要があります。

本記事では、アパート経営が儲かるかを左右する「利回り」の重要性と、実際に収益を改善できるポイントを具体的に紹介します。空室が続いて困っている方やこれからアパート経営を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

儲かるアパート経営には「利回り」が重要

アパート経営が儲かるかを判断する主な基準として「利回り」があります。利回りとは、投資した資金に対して得られる収益の割合を示す指標のことで、利回りが高いほど効率的に利益を上げている状態と言えます。

アパート経営の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ意味が異なります。表面利回りとは年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、一般的な広告や物件情報に掲載される利回りはこの表面利回りです。一方で実質利回りは、年間の家賃収入から管理費や修繕費、税金などの経費を差し引いた純利益を物件価格で割ったものです。実際の収益性を判断する際には、実質利回りを参考にするのが良いでしょう。

アパート経営がうまくいかないと感じている人の多くは、利回りへの理解や意識が不足している傾向にあります。利回りを改善するためには、収入と支出のバランスを常に把握し、効率的な運営を行うことが重要です。

空室を減らし入居率を向上させることで、家賃収入が安定します。市場調査や周辺物件との比較による適正な家賃設定を行うことで、スピーディな入居付けにつながります。付加価値のある設備の導入も、効果的です。

支出面では、修繕費やメンテナンス費などの定期的な精査を行い、無駄な支出を削減することで利益率を改善できます。収入・支出ともに定期的なチェックと改善を繰り返し、入居者から選ばれる物件となるよう競合物件との差別化を図ることが、アパート経営の成功につながります。

儲かるアパート経営のポイント5選

収益性の高いアパート経営を行うためには、ただ家賃収入を得るだけの「受け身の運営」では不十分です。需要を見極めた募集戦略や運営コストの削減など、さまざまな観点から戦略的に取り組む必要があります。ここでは、儲かるアパート経営に欠かせない具体的なポイントを5つ紹介します。

1. 需要の高い物件にする

入居者に選ばれるためには、需要が高い物件にすることが重要です。無料Wi-Fiや宅配ボックスなど、人気設備を導入すると入居者が集まりやすくなります。また、ターゲット層を意識して設備を取り入れるとさらなる効果が期待できます。単身者向けなら独立洗面台や、24時間利用可能なゴミ置き場が人気です。ファミリー層をターゲットにする場合は、追い焚き機能付きバスや浴室乾燥機、十分な収納スペースの確保など、生活の利便性を高める設備が効果的です。

さらに、入居時の初期費用負担を軽減する施策も、空室対策に抜群の効果を発揮します。以下の施策により、条件面での差別化を図ることで早期成約につながるケースも多いです。

• 敷金・礼金の減額
• 更新料の無料化
• 家具・家電プレゼント
• フリーレント（家賃無料期間）の設定
• 保証会社の初回保証料をオーナーが負担

また内装の工夫によって物件の魅力を高めることも重要です。例えば、アクセントクロスを取り入れることで内装にメリハリをつけ、入居希望者に洗練された印象を与えられます。

他にもキッチンや浴室などの水回り設備を新しくすることで、築年数が経過した物件でも清潔感や快適性を向上させることが可能です。特にシステムキッチンの交換や、洗面台の交換、ウォシュレットの設置は、コストを抑えつつ入居率の改善に効果が高い施策の1つです。

2. 適切な管理形態を選択する

アパート経営の管理形態は、大きく分けて自主管理と管理会社に任せる方法の2つです。そして管理会社に任せる方法の中にも、管理委託とサブリースがあります。

自主管理は費用を抑えられますが、募集から契約・トラブル対応まですべての対応を自身で行う必要があり、多くの時間と手間がかかります。一方、管理会社に委託する場合、入居者募集やトラブル対応を任せられるため、手間が大幅に軽減できますが、管理費が発生します。

サブリース契約の場合は、管理委託と違って管理会社が物件を一括で借り上げるため、空室に関係なく一定の家賃収入を保証してもらえるのが特徴です。一方で、管理委託よりも管理会社側のリスクが高くなるため、満室時の収益性は低くなる傾向があります。

また家賃改定など、将来的に借上条件が悪化する可能性もあるため注意が必要です。それぞれのメリットとデメリットをしっかり比較し、自分の生活スタイルや物件規模に適した管理形態を選ぶことがポイントとなります。

3. 無駄な支出を減らす

利益を最大化するためには、無駄なコストを見直す必要があります。共用部の照明をLEDに切り替えると、電球の交換頻度が下がり、メンテナンスの手間や費用を抑えられます。また電力会社を変更することにより、光熱費の削減が可能です。また管理費や修繕費の適正化も重要なポイントです。

例えば管理会社に支払う管理料は、サービス内容を精査し、不要な業務が含まれていないかを確認することで削減できる場合があります。管理会社を変更せずとも、契約内容の見直し交渉を行うだけでコストが下がるケースもあります。

修繕費に関しては、修繕範囲を最小限に抑える工夫も有効です。例えば、フルリフォームを避け、必要な箇所のみ部分補修を行うことで、無駄なコストを削減できます。

さらに定期的な支出の見直しも欠かせません。管理料や修繕費だけでなく、保険料や設備の維持管理費など固定費の契約内容を見直し、無駄な出費を抑えることで収益の最大化につながります。

4. リノベーションを行う

設備や内装が古くなった物件は、入居者が集まりにくく家賃減少につながります。使い勝手の良い間取りや、人気の設備を導入したリノベーションを行うことで物件の競争力を高めることが、収益性の向上に効果的です。

全国賃貸住宅新聞の「入居者に人気の設備ランキング2024 家賃アップ編」によると、浴室乾燥機やシステムキッチン、追い焚き機能付きバスなどが入居者から特に支持されています。

水回りのリフォームは非常に効果的であり、特にキッチン・洗面台・浴室を新しくすると内見時の印象がよくなり、空室リスクの軽減につながります。入居者のニーズを正確に把握し、ニーズに応える間取りや設備を導入して、競争力のある物件へと改善していきましょう。

またリノベーションを検討する際には、ターゲットとなる入居者層のライフスタイルを意識したプランニングが必要です。例えば、単身者向けならデザイン性と機能性の両立、ファミリー層向けなら広さや収納力を重視した改修を行うことがポイントです。

5. 入居率を向上させる

アパート経営の収益性を高める重要なポイントは「入居率の向上」です。空室期間が長引けば家賃収入は大幅に減少し、経営が苦しくなるためです。入居希望者の多くはインターネットで物件情報を検索しますが、中でも大手ポータルサイトを中心に利用する傾向があります。

「来店前にネットで絞り込んだ物件で契約した」人は全体の53.7%、二人暮らしでは65.4%にも上るという調査結果もあり、入居希望者の8割以上がポータルサイトを通じて家を選んでいることが分かっています（※首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2021-2022より）。

つまり、大手ポータルサイトに物件が掲載されていない＝そもそも「選ばれる土俵にすら立っていない」ということ。しかも、ポータルサイト上での情報は「掲載写真の質」や「説明文の魅せ方」「定期的な情報更新の有無」などによって、反響数や内見数が大きく変わります。募集を委託している仲介業者あるいは管理会社が、大手ポータルサイトヘの掲載を積極的に行っているかをチェックしてみましょう。

そこで力を発揮するのが「ECHOES（エコーズ）」です。ECHOESなら、SUUMO・HOME'S・at homeといった複数の大手ポータルサイトに一括で確実に掲載可能。しかも、オーナー自身の言葉で物件の魅力を自由に伝えることができ、変更もスピーディに反映されます。

さらに、閲覧数や反響データを見ながら掲載内容の改善ができるので、いつまでも「ただ載せているだけ」にならず、攻めの入居募集が実現できます。ポータルサイト上で選ばれる物件になることが入居率アップの第一歩。その第一歩としてECHOESをぜひ活用しましょう。

儲からないアパート経営5つのケース

アパート経営を始めたものの、予想していた利益が出ず悩んでいるオーナーも多いのではないでしょうか。実際には、儲からない経営をしてしまっている人には共通点があります。ここでは、失敗しやすいアパート経営のケースを5つ取り上げ、それぞれの具体的な問題点と改善方法を詳しく解説します。

1. サブリースを利用している

サブリース契約とは、不動産管理会社などが物件を一括で借り上げてオーナーに対して一定の家賃を保証する仕組みの契約です。空室リスクがなく安定した収入が得られるというメリットがありますが、その分満室時の収益性が低くなる傾向があります。

サブリース契約を利用する場合に特に注意したいのが「正当な事由がなければ解約できない」「家賃改定の権限が管理会社にある」などの制約です。家賃保証があるとはいえ、管理会社側の判断で大幅に家賃を減額されるケースもあるため注意が必要です。

また、サブリース契約の解約には「正当な事由」が求められるため、自己都合による契約解除が難しい点にも注意が必要です。正当な事由として認められる例は「建物が取り壊しを検討するほど老朽化している」「再開発に伴う売却」など、ごく限られた場合のみです。そのため、契約後の経営方針変更や柔軟な戦略展開が困難になる恐れがあります。

サブリース契約を検討する際は、契約期間や家賃改定の条件、解約条項などの契約内容をしっかりと精査することが重要です。経営方針が変わった際に、契約解除や管理形態の変更がスムーズに行えるよう、解約時の違約金や解約の要件についてもしっかりと確認しましょう。

2. コスト意識が低い

経営がうまくいかないアパートオーナーの特徴として、コスト意識が低いという問題があります。管理費や修繕費が適正であるかの定期的な確認を怠ってしまうと、無駄な支出につながります。

例えば、リフォームの際に費用対効果を考えずに高額な設備を導入したり、管理費用が地域の相場より高いのに放置しているケースは問題視するべきです。複数社による見積もりを比較し、無駄な支出をカットすることで収益向上につながります。

経営が悪化する前に、管理費や修繕費など、各項目を定期的に見直す習慣を持ちましょう。費用対効果を常に意識し、コストを最小限に抑える努力が必要です。

3. 節税をしていない

アパート経営において税金対策は収益を大きく左右する要素の1つです。節税を意識していないと税負担が重くなり、手元に残るキャッシュフローが少なくなります。特に建物の減価償却期間が終了すると計上できる経費が減少するため、課税所得の額が大きくなり税負担が急激に増える場合があるので注意が必要です。

一例として個人名義でアパートを所有している場合、所得が増えるほど税率が上がる「累進課税制度」により、一定の所得水準を超えると税負担が大きくなります。一方、法人税は一定の範囲内で比較的フラットな税率が適用されるため、収入が増えてきた段階で法人化を検討すると、節税につながる可能性があります。

また法人化することで、役員報酬の設定や家族への所得分散によって税負担を軽減できるケースもあります。ただし法人化には設立費用がかかったり、役員報酬を設定する場合は、社会保険への加入義務が生じたりといったデメリットもあります。

負担が増える部分と節税メリットを慎重に比較検討すると良いでしょう。節税は専門家の意見を取り入れながら、戦略的に行うことがポイントです。

4. 借入金が多すぎる

アパート経営を始める際、多額の借入金を抱えてしまうと経営を圧迫する原因になります。借入金が増えれば増えるほど、毎月の返済額が負担になり、実際に手元に残る利益が少なくなります。

すでに多くの借入金がある方が経営を安定させるためには、繰り上げ返済や融資の借り換えによって、金利や返済額を減らすことが効果的です。特に金利の低い金融機関に借り換えるだけでも毎月の返済負担が大きく軽減され、キャッシュフローを改善できます。

定期的に融資条件の見直しを行い、少しでも返済負担を減らす努力をしましょう。キャッシュフローが改善されれば、安定した経営が実現しやすくなります。

5. 管理会社に任せきりになっている

管理会社にすべてを任せているオーナーも、収益が上がらない傾向にあります。管理会社に任せること自体は問題ありませんが、管理状態や募集状況がわからなくなっている場合は注意が必要です。

管理会社によっては実施できる募集活動が限定的になっていたり、家賃設定が市場相場とずれていたりする場合があります。「自分の物件がどのポータルサイトに掲載されているか」「募集家賃が適正であるか」を定期的に確認することが必要です。

管理会社との関係を良好に保ちながらも、経営者としての自覚を持ち、常に現状を把握して主体的に経営を進める姿勢が成功への鍵となります。

儲かるアパート経営は大手ポータルサイトへの掲載が鍵を握る

アパート経営で利益を上げるには、まず入居率を高める必要があります。入居率を高めるためには、物件の情報をできるだけ多くの人に見てもらうことが重要です。

すでにご紹介したとおり、入居希望者の多くはポータルサイト経由で物件を探しており「ネットに載っていない＝選ばれる土俵に立てていない」というのが現実です。にもかかわらず、管理会社や仲介会社に任せきりでは、自分の物件がポータルサイトに確実に掲載されているとは限りません。

こうした「掲載されていないリスク」や「情報の魅力度不足」を避けるために、活用したいのがオーナー自身が主導して物件掲載ができるサービス「ECHOES（エコーズ）」です。

ECHOESを使えば、SUUMO・at home・HOME'Sといった主要ポータルサイトへ一括・確実に掲載できるうえ、自分の言葉で物件の魅力を伝えることが可能。反響や閲覧数のデータも毎日確認でき、写真や条件の見直しもすぐに行えるため、反応を見ながら“攻めの募集”が実現できます。

さらに、複数媒体への一括掲載で日々の運用の手間や時間も大幅にカット。アパート経営の本質である“空室対策”に、効果的かつ効率的に取り組むことができます。空室をつくらないための武器として、ECHOESの導入はもはや「前提」になりつつあります。ネット時代の入居募集に、本気で取り組むなら、今すぐECHOESを活用してみましょう。

まとめ：儲かるためのポイントを押さえて利益がしっかり確保できるアパート経営を実現しよう

アパート経営で安定した利益を上げるためには、入居者のニーズを捉えた魅力的な物件づくりや無駄なコストの削減など、多くのポイントがあります。その中でも特に重要なのが、空室対策です。

近年は、入居希望者の多くがポータルサイトを通じて物件を選ぶ時代。空室対策の第一歩は、”ネット上で見つけてもらえる状態”をつくることだと言っても過言ではありません。とはいえ、不動産会社任せでは、自分の物件がポータルサイトに掲載されていない、あるいは魅力が伝わっていないケースも少なくありません。

そこで頼れるのが、賃貸オーナー向け募集支援サービス「ECHOES（エコーズ）」です。ECHOESなら、SUUMO・HOME'S・at homeなど複数の大手ポータルサイトに一括で確実に掲載できるだけでなく、

• 自分の言葉で物件の魅力をアピールできる
• 写真や設備の情報も自由にカスタマイズできる
• 反響状況を見ながら、スピーディに内容を修正できる

など、空室対策において本当に効果のある募集活動を「自らの手で」行えます。儲かるアパート経営を実現するには、自ら動き、効果的な仕組みを味方につけることがカギ。ぜひ今回ご紹介したポイントを参考に、ECHOESを活用した“攻めの空室対策”を始めてみてください。