【保存版】公務員が賃貸経営で成功するための3つのポイントを解説

「公務員としての安定した仕事に魅力を感じつつも、給与だけでは将来が不安」

「退職後を考えて収入源を増やしたいけど、公務員は副業が難しいと聞いた」

「相続でアパートを受け継いだけど、このまま賃貸経営を続けても大丈夫なの？」

このような悩みを抱えている方は、多いのではないでしょうか。公務員は原則として副業が制限されていますが、一定の条件を満たすことで、賃貸経営により副収入を得ることが可能です。また公務員は、社会的信用力の高さからローンが組みやすい点も大きな魅力です。

そこでこの記事では、公務員が賃貸経営を行う際に確認すべき規定や許可の必要性に加え、メリット・注意点について紹介します。公務員が賃貸経営で成功するためのポイントが理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。

公務員が賃貸経営を行う際に遵守すべき規定

公務員が賃貸経営を行う際は、所属先の規則だけではなく、国家公務員法や地方公務員法で定められた制限に注意する必要があります。営利活動に該当する可能性があるため、小規模運用や許可申請が必要になるケースを把握しなければなりません。ここでは、国家公務員法第103条、地方公務員法第38条を踏まえ、法律違反とならないために確認すべき要点を紹介します。

1. 国家公務員法第103条（私企業からの隔離）

国家公務員法第103条は、公務員が営利を目的とする民間企業の役職や顧問、評議員になる行為を禁じています。公務員自身が営利企業を経営することも、同様に認められていません。

賃貸経営が国家公務員法第103条の「自ら営利企業を営むこと」に該当するかは、経営する物件数や年間の家賃収入の規模が大きく影響します。5棟以上の賃貸や10室以上の賃貸、賃貸料収入の額が年間500万円以上の場合には、自ら営利企業を営むことに該当するものとして取り扱われます（人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について）

副業規定への抵触を回避するには、物件数や収入を抑えて小規模で始めることが大切です。内閣総理大臣や所轄庁の長の許可なしで収益を得ると、懲戒処分に発展するリスクがあることを覚えておきましょう。

参照元：e-GOV法令検索|国家公務員法（昭和二十二年法律第百二十号）

2. 地方公務員法第38条（営利企業への従事等の制限）

地方公務員は、任命権者の許可を得ずに営利企業の役員に就任することや、自ら事業を経営することが禁止されています。常勤の地方公務員は、原則としてアパート経営なども制限対象となりますが、非常勤職員はこの制限から除外される場合があります。

国家公務員の場合と異なり、地方公務員の兼業に関する任命権者の許可基準は人事委員会規則によって定めることができるとされていますので、自治体ごとに確認が必要になります。

例えば東京都では、営利企業等の従事制限に関する規則と職員の兼業許可等に関する事務取扱規程が定められており、兼業のため時間をさくことによって職務の遂行に支障をきたすおそれがあると認めるときや、兼業による心身の疲労のため職務の遂行上その能率に悪影響を与えると認めるときには許可しないものとされています。

参照元：e-GOV法令検索|地方公務員法（昭和二十五年法律第二百六十一号）

公務員が賃貸経営を行う場合の2つのポイント

国家公務員が賃貸経営を行う際には、兼業禁止規定に触れず、かつ本業に集中するために規模と収入額で意識しておきたいポイントが2つあります。

許可を得ずに賃貸経営を行う場合には、まずはこの点を押さえておくことが重要です。

1. 賃貸経営の規模制限

国家公務員の場合には、兼業規定を運用する主な指針として人事院規則14－8とこれに関する「人事院規則14-8の運用について」があります。この運用では、自営に当たるものとして取り扱われるものの一例として以下のものが規定されています。

• 独立家屋は5棟以上

• アパートなどは10室以上
• 駐車場は10台以上
• 土地の賃貸は10件以上

自営に該当すると、国家公務員法第103条に抵触することになります。上人事院規則14-8の運用について記の基準を超える賃貸経営を行っている場合は、各官庁の承認を得なければなりません。

地方公務員の場合は、自治体によって独自の基準が設けられていることがもありますので、自治体ごとの規定を確認する必要があります。

2. 賃貸収入の制限

国家公務員の兼業に関する人事院規則14－8とこれに関する「人事院規則14-8の運用について」では、賃貸事業の収入額が年500万円以上になると自営に当たるものとして取り扱われます。この500万円の計算ですが、例えば建物と駐車場の両方賃貸している場合には、合算して取り扱う点に注意が必要です。

収入が上限を超えないようにするためには、事前に年間の賃料収入を詳細に見積もることが重要です。現在の賃料だけではなく、想定される空室期間や将来的な賃料の変動も考慮しましょう。

また、不動産管理会社に支払う手数料や、固定資産税などの経費がいくらかかるのかも把握しておく必要があります。年間の収入が500万円を超えないようにしつつ、収益を出すためには慎重に事業計画を立てることが必要不可欠です。

地方公務員の場合に自治体によって独自の基準が存在しうることは、賃貸経営の規模制限と同様です。

賃貸経営の規模・収入が規定を超える場合の申請方法と許可されやすいケース

賃貸経営による規模や収入が一定の基準を超える場合、公務員は上司や人事担当部署へ許可の申請を行わなければなりません。許可を得ずに兼業をすると懲戒処分の対象となるおそれがあります。ここでは、申請の流れと認められやすいケースを見ていきましょう。

1. 申請方法と必要書類

「人事院規則14-8の運用について」では、不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合には、次に掲げる基準のいずれにも適合することが必要とされています。

1. 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
2. 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
3. その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

自主管理の場合には、勤務時間に対応をすることもありうるので「職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らか」とは言えないことがほとんどかと思います。

無用なトラブルを避けるためにも、管理面はプロに任せるのが賃貸経営を成功させるコツです。

国家公務員が規定以上の賃貸収入を得る場合には、上記の基準を意識しつつ、まず所属先の省庁や役所の人事部署に相談し、兼業承認の手続きを進める必要があります。具体的には、自営兼業承認申請書や物件管理を委託している契約書の写しを提出しなければなりません。

地域や組織によって必要書類の細部が異なるため、事前に確認することが大切です。許可が下りないまま事業的規模の賃貸経営を進めると、法律違反と判断される危険性があるため、十分注意しましょう。

2. 許可されやすいケース

相続や贈与で受け継いだ不動産を活用するケースは、許可を得やすいとされています。特に、相続税対策としてアパートを建てた事例では、資産を有効活用する意義が認められる場合が多いです。

また、転勤によって自宅を空けるために賃貸に出す場合なども、やむを得ない事情として受理されやすいです。さらに、住宅ローンが残る持ち家を貸し出さなければならないケースも許可されることがあります。

相続や贈与で不動産を受け継いだ場合や転勤によって自宅を貸し出す場合など、やむを得ない事情がある場合は、理由や状況を詳しく示すと承認が下りる可能性が高まるでしょう。

公務員が賃貸経営を行う2つのメリット

公務員は社会的信用度が高く、金融機関からの信頼が厚いことが賃貸経営に有利に働きます。さらに安定した給与収入があるため、長期的な計画も立てやすいです。ここでは、公務員がアパートローンを組みやすい理由や、将来的な生活設計に余裕をもたらす副収入のメリットを紹介します。

1. ローンの審査が通りやすい

公務員は定期的な収入が保証されており、失業や収入減のリスクが低いとみなされるため、住宅ローンの審査が通りやすいといわれています。特に、アパートローンでは年収や勤続年数、個人資産などを総合的に評価されます。公務員という信用力の高さは、金融機関から融資を受ける際に大きなアドバンテージとなるでしょう。

公務員は一般の会社員と比較して、より低い金利で融資を受けられたり、融資限度額が大きくなったりする可能性があります。低い金利で借りることで、自己資金の負担を抑えつつ賃貸経営を始めることができるため、公務員にとって大きなメリットとなります。

2. 安定した副収入を確保できる

公務員は、民間企業と比較してリストラや倒産のリスクが極めて低く、長期的に安定した収入が見込めるのが大きな強みとなります。安定性を活かし、腰を据えて長期的な視点で賃貸経営に取り組めるのは、公務員ならではの特権といえるでしょう。

また、公務員には職務専念義務があります。しかし、物件の管理を専門の管理会社に委託することで、本業に支障をきたすことなく実質的な業務負担を軽減できます。法的な制約を守りながらでも、賃貸経営による不労所得を得られるようになり、資産形成の幅が広がるでしょう。

さらに、現役時代から計画的に賃貸経営を始めることで安定した副収入源を確保し、将来への備えを強固なものにできます。退職後の生活資金への不安を軽減するだけではなく、安定した賃料収入は、豊かなセカンドライフを設計するための大きな支えとなるでしょう。

公務員が賃貸経営を行う際の2つの注意点

メリットが大きい一方、公務員が賃貸経営を進めるには守るべき注意点があります。無許可で大規模な賃貸収入を得れば、法律違反と判断され懲戒処分のおそれがあります。慎重な対応を行うため、ここで主な注意点を確認しておきましょう。

1. 法律違反による懲戒処分のリスクがある

公務員が許可を得ずに規定の規模を超える賃貸経営を行うと、懲戒処分の対象となる可能性があります。副業規定に抵触しないよう、事前にしっかりと確認し、必要な手続きを踏むことが重要です。

また、賃貸経営が発覚するケースとして多いのが、住民税の特別徴収額の変動です。給与所得以外に不動産所得がある方は、住民税額が変動することで副業が明らかになることがあります。

さらに、本人や家族が周囲に賃貸経営について話してしまい、それが噂となって広まることで職場に通報されるケースも少なくありません。賃貸経営を行っている公務員の方は、不用意な発言は控えて慎重に情報を管理しましょう。

2. 確定申告の義務が発生する

賃貸経営によって利益が出ている場合は、所得税法に基づき翌年から毎年確定申告を行う義務が発生します。確定申告は、給与所得以外の所得に対しても適切に課税するための手続きです。

確定申告を怠ると本来納付すべき税金に加え、無申告加算税というペナルティが課される可能性があります。確定申告は期限内に行う必要があり、怠ると追加の税金が発生します。場合によっては延滞税も加算されるため、十分注意しましょう。

公務員の賃貸経営で成功するための3つのポイント

公務員としての安定性を生かしながら賃貸経営を成功させるには、物件選びやリスク管理、さらには外部サービスの活用が欠かせません。勤務先への許可申請や法的ルールを守るだけではなく、需要のあるエリアを見定めることが重要です。ここでは、リスクを最小限に抑えながら利益を最大化するためのポイントを3つ解説します。

1. 立地と物件の需要を徹底的に調査する

立地条件は空室率や家賃の安定性を左右するため、地域の需要を細かく調べることが大切です。洪水や地震などの災害リスクが高い地域は敬遠されやすいため、ハザードマップを活用して被害の少ないエリアを選びましょう。

周辺に競合物件が多い場合は家賃相場や空室率を確認し、供給過多になっていないかをチェックすることが大切です。収支のシミュレーションを綿密に行うことで、将来的なリスクを把握しやすくなるでしょう。

2. リスクを想定して対策する

空室リスクや家賃相場の下落、金利の上昇など、公務員であっても賃貸経営のリスクはゼロではありません。火災保険や地震保険への加入、余裕を持った自己資金の確保、物件の資金繰りを定期的に見直すなど事前の対策が不可欠です。

急な修繕費が必要になったときも、キャッシュフローに余裕があれば対応しやすくなるでしょう。可能性のあるトラブルを想定して備える姿勢が、長期的に安定した賃貸経営の実現につながります。

3. 外部サービスを活用して効率的な賃貸経営を行う

公務員は職務専念義務があるため、入居者の募集や家賃集金、建物メンテナンスなどの管理業務を自身で行うことは原則としてできません。そのため、外部の管理会社に委託する必要があります。

そして物件購入後の収益を最大化するためには、早期に空室を埋め、賃料収入を安定させることが重要です。

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まとめ：安定収入と信用力がある公務員こそ賃貸経営を始めよう

公務員は安定収入と信用力を備えているため、住宅ローンの審査が通りやすく、長期的な賃貸経営に向いています。ただし、副業規定に反しないためには規模や収入に注意し、必要があれば許可を得て管理業務を委託することが不可欠です。

公務員ならではの強みを生かしつつ、安全な不動産投資を始めたい方は、ECHOESのサポートを活用しながら、堅実で効率的な運用を目指してみてください。具体的にECHOESでは、以下のようなサポートを行っています。

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3. 反響データの分析と活用
   問い合わせ件数や内見結果を把握し、適切な改善策を取ることで、空室期間の短縮が期待できます。

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