【ECHOESセミナーレポート】ECHOESの進化 ～新サービスのご紹介～

本記事は2025年10月2日に開催されたECHOESセミナーでの講演内容を、読みやすく再編集したものです。
セミナーのアーカイブ動画はこちら：https://youtu.be/B6v7lQzJBbI?si=F-rYEdVEOF9_4Yhf

はじめに

ECHOES代表の木津です。
本日はお忙しい中、貴重なお時間をいただきありがとうございます。

本日のテーマは「ECHOESの進化」。
これまでECHOESがどのように進化してきたか、そしてこれからどのように進化していくのかを、約1時間にわたってお話しさせていただきます。

私はもともと不動産業界に20年ほど携わっており、キャリアのスタートはマンション開発、つまり土地の仕入れや開発事業からでした。その後、賃貸管理会社へ転職し、管理や賃貸仲介の現場を経験。自分自身もオーナーとして自主管理を行っています。特徴的な経歴として、リクルート住まいカンパニー（SUUMO運営）にも在籍していたため、ポータルサイトの内部構造にも深く関わってきました。
2018年に独立し、最初は仲介店舗の経営からスタート。その後2年間の準備を経て、2020年末にECHOESをリリースしました。
不動産の実務経験を活かしながら、ECHOESのサービス背景や開発意図を、現場目線でお伝えしていければと思います。

第1章｜ECHOESは“1日でも早く空室を埋める”ツールへ

まずは日頃のご利用に心より感謝申し上げます。
ECHOESは多くのオーナー様に支えられており、これまで全国で数多くのお部屋をお預かりし、入居付けをお手伝いしてまいりました。
日本全国（沖縄・離島は除く）でECHOESを通じた入居促進が行われています。

さて、ECHOESはリリース当初から、少しずつメインメッセージを変えてきました。
初期のコンセプト「自分の物件を思い通りにポータルサイトに掲載できるツール」。つまり「掲載支援ツール」として誕生しました。

しかし今では、メッセージを「ECHOESなら空室を１日でも早く埋める」へと変えています。掲載機能自体は当初と変わりませんが、その先――「決める力」が大きく進化したのです。ECHOESは”ポータルに載せるだけのツール”から、”成約率を高める入居支援ツール”へと進化しました。

第2章｜ECHOESが進化してきたポイント

ECHOESの根幹にあるのは「入居者募集をマーケティング活動と捉える」という考え方です。入居者募集とは、まさに「人を動かすマーケティング」。そのためには、正確なデータに基づいた判断が不可欠です。

ECHOESはオーナーが“経営者として”マーケティングの4P（Product／Price／Place／Promotion）をコントロールできるように設計されています。

1. Product（製品）＝物件そのもの
   ・物件の工事や清掃、リフォームといった価値づくり。
2. Price（価格）＝賃料設定・条件
   ・賃料・管理費・初期費用・募集条件などの設計。
3. Place（流通経路）＝掲載チャネル
   ・どの媒体に、どう露出させるか。
4. Promotion（販促）＝見せ方・訴求
   ・写真・キャッチコピー・差別化戦略など。

従来、オーナーがコントロールできたのは「Product」と「Price」まで。
「Place」と「Promotion」は管理会社や仲介会社に委ねざるを得ませんでした。

流通経路（Place）の進化

ECHOESのリリース当初は、SUUMO・at home（アットホーム）といった主要ポータルへの掲載が中心でした。
しかし今では、掲載できるサイトが大幅に拡充されています。

さらにBtoB領域では、レインズ（全国版）やATBB、リアプロ、キマルームなど、業者間ネットワークへの露出も強化。
オーナーが登録した物件が「入居希望者向け」と「業者向け」の両方で露出強化されるようになりました。
これが流通経路（Place）の進化です。

訴求力（Promotion）の強化

では、その流通経路で何を流通させるか？　実はここもECHOESが進化したポイントです。

リリース当初は、「数字を見ながら過去の自分のデータと比較して、オーナー自らで考えて改善する」スタイルでした。
いまは進化していて、データの見方は以前よりかなり細かくなってきています。過去の自分とただ比較するのではなく、例えば同駅・同エリアの物件と比較してどうか、成約する物件と比べたらどうか、このようなデータからライバル物件との比較ができるようになり、且つそのデータを自分で読み解くのではなく、データに基づいて自動でアドバイスが入るので、誰でも確からしい打ち手が打てるようになりました。
これが訴求力（Promotion）の進化です。

実際に、このデータに基づく自動アドバイスに従って入稿を改善することによって「グンっ！」と反響が上がる事例が多数出てきています。
大家さんが誰でもデータに基づいて確からしい打ち手を打てるようになってきた、これがECHOESの進化です。

第3章｜ECHOESの強みと課題：Before / After

では、ECHOESの実力がどうなのか、振り返ってみますと、強みと弱点が見えてきました。

ECHOESでお預かりする物件数を「100」とした時に、毎月ECHOESへ入居希望者から入ってくる問合わせは「約160」件入ります。これは「掲載反響率160%」という数字になります。管理物件を持たない仲介会社と比較すると約6倍の数字。業界的にも非常に高い数字であり、この問合せの入りやすさはECHOESがかなり強い部分となります。

次に、入居希望者を内見につなぐ力、これが約40%です。これも非常に高い数字です。一般的な仲介会社だと30%前後。つまり3件に1件が内見に至るのが平均です。ECHOESはそれを上回る約40%という数字を出しています。この部分もECHOESの強い部分です。

問合わせを内見につなぐ上で最も大事な要素は対応スピードです。ポータルサイトから反響が入ってから入居希望者に「内見に行きましょう」と電話をかけるるまでのタイムラグ、これをどれだけ短くできるかが勝負となります。業界では「90秒以内に電話をかけろ」と言われています。ですが、実際にはなかなかできません。他の仲介会社では案内や契約業務をしながら反響対応もしているため、どうしても遅れがちになります。

ECHOESの場合は内見専門スタッフが待機しています。反響が入ったらすぐに電話をかける。このスピード感を出せるのがECHOESの強みです。

ここまで説明した「反響獲得力」と「内見への転換力」、この２点がECHOESの強みとなる部分です。

では逆にECHOESの弱みはどこ？と言われると「内見後の成約率」でした。

内見から実際に物件が成約する確率を約20%としていますが、これは業界的には”普通”の数字です。営業担当が内見に行き、お客様を案内して「申込を獲れました！」と帰ってくる確率は、大体どこでも55～60%ほど。つまり、１回外出すると約半分の確率で決まる、というのが一人前の仲介営業です。

では60%なら高いのでは？と思うかもしれませんが、１人のお客様は1物件ではなく、2～3物件を内見します。3物件見せた中でどれか1つが決まるとすると、この物件で決まる確率は3分の1。つまり、物件単位で見ると成約率は約20%となります。
ECHOESもそこは普通、つまり平均的な水準でした。

これはECHOESの仕組み上、ある意味"当然そうなる構造"だったと言えます。
どういうことかというと、オーナー様がECHOESに物件を登録し、ポータルサイトに掲載します。ここまでがECHOESの得意分野です。
掲載の自由度が高く、露出力も強い。しかし、実際に内見対応を行うのは全国に約400店舗ある提携仲介会社。ここはECHOESが直接コントロールできない部分でした。つまり、現場の案内品質やクロージングまではECHOESで完全に管理できなかったんです。

整理すると、オーナー、管理会社、仲介会社、ポータルサイト、入居希望者――この複数のプレイヤーの間で、空室が決まるまでの流れがあります。

まず、オーナー様が管理会社と相談して条件を決めます。管理会社がその情報を仲介会社に展開し、仲介会社がポータルサイトに掲載。お客様がそれを見て反響を送る。その反響を仲介会社が追客して内見の予約を取り、内見へとつなげます。その後、申し込みが入り、最終的にオーナー様のもとに審査情報が戻る。これが一般的な入居付けの流れです。

ECHOESが登場する前は、この一連の流れの中で「何が起きているのか」がオーナー側から見えにくい状態でした。ECHOESによって、自分で物件を掲載し、反響を確認し、改善できるようになった。これは大きな進化でした。そして、反響を獲得して内見予約を取るところまでは、ECHOESは非常に強かった。ただ、内見以降――つまり成約につなげる部分には改善の余地がありました。

なぜかというと、内見対応を仲介会社にお願いしていたためです。ここがECHOESの課題でした。

販促上、最も重要なクロージングの部分を他社（仲介会社）に委ねていた。これは良い面と悪い面があります。
全国で安定的に案内ができる体制が整っているのは大きなメリットです。それがなければECHOESはサービスとして成立しません。
しかし一方で、オーナーや管理会社の立場では「他の物件を紹介することはしない」のが当然ですが、仲介会社はそうはいきません。
仲介会社にとっては「お客様がどの物件に入居しても良い」というビジネスモデルだからです。この構造的な“ねじれ”が存在していました。

管理会社は稼働率100％を目指して空室を決めたい。一方で仲介会社には稼働率という概念はなく、反響さえあれば紹介できる物件が多いほど売上が伸びる。だから、どうしてもそのビジネス構造上、目的がズレてしまうのです。これはECHOESに限らず、業界全体で起きている問題でもあります。ECHOESも例外ではなく、同じ構造的な課題を抱えていました。

仲介会社について、ECHOESの提携会社のことを言っているわけではありませんが、一般的な極端な例としてお話しします。
私自身も今、仲介店舗を1店舗経営していますので、仲介の現場で何が起きがちなのかをお伝えします。

まず接客についてです。お客様が「内見に行きたい」と言っても、いきなり現地集合にはならないことが多いです。来店してもらうよう促す。来店した際には、「他にも候補物件はありませんか？」と、別の物件を一緒に探していきます。そして、できれば売上の高いエリアやAD（広告料）の高い物件を提案したいという意識がどうしても働くんですね。

内見にあたっても、3物件ほど「当て物・決め物」と呼ばれる物件を組み合わせ、いろいろ見てもらって、その中で落とし込むように決めていく――。現場ではこういった動きがよくあります。

こちらは、仲介営業がよく使う「ATBB」という業者間サイトの画面です。お客様の希望を聞きながら、「ワンルームですね」「賃料と築年数はこのぐらいがいいんですね」と条件を入れて検索します。この検索項目の中に「ADあり」という絞り込みもあり、やはりADのついている物件にお客様を寄せていきたいという思考が働く。こうしたことが仲介会社の接客現場では起きています。ECHOESも過去には同じような状況がありました。特別なことではなく、構造上起きてしまう。これが弱みにもつながっていたわけです。

もう少し極端な例を挙げます。よくある仲介会社の内見の流れです。まず、お客様が問い合わせた物件を案内します。
「この物件でもいいですね。でも他も見てみないと決められませんよね」と言いながら、次の物件へ。
お客様の要望には合っているけれど、少し共用部分が荒れているとか、部屋の状態があまり良くない物件を見せて、「次はもう少しきれいで、少しエリアが上の物件を見ましょう」と、少しずつ軸をずらしながら落とし込んでいく。この“当て物・決め物”の内見は、現場でよく行われています。

ひどい仲介会社では、現地を見て決まりそうにない物件は内見前にリストから外してしまうというケースもあるほどです。これは業界全体で起きている実態です。

SUUMOが契約者に対して行った調査データによると、「来店前にネットで見た物件にそのまま入居した」という人が全体の半数を超えています。
つまり、最初にネットで“これだ”と思った物件がそのまま成約につながる確率が一番高い。一方、「ネットで見た物件を扱っていた不動産会社に行ったが、別の物件を紹介されてそちらに決めた」という人が29％。これがいわゆる“現地でひっくり返された”ケースです。3割弱がこのパターンになります。

ECHOESのこれまでの仕組みでは、残念ながらこうした現象が起きていました。内見を提携仲介会社に依頼していたため、構造上どうしても他の物件も紹介されてしまう。ECHOESもそこに依存していたのが現実です。オーナー様から掲載料をいただいている立場として、私はこの構造は良くないとずっと感じていました。

そこで今回の進化として、提携会社は引き続き存在しますが、基本的にはECHOES自身が「内見から申し込みまで」を全国で自社完結させる仕組みを整えました。これが「ECHOESズバ決め仲介」の誕生です。

東京にしか拠点がないECHOESが、どうやって全国の物件の内見を自社で対応するのか。その答えが「ズバ決め仲介」です。

仕組みはこうです。
お客様は現地へ行きます。現地には、ECHOESがスポットで採用したアルバイトスタッフ「内見クルー」が待機しています。彼らは営業をしません。ブレーカーを上げて電気をつけ、軽く掃除して換気をして、お客様を待ちます。お客様が到着したら「どうぞ」と案内し、外で待機します。
営業行為は一切しません。
その代わり、ECHOESの営業担当がオンラインでお客様のスマホを通して対応します。「カメラをリアに切り替えてください」とお願いし、
お客様のカメラ越しに物件を一緒に見ながら説明します。「このキッチンは今回新しく交換しています」「お風呂に窓があるので換気がしやすくカビにくいんですよ」など、営業担当がカメラ越しに物件の魅力を伝えていく形です。
そして、この物件しか見せません。
現地集合・現地解散、クロージングはこの物件一本。この仕組みが非常に効果的で、提携会社が対応した場合と比べて成約率が1.5倍に上がっています。

さらに、ECHOESの内見は「準備」も違います。通常の仲介では、お客様が来る順番が3番目・4番目になると、事前に換気や清掃ができず、環境が悪いまま内見されることがあります。ECHOESは内見の時間が決まると、事前に現地準備を行います。エアコンをつけ、窓を開け、軽く掃除をして、良い状態で迎える。これがまず1つ目の強みです。

そしてもう1つ。
営業担当は当日スマホで「初めまして」ではなく、前日や前々日に15〜20分ほど電話で話をしています。「どうしてこの物件にお問い合わせいただいたんですか？」「どんな条件なら即決されますか？」と確認。その内容を踏まえて、必要であればオーナー様にも前日に電話します。
「明日この物件を内見されるお客様が、こういう条件なら即決するとおっしゃっています」と共有し、必要があればその条件を事前に準備しておく。この“事前クロージング”が非常に効果的で、成約率が高くなっています。

賃貸仲介の現場で、トップクラスの営業担当はどのくらい契約しているかご存じでしょうか？
月に70件以上契約を取る人もいます。そういう人たちは、実際に内見に行っていません。彼らの仕事は、物件の選定とクロージングだけ。
内見は内定者やアルバイトに任せているのが現実です。

つまり、賃貸仲介の現場では「内見に行く人は誰でも構わない」というのが一般的でした。私も長年この業界にいて、それをよく分かっています。この構造をECHOESで再現できないかと考えて生まれたのが「ズバ決め仲介」です。

物件は1つだけ。選定が終わっていて、あとは現地で確実にクロージングする。その一点に集中するのがECHOESの内見方式です。
この方式を導入してから、ECHOESの内見から成約への転換率は大幅に上がりました。以前は20％だったものが、現在では平均35％。
まさに“強み”に変わりました。

これは試験的な運用から始まり、少しずつ改善を重ねてきたものです。そして今、正式に「ECHOESズバ決め仲介」として確立しました。
営業担当の中には成約率70％を超えるスタッフも出ており、今後さらに磨き込めば、もっと高い成果が出せると確信しています。

ECHOESはリリース以来、今が一番「部屋が決まる」状態に仕上がっています。つまり、ECHOES史上もっとも成約率が高く、安定した成果を出せる状態です。昔使っていたけれど最近は触っていない、というオーナー様がいらっしゃれば、是非もう一度ECHOESを使ってみてください。
今が一番、決まる状態になっています！

ECHOESのサービスビジョンと新サービス「ECHOES自主管理Tools」

ここからは2つ目のテーマ、「ECHOES自主管理Tools」についてお話しします。

ECHOESのサービスビジョン

その前に、ECHOESというサービスがどんなビジョンを持って進化しているのか、少しお伝えします。これは普段、あまり皆さんにお話ししていない部分です。私は銀行などで説明する際によく話しているのですが、ECHOESが「何を目指しているのか」という点です。

ECHOESは、「不動産オーナーをもっとアクティブにする」 というミッションを掲げています。ITの力で賃貸経営の収益を最大化させる。これを一貫して目指してきました。

ECHOESがターゲットにしているのは、「自ら動くオーナー」 です。全員を救おうとはしていません。自分で動き、積極的に経営を改善しようとするオーナーを後押しする。そのためのツールであり仕組みです。
ECHOESは「アクティブな不動産オーナーを、よりアクティブにする」ことをミッションにしています。

一番基本的な課題は、やはり「空室を埋めること」。ECHOESはまず、この課題から取り組んできました。それが今までお話ししてきた反響改善やズバ決め仲介などの仕組みです。

ECHOESは創業当初から、空室を埋めるだけでなく、「物件の仕入れ」・「修繕」・「バリューアップ」・「入居者とのコミュニケーション」・「入居中の運営」といった、賃貸経営全体の改善に踏み込んでいくことを視野に入れていました。

つまり、入居付けの前後も含めて、「オーナーが安心して経営できる環境をつくる」ことを目指しているのです。
この“管理領域”に切り込む第一歩として生まれたのが、ECHOES自主管理Tools です。

自主管理Toolsは、「全部自分で」でもなく、「全部丸投げ」でもない、必要な部分だけを1戸からプロに任せられる、新しい管理のカタチです。

具体的には、

• 退去立ち会い
• 火災保険・保証関連の手配
• 駆けつけサービス（緊急対応）
• コールセンター代行（入居者対応）

など、管理業務の中でも特に手間がかかる部分を、ECHOESがサポートします。オーナーは自分のペースで、必要なときだけ利用できる。これが自主管理Toolsの特徴です。

ECHOESは、最終的に「オーナーをキャッシュリッチにする」ことを目指しています。資金に余裕のあるオーナーを増やし、その資金が適切に物件へ再投資され、住宅の質が上がり、結果として街や地域が元気になる。これがECHOESが描く未来の姿です。

オーナー様が安心して収益を上げ、その利益が次の投資につながるように。その第一歩が、「空室を埋めること」。
そして次の一歩が、「自主管理をスマートに支援すること」。これがECHOES自主管理Toolsの位置づけです。

オーナー様の抱えるさまざまな課題を解決する。それがECHOESの使命です。

ただ、課題にはいくつもの種類があります。拡大思考のオーナーもいれば、現状維持を望む方、縮小・撤退を考える方もいます。
管理を委託している方もいれば、自主管理の方もいる。本当に多様です。

悩みの種類で言えば、空室を埋めること、退去時の対応、税金、相続、資産運用、入居者対応――。いろんな悩みが横にずらっと並びます。
でも、すべてのオーナーに共通して最も強い悩みは「空室を埋めること」でした。

だからECHOESは、まず空室を埋めることから始めた。これがスタートです。でも、それはあくまで“始まりに過ぎない”という位置づけです。

ECHOESはリーシング（募集）領域を起点に、賃貸経営全体の支援へと広げていく――。これが私が金融機関などに説明しているECHOESの成長戦略です。

まずは「空室を埋めたい」という悩みに対して、ポータルサイトに載せて反響を得られるサービスを提供する。これが今のECHOES。
でもこれは、本当に“はじまり”なんです。この先に続くのが、今日お話ししている「ECHOES自主管理Tools」です。

空室が発生する時は、必ず退去があります。だから、退去解約のガイドや退去立ち会いといったサポートも必要になります。
一方、入居があれば契約更新も発生します。入居者対応のコールセンターがあれば安心、という声も多い。さらに、原状回復や小修繕をどう進めるかという悩みもあります。

ECHOESは、この「管理・運営領域」を支援する仕組みを、2026年春に提供予定です。現在、準備を進めており、今日その構想をお話ししています。

ここで大切なのは、ECHOESが管理会社の領域を侵すわけではないということです。あくまで「自主管理オーナーを支援する」ためのサービスです。

自主管理オーナーは、基本的に一生自主管理です。同じく、委託管理オーナーもずっと委託管理のまま。管理会社に話を聞いても、自主管理オーナーを営業で取り込むことはほとんどありません。逆に、委託管理のオーナーが「やっぱり自分で管理しよう」となることもほぼありません。

つまり、委託管理と自主管理はまったく別の市場なんです。ECHOESは管理会社の領域を奪うのではなく、自主管理層の支援を強化していく立場です。

ECHOESの成長戦略では、自主管理支援の先にもう一段階あります。それが売買・ファイナンス領域への展開です。物件を買いたい、仕入れたい、投資家として拡大したい――。そんなオーナーの要望に応えることを、次のステップとして想定しています。

ECHOESには現在、約1万2,000人のオーナー会員がいます。この方々が物件の組み換えや新規投資を行う際、融資などのサポートを行うのは自然な流れです。資金調達がスムーズに進む仕組みをECHOESが作る。これを来年からトライアル開始予定です。

つまり、ECHOESはこれまで「空室を埋める」ことだけをやってきましたが、今後半年ほどで「管理支援」や「ファイナンス」など新しい領域へ踏み出します。

新サービス ECHOES自主管理Toolsとは？

では、その第一歩として展開する「ECHOES自主管理Tools」についてお話しします。

昔から自主管理オーナーの方々によく言われていたのが、「昔は客付けしてくれた仲介会社が退去立ち会いや更新もやってくれていた。でもECHOESで客付けしたら、それができなくなって困る」という声でした。この課題を解決するために、ECHOES自主管理Toolsを立ち上げました。

スーパーコールセンターの仕組み

中心となるのが「スーパーコールセンター」です。これは、よくある一次受付のコールセンターとはまったく違います。よくあるのは「伝言を預かるだけ」で終わるコールセンター。でも、それでは意味がありません。ECHOESが目指すのは “解決まで完結する”コールセンターです。このスーパーコールセンターは、ECHOESで入居付けをした物件なら無料で利用できるようにする予定です。

なぜ無料で使えるのか？

入居時、入居者さんは必ず家財保険に加入します。その際にECHOES指定の保険や「駆けつけサービス」に加入してもらうことで、ECHOESに原資が生まれます。この原資をもとに、オーナーのコールセンター利用を無料化します。
もちろん、ECHOES経由で入居していない物件でも有料で1戸から利用できるようにします。

戸建も利用可能！

大事なのは、「戸建も利用可能」ということです。戸建って、いろんな物件を見ていても、やっぱり管理会社さんが受けたがらないんですよね。だから、本当は委託したいけど、仕方なく自主管理しているという人、結構多いと思います。特に、古家再生の投資家さんなんかは、「東京に住みながら長崎の戸建てを買いました」みたいな方も多いですよね。そうなると、やっぱり自主管理はかなり大変です。
ECHOES自主管理Toolsは、そういう方でも1戸から使えるようにしています。

個人オーナーでも使える”管理会社も使用している品質”のツール

このスーパーコールセンターの質は、管理会社も使用するクオリティのコールセンターそのものです。
実際、大手管理会社ではすでに外部コールセンターを導入しており、365日24時間対応が標準です。騒音や設備故障など、多くのトラブルを一次対応で完結させています。
しかし、これまで個人オーナーが同等の品質で使用できる仕組みはありませんでした。ECHOESはそれを実現します。

１戸から使える柔軟性

これまで管理会社が嫌がって受けなかった「小規模物件」「1室だけ」なども対象です。たとえば、東京在住のオーナーが長崎の戸建を再生して運用しているケース。こうした遠方の築古物件の自主管理でも、ECHOES自主管理Toolsなら1戸から対応可能です。

実際の対応イメージ

あらかじめ業者を登録しておけば、コールセンターが自動で連絡・調整してくれます。
「101号室の網戸が破けたようです。現地確認をお願いします。」と大工さんに連絡し、完了後に報告が届く。見積もりも同時に共有され、オーナーはボタンひとつで承認。たとえば「6万円以内なら進めてOK」と登録しておけば、修理完了まで全自動で進みます。
まさに、自主管理の業務をほぼ自動化する仕組みです。

区分マンション1室でも、アパートの1室だけでもOK。
「1戸から使えるプロ品質」――これがECHOESのこだわりです。

管理会社は分業や外部の再委託先をうまく活用している

少し背景をお話しします。たとえば、管理会社に管理を委託しているオーナーさんがいたとします。管理会社の内部では、どんな体制になっているのか。私も元々、管理会社出身です。大手になればなるほど、分業制が進んでいます。管理担当者への電話は、実は直接つながらないケースが多く、外部のコールセンターが対応しています。

騒音などのソフトクレーム、設備の故障といったハードクレーム、契約や更新に関する問い合わせ――。
ほとんどがこのコールセンターに集約されています。そして、このコールセンターは365日・24時間対応。多くは社外の専門会社への再委託です。

大事なのは、ただの「一次受付」ではないということです。あらかじめ設定された条件に基づき、業者手配から入居者への連絡まで完結対応を目指します。たとえば、
「この物件の水道トラブルはこの業者」
「ガスならこの人」
「内装ならこの職人」
と登録しておくと、入居者からの連絡時にすぐ手配されます。日程調整から報告まで完了。これが管理会社のコールセンターの仕組みです。

これまでは、こうした高品質な仕組みを個人オーナーが使うことはできませんでした。ECHOES自主管理Toolsでは、それを開放します。

つまり、「管理会社も使用するクオリティのコールセンター」を個人でも使えるようになる。ここが、私が最も自信を持っておすすめできるポイントです。

管理会社の中では、外部だけでなく内部も分業体制が整っています。
たとえば、家賃回収や滞納対応などは今や保証会社が担うことが多く、管理担当者の主な業務は書類作成やルーティン処理になっています。
更新業務も同様で、基本的に書類仕事。ルーティンを回す「機械的な組織」のようになっているところも少なくありません。
一方で、建築担当は点検・清掃・退去立ち会い・工事などを行います。ただ、最近では退去立ち会いも多くが内装業者に外注されています。

つまり管理担当者は、こうした分業化された作業をまとめる、分離発注の“司令塔”のような役割を担っているわけです。
この部分の価値は非常に高い。決して「価値がない」と言っているわけではなく、むしろこの“まとめ役”としての存在こそが管理会社の強みです。

だから、自分でやりたくない人、任せたい人は管理会社に依頼すればいい。それだけ大変で、手間と専門性のある仕事なんです。

自主管理はそのすべてを自分でやらなければならない

ただ、自主管理になると話は変わります。すべて自分でやる。電話も自分、LINEのやり取りも自分、業者手配も自分。初めて買った物件のエリアでは「頼める大工さんがいない」「誰にお願いしていいか分からない」、そんな場面も多いと思います。

そうしたときに支援できる仕組みを整えたい。それが、ECHOES自主管理Toolsの原点なんです。

自主管理になると、全部自分でやることになります。電話も毎日かかってくるし、LINEで入居者さんとやり取りしている方も多いと思います。
設備のトラブルがあれば、自分で専門業者を手配する。そういうことを、皆さん普通にやっていますよね。

ただ、初めて買った物件のエリアだと「頼める大工さんがいない」「知り合いがいなくて困った」というケースもあると思います。そういうときに助けてほしい――それも自主管理の“本音”の一つだと思います。

水道トラブルや滞納対応に関しては、今は保証会社を入れているケースが多いので、業務負担は少ないかもしれません。
でも、夜逃げや孤独死が起きたときはどうでしょう。「荷物をどうすればいいのか」「勝手に処分したらまずいのか」って、悩むことありますよね。

実際、勝手に処分すると「自力救済」になって、あとから訴えられる可能性もあります。一方で、管理会社にはこうしたケースをスパッと片付けられるサービスがあるんです。でも、個人のオーナーは今までそれを使えなかった。それを今回、ECHOES自主管理Toolsで使えるようにしました。

そしてもう一つ面倒なのが「契約更新」です。うっかり更新を忘れて、いつの間にか法定更新になっていた…という話もよくありますよね。更新業務で本当に大事なのは「期間」や「更新料」だけじゃなく、入居者の最新情報をきちんと把握することなんです。
2年に一度、入居者と連絡を取って「勤務先は変わっていませんか？」「緊急連絡先は更新されていますか？」と確認する。こういうメンテナンスができていないケースがすごく多い。
でも、これも結局は自分でやらなきゃいけない。これがリアルな自主管理です。

点検や清掃は、最近では「古くから付き合いのある業者さんにお願いしている」というオーナーも多く、うまく回っている方もいると思います。
ただ、問題なのはやっぱり退去の立ち会いです。
退去立ち会いはトラブルが多い仕事です。特に女性オーナーの場合、「現地に行くのが不安」という声もよく聞きます。遠方の物件だと、そもそも立ち会いに行くのも大変ですよね。
その結果、「クリーニング代だけもらって、あとは全額返す」という形にしている方も多いと思います。でも、実際は入居者負担の工事費をきちんと回収できるはずなんです。そのためには、ガイドラインに沿って立ち会いを行い、根拠を明確にすることが大切です。

自主管理ではこの部分が「やりたくてもできていない」ケースが多い。そこをECHOESは仕組みでサポートしていきたい、という考えです。

ECHOES自主管理Toolsを使うと

このように、自主管理オーナーさんは日々本当に多くの業務を自分でこなしています。でも、その中には「管理会社にしか頼めなかったこと」もたくさんある。ECHOES自主管理Toolsは、そうした“できなかったこと”を“できるようにする”ためのツールです。

ECHOES自主管理Toolsを使うと、管理会社が使用するレベルのスーパーコールセンターが利用できるようになります。仕組みとしては、事前に案件ごとに対応業者を登録しておく形です。たとえば大工さんの連絡先をあらかじめ入れておいて、「何かあったらコールセンターから電話が行くけど、それ僕の発注だから対応よろしく」と伝えておきます。

すると、コールセンターから大工さんに連絡が入り、「101号室で網戸が破れているようです。現地確認をお願いできますか？」というやり取りをしてくれる。そのあと「5日に伺うことになりました」と報告が入り、見積もりも同時に上がってくる。オーナーは「この見積もりで進めてください」とボタンを押すだけ。これ、本当に気持ちいいぐらいスムーズです。

たとえば「この物件はエアコン修理6万円までならお任せでOK」と設定しておけば、勝手に工事完了まで進んで、「6万円で完了しました」と報告が入る。これだけで、自主管理の仕事がほとんど終わるんじゃないかと思います。

さらに、水回りトラブルや滞納対応、孤独死など、これまで管理会社でしか扱えなかったものも使えるようになります。

契約更新についても、ECHOESが代行します。普通賃貸契約のメンテナンス全般対応可能です。つい忘れがちな「契約終了通知」も、きちんと管理してくれます。これは無料ではなく単発のオプション発注という形ですが、「必要なものを、必要なタイミングで、必要なだけ使える」ようにしたいと考えています。

そして退去立ち会い。今はAIツールがここまで進化しているんです。もう人が現地に行かなくてもOK。AIアバターが入居者のスマホを通じて退去立ち会いを行い、ガイドラインに沿って負担割合を自動で判定します。こうしたツールは、これまで管理会社専用でしたが、ECHOESでは個人オーナーでも使えるようにします。

次に、ベースとなる家賃保証の話です。ECHOESが推奨しているのは、エポスカードの「ROOM iD」。
いろんな保証会社がありますが、このROOM iDのすごいところは、まず家賃のクレジットカード決済が無料で使えること。入居者がカードで家賃を払えて、手数料もかかりません。
さらに、日本語が話せない外国籍入居者に対して通訳サポート付き。オーナーが英語を話せなくても、入居者が何語でも通訳が間に入ってやり取りしてくれるんです。
加えて、「BEST ESTATE」という外国籍向けサイトにも掲載可能。ROOM iDと連携しているGTNを経由して外国籍入居にも強い。
そしてもう一つすごいのが、AI退去立ち会いとの自動連携です。AIが算出した「入居者負担分」を、そのまま保証会社が立て替えて支払ってくれる。ここまで連動しているのは驚異的です。
これだけ信頼性のある仕組みなので、ECHOESとしてはROOM iDを推奨しています。

次に、「死後事務サポート」について。
孤独死などが起きた場合でも、自力救済にならないよう、部屋の片付けから次の募集までスムーズに移行できる仕組みを整えています。
これはリーガルスムーズ社と連携して提供します。本来は管理会社専用のサービスですが、ECHOES自主管理Toolsでは個人オーナーにも開放します。

最後に「見守りサービス」。
これは電気のスマートメーターを活用して、異常を自動検知する仕組みです。冷蔵庫や電子レンジ、トイレ、エアコンなどの電気使用パターンを学習し、普段と違う使用状況が続くと「異変あり」と判断します。センサーを設置する必要もなく、入居者は普段通り生活するだけ。この仕組みは中部電力ミライズ社との提携で、全国の電力会社で利用可能です。入居者負担で月額1,000円を想定しています。これも今まで管理会社専用でしたが、個人オーナーにも使えるようにします。

これが、ECHOES自主管理Toolsの全体像です。
管理会社が使用しているクオリティのツールを、個人オーナーが必要なときに必要な分だけ、“1室から”使えるようにする。それが今回の大きなアップデートです。

ECHOES自主管理Tools事前登録のお願い

皆さんにはこのセミナー終了後に事前登録のURLをお送りします。
（事前登録URL: https://form.run/@r-sire-izYBlNqXlIqpVF8NvqZ5）

このURLから事前登録をしていただくと、サービス開始の際に優先的にご案内を受けられるようになります。
さらに、リリース前の最新情報なども先行で届くようになります。

もう一つ大事なのは、事前登録の数がそのまま交渉力になるという点です。たとえば「事前登録が3,000件あります」となれば、我々ECHOESとしても提携先の企業さんに対して価格交渉力を持てるんです。つまり、登録数が多いほど皆さんへの提供価格を安くできる。そのためにも、ぜひ興味のある方は積極的に事前登録をお願いします。

サービス開始と同時にどれだけスムーズに立ち上げられるかが、この価格交渉力、ひいては皆さんの利用コストを下げる鍵になります。
ですので、是非事前登録をしておいてください。

最後に

では、約1時間お話しさせていただきました。
結びとしてお伝えしたいのは、ECHOESはこれまでも、これからも「空室を埋めること」を第一に進化を続けていくということです。オーナー様と同じ目線で、そこだけはぶらさずにやっていきます。

そして今後は、入居後も長くお付き合いが続くサービスへと拡げていきます。これまでのECHOESは、「入居が決まったら一段落」というサービスでした。でもこれからは、入居中もオーナー様のそばにいる存在でありたいと思っています。

私たちのミッションは、オーナー様をキャッシュリッチにすること。今日お話しした通り、そのために全力で取り組んでいきます。

引き続きECHOESをよろしくお願いいたします。ご清聴ありがとうございました。

セミナーのアーカイブ動画はこちら：https://youtu.be/B6v7lQzJBbI?si=F-rYEdVEOF9_4Yhf

ではここから、皆さんに書いていただいた質問にお答えしていきます。

Q&A

Q：定期借家の再契約はECHOESで対応できますか？

A:はい、できます。再契約は我々が行いますのでお任せください。

Q：譲渡型賃貸には対応予定ですか？

A：はい、注目している分野です。すぐではありませんが、今後対応できるように準備を進めます。

Q：ズバ決め仲介、素晴らしいです！

A：ありがとうございます！

Q：ズバ決め仲介は自主管理だけですか？

A：いいえ。委託管理の物件でもご利用いただけます。ご安心ください。

Q：オーナーと営業担当が直接話せる場はありますか？

A：はい、可能です。内見前に営業担当からご連絡しますので、その時にお話しいただけます。

Q：内見対応の強化で広告料（AD）を減らせるという認識で良いですか？

A：その通りです。ズバ決め仲介ではECHOESが元付・客付の両方を行うため、ADをいただきません。結果としてADの必要性は減ります。

Q：ズバ決め仲介で管理会社の業務に影響はありますか？

A：ありません。管理会社は元付として変わらず、ECHOESは客付として動きます。囲い込みをしている会社は両手取引ができないため嫌がるかもしれませんが、一般的な管理会社なら問題ありません。

Q：駆けつけサービスの内容がよくわからない。

A：入居者が電気・ガス・水道・ガラス・鍵のトラブル時に無料で駆けつけてもらえるサービスです。入居者が加入し、オーナーはその分対応が減るため安心できます。

Q：部屋が狭くて入居が決まりません。アドバイスはもらえますか？

A：はい。ECHOESでは個別相談を受け付けています。Zoomで30分程度、具体的な物件についてアドバイス可能です。ぜひご予約ください。

Q：最近、申し込み後のキャンセルが多いのですが、対策はありますか？

A：キャンセルは時期的な要因が大きく、特に繁忙期や秋口に多く発生します。ECHOES特有の差分はありませんが、できる限り管理会社と連携し改善を図っています。

Q：対応業者を指定していない場合、コールセンターで探してもらえますか？

A：可能です。信頼できる業者をコールセンター側で選定しますのでご安心ください。

Q：EPOSの保証会社さんの弁済上限を知りたい。

A：後日資料をお送りします。お問い合わせフォームまたはコールセンターまでご連絡ください。

Q：孤独死が発生した場合のサポートに興味があります。

A：ECHOES自主管理Toolsの一部として提供予定です。春の正式リリースをお待ちください。

Q：AI退去立ち会いで入居者が不利な箇所を隠したら？

A：AIが撮影手順をガイドするため、重要箇所の撮り漏れは起きにくくなっています。リモデラ社側でも対策済みです。

Q：入居者対応コールセンターの業者は紹介してもらえますか？

A：はい、可能です。ご希望があればご紹介します。

Q：ECHOES自主管理Toolsの利用でシステム料は上がりますか？

A：上げません。今後も5万5,000円のまま据え置きます。

Q：事前登録しました！

A：ありがとうございます！とても嬉しいです。

Q：ズバ決め仲介、申し込みました！

A：ありがとうございます！決まる仕組みができていますので、ぜひご活用ください。

Q：AI退去立ち会い、現在の保証会社でも使えますか？

A：基本的にはどの保証会社でも利用可能です。ただし、自動弁済連携はEPOSカード利用時のみ対応となります。

Q：ズバ決め仲介は全国対応ですか？

A：はい、現在は全国展開しています。

Q：シェアハウスでも利用できますか？

A：個室型であれば利用可能です。ドミトリー型（二段ベッドなど）は対象外です。

Q：自主管理Toolsの有料利用時の価格感は？

A：現在調整中です。大家さん目線でリーズナブルに設定する予定です。

Q：地域に業者がいない場合、紹介してもらえますか？

A：はい。ECHOESが信頼できるパートナー業者を手配します。

Q：駆けつけサービスとコールセンターサービスはどちらかで良い？

A：両方に加入をお願いしています。駆けつけサービス加入者はコールセンター利用料を安くできるよう調整しています。

Q：ECHOESスタッフからの提案をうまく活用できていない。

A：長期空室時の具体的な打ち手（敷金なし、家賃調整、AD設定など）は個別相談でご提案します。

Q：セルフ内見型の物件でもズバ決め仲介は使えますか？

A：一部対象外もありますが、順次対応拡大中です。

Q：ズバ決め仲介での案内スタッフは誰？

A：現地採用のスタッフが対応します。ノールック申し込みの場合も、同意書を取得して対応しています。

Q：契約フォームの入力量が多い。簡略化できますか？

A：はい。今後改善していきます。

Q：相見積もりは可能？

A：基本は事前設定した単価での発注になります。相見積もりはご自身で並行依頼していただく形です。

Q：ECHOES経由で入居付けした物件はスーパーコールセンター無料？

A：春以降の物件から無料になります。

Q：アパート管理会社が専属専任を要求する場合、ズバ決めに影響は？

A：ありません。ミニミニグループなどとも実績があり、柔軟に対応できます。

Q：外国籍入居者対応（EPOSルームIDとGTN連携）が素晴らしい。

A：ありがとうございます！外国籍対応には本当に強い仕組みです。

進化したECHOESで、あなたの物件も「１日でも早く決まる」募集を始めてみませんか？