【リターン386％の試算例！】土地から新築〜出口まで設計する不動産投資「EN.」とは

「土地から新築のほうが、収益性は高い」。

そう聞いたことはあっても、実際に検討しようとすると、土地探しや建築、資金計画など、考えることの多さに立ち止まってしまうオーナー様も少なくありません。

そこで今回ご紹介するのは、株式会社TERASS（以下、TERASS）がリリースした受注生産型木造マンションブランド「EN.（エン）」です。
土地の見極めから設計・建築、賃貸運営、将来の売却までを一連の流れとして捉え、新築投資を現実的な選択肢として検討できる。その上、高い利回りを実現しやすいEN.の特徴を、代表取締役社長の江口亮介さん、建築事業責任者の堀江秀昭さんに徹底解説していただきました。

※ご案内：本記事は、株式会社TERASS提供のPR記事です
（株式会社SIRE 風間 駿輔／ライター 小野寺 美咲）

EN.（エン）って何？

EN.（エン）は、2025年12月に立ち上がった、TERASSによる不動産投資家向けブランド。この名称には、建築家との縁、そこに暮らす入居者との縁、そして不動産を通じて育まれていく資産の「円（えん）」が、めぐり続けていく……そんな意味が込められています。

EN.の最大の特徴は、Build to Rent（受注生産型建築）であることです。

完成した物件を購入するのではなく、土地に最適な建物を設計・建築し、賃貸経営、さらには将来の売却までを見据えてつくる。このような不動産投資のプロセス全体を前提に設計されています。

具体的には、土地を起点に計画を立て、AIを活用した建築計画・収支計画によってスピーディーに事業性を判断します。そのうえで、土地は売主とオーナーが直接売買し、建築はTERASSと請負契約を結ぶ形で進めていきます。

全体の設計と進行をプロが担うことで、土地から新築を行う際の判断負荷を大きく軽減しています。

本来、土地から新築で不動産投資を行うことは、収益性の面では魅力的ではあるものの、土地選定や建築計画、資金調整などオーナー様にとって手間や難しさを伴う領域でした。

EN.では、そうした煩雑で専門性の高い工程をプロが担います。
そうすることで、新築による不動産投資をより多くの方にとって現実的な選択肢にしているのです。

EN.の主な特徴

①受注建築で不要なマージンは排除。高い利回りを実現

アパート・マンション経営は完成済み物件の場合、事業者が土地を仕入れ、建築し、在庫として抱えたうえで販売するため、土地費・建築費に加えて、在庫リスクや開発マージンが価格に含まれやすいという構造があります。その結果、オーナー様にとっては収益性が低くなりがちな傾向にあります。

一方EN.は、在庫を持たない受注生産型。開発事業者が抱える在庫コストや中間マージンが積み上がりにくく、その分を収益性に反映しやすい設計になっています。
事業性を見極め、必要なコストだけで建築を進めることで、オーナー様は利回りを重視した不動産投資が可能になります。

また、事業性を事前に可視化したうえで進められるため、一般論として融資の検討がしやすく、状況によっては建築期間中のつなぎ融資を活用できる可能性もあります。

②IT/AI活用でスピーディーなプランニング。土地を逃さない

条件のよい土地は、市場に出ると短期間で動いてしまうことが少なくありません。
不動産投資においては良い土地に出会えるかだけでなく、どれだけ早く建築計画や収支シミュレーションをもとに判断・決断できるかが成果を左右します。

TERASSは全国約800名規模のエージェントネットワークを持ち、多くの土地情報が集まる体制です。その上で、AIを活用して土地情報を分析し「その土地にどの程度の建物が建つのか」「収支はどうなるのか」をスピーディーに可視化。迅速なプランニングとプロの知見を組み合わせ、オーナー様が土地を逃さず検討できる環境を整えています。

③ 建築家・谷尻誠氏監修の資産を守るスタイリッシュなデザイン

EN.のマンションは、建築家・谷尻誠氏がデザイン監修を手がけています。

谷尻氏は住宅やホテルなど幅広い分野で活躍する建築家でありながら事業家としても活躍されており、建築そのものだけでなく、事業性やコストバランスまで見据えた設計に定評があります。「特注商品ではなく一般商材のみで商品設計したい」というTERASSの希望と、谷尻氏の「量産できる自分の作品（デザイン）を作りたい」という想いがリンクしたことで、コラボが実現しました。

そのためEN.のデザインにおいて重視されているのは特別な素材を使うことよりも、コストパフォーマンスの良い資材を選び、その組み合わせと使い方によって、洗練された外観・内装を実現すること。過度にコストをかけず、それでいて洗練されたデザインに仕上げます。

質感が良く、経年にも強い外壁材(ケイミュー：SOLID)を使用したり、谷尻氏も作品に良く取り入れているコールテン鋼を模したアルミ板（アートテック）を採用し、経年とともに生まれる風合いにマッチするデザインとなりました。

こうした設計は、賃貸経営にも直結します。

見た目の印象が良く物件としての魅力が伝わりやすいため、相場を踏まえながら有利な家賃設定が検討でき、結果として空室リスクの解消に繋がります。
デザイン性は単なる付加価値ではなく、長期的な稼働率や収益性を支える重要な要素です。建築家の視点を取り入れることで、「かっこいい」だけで終わらない賃貸経営に強いデザインを実現しています。

④木造の弱点をカバーする性能と仕様

EN.は木造でありながら、性能面にも十分に配慮した設計がなされています。

断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6（ZEH水準）を満たしており、将来の省エネ基準を見据えた仕様です。

また木造物件で懸念されがちな生活音についても、遮音性能を高める設計を採用しています。防犯カメラや顔認証オートロックなどのセキュリティ設備も備え、安心して暮らせる環境づくりにも力を入れています。

⑤管理も安心してお任せできる

物件の管理を担うのは、TERASSの子会社である株式会社TERASS PARTNERS。建築から賃貸経営までを理解したうえで管理を行います。

月額管理費は3%となっており、定期点検の実施や建物の状態確認を行います。物件に関するやり取りや報告は専用アプリで行われ、収支報告や各種連絡もペーパーレスで完結。遠方にお住まいのオーナー様でも、状況を把握しやすい仕組みです。

さらに、運用スタイルに応じてプレミアムリースプランを選択することも可能です。
このプランでは、賃料の92％保証が設定されており、途中解約が可能となっています。

⑥出口まで設計された保証引き継ぎの仕組み

EN.では建てて終わりではなく、その先までを見据えた設計がなされています。

その象徴的な仕組みの一つが、売却時の保証引き継ぎです。
一般的に、新築物件は売却のタイミングで建物に関する保証が途切れてしまうケースも少なくありません。EN.では、TERASSが売却を担う場合に限り、建物の保証を次のオーナーへ引き継げる仕組みを用意しています。この仕組みにより、次の購入者にとっても安心材料が残り、結果として売却時の検討が進みやすくなります。

EN.の主な特徴まとめ

• 収益性を意識した構造
• スピード感を持って進行する体制
• デザインと性能を両立した物件
• 将来を見据えた出口設計

土地から建築する不動産投資の不安要素を限りなく解消するため、こだわり抜いたブランド設計がなされているのが、EN.の大きな魅力です。

よくある質問（Q&A）

ここからは、普段TERASSがオーナー様から多く寄せられる質問について、Q＆A方式でお答えしていきます。

Q1．土地から新築というと、やはり大変では？

A．一般的には、大変だと言われています。

EN.では、大変な部分を引き受ける設計になっています。さらにそれぞれのフェーズで、プロのスタッフに相談しながら進行できますので、ご安心ください。

Q2．物件のデザインや間取り・設計については、どこまで希望を形にできる？

A．デザインの方向性はEN.ブランドとして共通ですが、間取りについては相談しながら設計していきます。

外観や内装のトーン＆マナーなど、EN.のブランドとしてのデザインは共通化されています。一方で、間取りについては画一的に決まっているわけではありません。

土地条件やターゲットとするご入居者様像を踏まえながら「どのような住戸構成が適しているか」「どうアウトプットするか」を、オーナー様の意見も取り入れつつ設計士が形にしていく流れです。

Q3.どんな土地を紹介してもらえる？ 希望を伝えてもいいの？

A．一定の基準を設けた上で、ご希望も踏まえてご提案しています。

EN.では国道16号線内、かつ駅徒歩10分以内を基本条件としながら、土地を3つのカテゴリに分けて提案しています。

• 安定性を重視する「スタビリティ」
• 利回りと立地のバランスを取る「バランス」
• 成長性や収益性を狙う「グロース」

それぞれ立地特性や想定利回りの考え方が異なり、投資スタンスに応じてご検討いただける設計です。

Q4.できるだけ高く貸したい。そういった相談にも乗ってもらえる？

A.はい。相談しながら進めていただけます。

想定賃料を踏まえたうえで、どの水準を狙うのか、どんな見せ方が適しているのかといった点も、状況に応じてアドバイスさせていただきます。

また募集方法については、ECHOESを活用して大家さん自身で賃貸募集を行うなどの進め方も選択できます。

Q5.木造なのに、「マンション」表記が可能なのはなぜ？

A.EN.の物件は基本的に3階建てとなっています。

以下の基準を満たす3階建て以上の集合住宅の場合、不動産ポータルサイトではマンション表記が可能です。

・劣化対策等級(構造躯体等)が等級3

・耐震等級等級3または耐火等級等級4、もしくは耐火構造であること

・劣化対策等級(構造躯体等)が等級3

アパートよりもマンションの方がポータルサイトで検索されやすく、入居者様にとって魅力的な選択肢だといえます。

【リターン386%】売却シミュレーション

ここからは、プロトタイプであるEN.ASAKADAIの売却まで含めたシミュレーションをみていきましょう。

※実際の収支は、融資条件・市況・賃料設定等により変動します

本物件は埼玉県朝霞市・駅徒歩5分という立地に、木造3階建・全14戸で計画されています。

購入から10年後に90％の価格で売却した場合を想定すると、賃貸運営によるキャッシュフローに加え、売却時のリターンを含めた結果として、投下した自己資金に対するリターンが386％。また、IRR（内部収益率）は25％、年平均成長率（CAGR）は約14.5％となります。

EN.が「建てること」や「貸すこと」だけではなく、どのように資産として完結させるかまでを前提に設計していることが読み取れる数値となっています。

さいごに〜お問い合わせはこちら〜

いかがでしたか？

魅力がある一方、判断の難しさや手間の多さから検討段階で立ち止まってしまうオーナー様も少なくない土地から新築という選択肢。

・土地からの新築に興味はあるが、具体的な進め方が分からない
・EN.について、もっと詳しく聞いてみたい
・現在の与信で実現可能か知りたい

一つでも当てはまる方は、ぜひこちらのページからお問い合わせください。