登録日：2025.03.12 更新日：2025.03.13

賃貸経営コラム

【2025年最新】おすすめの空室対策9選！成功へのポイントも3つ紹介

このような悩みなどがあり、効果的な空室対策を模索している大家さんは多いのではないでしょうか。賃貸物件を所有している以上、空室が続くと家賃収入が減り経営に大きな影響を与えます。特に築年数が経過した物件は、新築やリノベーション済みの競合物件と比べて魅力が劣り、空室が埋まりにくくなってしまいます。

一方で、適切な空室対策を講じることで、築古物件でも十分に入居者を確保できます。そこで本記事では、空室が発生する原因を整理し、効果的な空室対策を9つ紹介します。空室による収益減少や競合物件との差別化に悩んでいる大家さんは、この記事を参考にして入居率改善のヒントを見つけましょう。

空室が発生する5つの原因

空室を解消するためには、まず空室が発生する原因を理解することが重要です。賃貸市場においては、家賃の価格競争や入居者ニーズの変化が激しく、物件が選ばれるためには適切な対策が求められます。

しかし、その前段階として空室が発生している原因を明確にしなければ、どんな対策をしても効果は半減してしまいます。ここでは多くの賃貸オーナーが直面する空室の主な原因を5つ紹介します。

1. 立地条件が良くない

物件の立地が悪いと、入居希望者が集まりにくくなります。例えば、駅から徒歩20分以上かかる物件は駅近の競合物件と比較すると、通勤や通学など利便性の面で不利になります。また周辺にスーパーやコンビニ、飲食店といった生活に必要な施設が少ないと、候補から外される可能性が高くなります。

さらに工場や遊技場などが近くにある場合は、騒音や治安の問題が懸念され、入居をためらわれる要因となります。特に夜間の人通りが少ないエリアや、交通アクセスの悪い地域では、安全面を気にする単身者やファミリー層に敬遠されやすい傾向があります。

立地による不利な条件は変えられないため、入居者にとって魅力的な要素を別の面で提供する必要があるでしょう。

2. 間取りや設備の使い勝手が悪い

築年数が経過すると、間取りや設備が現在の入居者のニーズと合わなくなることがあります。特に3点ユニットバス（バス・トイレ・洗面が一体型）は、かつて単身者向け物件の主流でしたが、現在ではバス・トイレ別のセパレートタイプが選ばれます。また、和室が多い物件や収納スペースが少ない間取りも避けられるでしょう。

特に若年層や単身世帯では、デザイン性や機能性を重視する方が多く、設備が古いままだと選ばれにくくなります。こうした小さな不便さが積み重なると、入居希望者が他の物件を選ぶ大きな要因になってしまいます。

3. 家賃・初期費用が周辺相場より高い

家賃が周辺の相場よりも高すぎると、入居希望者はより手頃な物件を選びやすくなります。特にポータルサイトで検索すれば、エリア内の類似物件の価格が簡単に比較できるため、相場より極端に高い場合などは候補から外れやすくなります。

また敷金・礼金などの初期費用が高すぎると、入居希望者に敬遠される原因となります。結果として、家賃や初期費用のバランスが悪いと競争力が低下し、空室期間が長引く可能性が高くなります。

特に築年数が古い物件や、設備の更新がされていない物件は、家賃を下げないと、なかなか借り手がつきません。

4. 建物の管理状況が良くない

物件の管理状態は、入居希望者の第一印象を大きく左右します。例えば、エントランスや共用部分の清掃が行き届いていないと「しっかり管理されていないのではないか」という不安を抱かれます。

また、マンションの集合ポストに不要なチラシが散乱していると、住環境が悪いと判断されることが多いです。外壁の汚れやサビが目立つ場合も、物件の古さが際立ち、敬遠される要因になるでしょう。さらに、共用部分の照明が暗い、ゴミ置き場が汚れているなどといった点も大きなマイナスポイントになります。

5. 競合物件が多い

周辺に新築やリノベーション済みの競合物件が増えると、築古物件の集客はさらに難しくなります。同じ家賃帯であれば、入居希望者は新築やリノベーション物件を優先して選びます。

さらに、エリアによっては賃貸需要より供給が過多になり、単純に市場全体の競争が激しくなっているケースもあります。このような状況では、普通に募集をかけてもなかなか空室が埋まりません。また近隣の物件がフリーレントを実施したり、家具付きで提供していたりすると、さらに条件面で不利になります。競合物件の家賃や初期費用、広告料、キャンペーンの有無などをチェックして対策を講じることが重要です。

おすすめの空室対策アイデア9選

1. 募集条件を見直す

募集条件が入居希望者のニーズと合っていないと、契約に至るまでのハードルが上がってしまいます。例えば、家賃が相場より高く、敷金・礼金の負担が大きいと、競合物件と比較された際に選ばれにくくなります。

この場合、まずポータルサイトで同エリアの類似物件の募集条件と比較しましょう。家賃の値下げが難しい場合は、フリーレント（1ヶ月間家賃無料など）や敷金・礼金ゼロといった柔軟な条件設定を検討することで、空室リスクを軽減できます。

2. 間取りや内装設備をリニューアルする

築年数が経過した物件は、現在のライフスタイルに合わない間取りや設備のままだと、入居希望者に敬遠されます。細かく仕切られた間取りは圧迫感を与え、脱衣所がない浴室や非対面式のキッチンは使い勝手が悪く感じられがちです。

このような場合、開放的な空間に変更したり、使い勝手の良い設備を導入したりすることで、物件の魅力を向上させられます。例えば、仕切りを減らして1LDKに変更したり、キッチンを対面式にしたりすることで、より快適な生活空間を提供できます。また収納を増やすためにウォークインクローゼットを設置するなど、実用的なリフォームを取り入れると入居希望者に選ばれやすい物件になります。

3. 共用部分を美しく保つ

物件の第一印象は非常に重要です。エントランスや廊下、集合ポストの清掃が不十分だと、管理が行き届いていない物件と判断され、内見時の印象が悪くなってしまいます。

この場合、以下の対策が有効です。

日常清掃の頻度を増やす
マンションの共用部をリニューアルする
植栽を整備する

また集合ポストにチラシが散乱しないように、ゴミ箱を設置することも効果的です。

4. デザインリフォームを取り入れる

おしゃれな部屋に住みたいと考える入居希望者は増えており、特に20～30代の若年層にとって、部屋のデザイン性は大きな決め手となります。

アクセントクロス（ポイントクロス）を取り入れたり、デザイン性のある洗面台やキッチンを導入したりする工夫が効果的です。ナチュラルカラーやモダンなデザインの内装にすることで、競争力を高められるでしょう。ただし、あまり個性的すぎるデザインは避け、ターゲット層の好みに合わせることが重要です。

5. 宅配ボックス・無料インターネットを導入する

最近の入居者は、設備面での利便性を重視する傾向が強くなっています。特に「宅配ボックス」や「無料インターネット」は人気が高く、全国賃貸住宅新聞の「入居者に人気の設備ランキング」でも毎年上位にランクインしています。

テレワークの普及で安定したインターネット環境の需要が増え、無料インターネットの重要性は高まっています。また宅配ボックスは非対面で荷物を受け取れる利便性から、ニーズがさらに拡大している状況です。これらを導入することで、競合物件との差別化が図れ、入居率の向上につながるでしょう。

参照：全国賃貸住宅新聞（入居者に人気の設備ランキング2024年家賃UP設備編）https://www.zenchin.com/news/content-3048.php

6. 広告料をアップする

空室を早期に埋めるためには、仲介業者に積極的に紹介してもらうことが重要です。そのための効果的な手段の1つが広告料の増額です。広告料を適切に設定することで、物件紹介の優先度が上がり、成約につながりやすくなります。

広告料とは、貸主が仲介業者に支払う報酬で、物件の紹介・成約を促進するための費用です。仲介業者が受け取る「仲介手数料」は宅地建物取引業法により賃料の1ヶ月分が上限と定められていますが、広告料には制限がないため、貸主の判断で自由に設定できます。

そのため、広告料を増やせば仲介業者の営業活動が活発になり、物件の露出が高まる可能性が高くなります。広告料の相場はエリアによって異なり、賃貸需要に対して供給が足りていない地域ほど広告料の設定が低く、地方などの供給が多い地域に行くほど高く設定される傾向があります。

7. 入居条件を緩和する（ペット可・楽器相談可など）

最近では、ペット飼育可や楽器相談可の物件が増えていますが、まだまだ供給が追いついていません。そのため、ペット可や楽器可の物件にすることで、他の物件と差別化が可能です。

実際に、ペット飼育可物件の方が通常の賃貸よりも家賃を高めに設定できるケースが多いため、収益性の向上にもつながります。入居者層を広げるためにも、入居条件の見直しを検討してみるのもおすすめです。

8. 家具・家電（IoT設備）付きの物件にする

単身者向けの賃貸物件では「家具・家電付き」や「IoT設備完備」の物件が人気を集めています。特に、初めて一人暮らしをする人や、転勤者にとって、家具・家電が備え付けられている物件は、初期費用を抑えられるため魅力的です。

さらに、スマートロックやAIスピーカー連携などのIoT設備を導入することで、他の物件と差別化できます。競争が激しいエリアでは、こうした設備投資が空室対策として非常に有効です。一方で「今持っている家具を使えない」と考える入居希望者もいるので、両方の選択肢があると、さらに良いでしょう。

9. ネット集客を活用する

現在、入居希望者の約8割がポータルサイトを利用して物件を探していると言われており、ネット集客は空室対策の中でも最も重要な施策の1つです。特に、SUUMOやHOME'Sなどの大手ポータルサイトは、多くの入居希望者が日常的に利用しているため、掲載することで物件の露出を大幅に向上させることができます。

しかし、不動産会社に管理を任せている場合でも、必ずしも自分の物件がポータルサイトに掲載されるとは限りません。不動産会社の方針によっては、他の物件が優先され自分の物件が埋もれてしまうこともあります。

ネット集客に関しては賃貸オーナー向け募集支援サービス「ECHOES（エコーズ）」の導入が効果的です。ECHOESを活用することで、複数の大手ポータルサイトに物件情報を一括掲載できるため、多くの入居希望者の目に触れる機会を増やせます。さらにECHOESでは、内見後のコメントや問い合わせ件数などが把握でき、より早く空室が埋まるように精度の高い募集戦略の見直しが可能になります。

空室対策を成功させる3つのポイント

空室対策を講じる際には、ただ闇雲に対策を打つのではなく、物件の課題を正しく把握し、入居者のニーズに合った改善を行うことが重要です。特に、家賃の設定や設備の充実、集客方法の工夫が成約率を左右します。ここでは、空室対策を成功に導くために欠かせない3つのポイントを解説します。

1. 物件の課題を整理する

まず、自分の物件が「なぜ空室になっているのか」を冷静に分析することが大切です。

家賃が相場より高すぎるのか
設備が古くなっているのか
管理状況に問題があるのか

などの問題点を明確にし、それぞれの要因を洗い出すことで最適な改善策が見えてきます。

例えば、近隣の類似物件と比べて賃料が高い場合は、フリーレントを導入することで競争力を高められます。また築年数が経過している物件なら、リノベーションや設備の更新を行うことで入居希望者の関心を引きやすくなります。さらに、共用部分の清掃状況やエントランスの雰囲気など、物件の第一印象を左右する要素も見直し、必要に応じて改善することが重要です。

2. 市場の動向と入居者ニーズをリサーチする

空室対策を効果的に進めるためには、物件単体の問題だけでなく、賃貸市場全体の動向を把握することも欠かせません。特に、入居者のニーズは年々変化しているため、ターゲット層に合った設備や間取りに調整することが求められます。

例えば、近年は無料インターネットや宅配ボックスの設置が人気設備として挙げられており、これらを導入することで入居率が向上するケースが増えています。またポータルサイトや不動産会社の情報を活用し、同じエリアの競合物件の条件を確認することで、現在の市場が求める賃貸物件のトレンドをつかむことができます。

不動産会社との定期的な情報交換を行い、リアルな成約事例を参考にしながら自分の物件の強みと弱みを見極め、効果的な対策を実施することが成功の鍵となります。

3. 大手ポータルサイトへの掲載で集客する

どれだけ魅力的な物件であっても、入居希望者の目に留まらなければ契約にはつながりません。近年では、賃貸物件を探す際に不動産ポータルサイトを利用する人が増えており、物件の集客力を高めるには、大手ポータルサイトへの掲載が不可欠となっています。

しかし、不動産会社に募集を依頼しても、すべての物件がポータルサイトに掲載されるわけではないため、自ら積極的に露出を増やす工夫が必要です。そこで、ECHOES（エコーズ）を活用すれば、オーナーが自らSUUMOやHOME'S、at homeなどの大手ポータルサイトに直接物件を掲載でき、物件の認知度向上が図れます。また掲載後の反響をリアルタイムで確認できるため、状況に応じた効果的な募集戦略を立てやすくなるでしょう。従来のように不動産会社を介さず、自ら情報を迅速に更新できる点も大きな利点です。

多くの入居希望者に物件を見てもらうことで、問い合わせ数が増え、結果的に成約につながりやすくなります。空室期間を短縮し、安定した賃貸経営を実現するためにも、集客の仕組みを強化し、ポータルサイトを活用した戦略的な空室対策を行うことが重要です。

まとめ：効果的な空室対策を実施して満室経営を実現しよう

空室を埋めるためには、まず物件の課題を整理し、市場の動向や入居者ニーズを的確に把握することが重要です。その上で、募集条件の見直しやリノベーション、設備投資などを行い、物件の魅力を最大限に引き出すことで競争力を高められます。しかし、どれだけ優れた対策を施しても、入居希望者の目に留まらなければ意味がありません。

効果的な集客を実現するためには、ポータルサイトへの掲載が最も重要な空室対策となります。ECHOES（エコーズ）を活用すれば、SUUMOやHOME'Sなどの大手ポータルサイトに確実に掲載でき、より多くの入居希望者に物件情報を届けることが可能です。空室対策の第一歩としてECHOESを活用し、満室経営を目指しましょう。