【1棟年間850万のキャッシュフロー】株式会社ネイブレインに聞く老人ホーム投資のメリット

9年間で89棟、2,366室。サ高住・障がい者向けグループホーム・有料老人ホーム等の福祉施設に多数の建築実績を持つ株式会社ネイブレインは、東海エリアを中心に施工を行っています。今回は気になる老人ホーム投資について、代表取締役社長の木原 陽一さんをはじめ、社員の皆様に取材を実施。一般的なマンション・アパート投資との違いやキャッシュフローについて解説していただきました。
※ご案内：本記事は株式会社ネイブレインからの依頼により制作されたPR記事です

（取材・株式会社ＳＩＲＥ 木津 雄二／取材・文 小野寺 美咲）

老人ホーム投資の5つの特徴

老人ホームは、物件の所有者である投資家と施設運営事業者のマスターリース契約が基本となり、オーナーが入居者の募集や施設運営（サービス提供）を行う必要がありません。
また、老人ホーム投資には5つの特徴があり、一般的なマンション・アパートと大きな違いがあります。
その違いにより、安定して比較的大きなキャッシュフローを得ることができます。また、金融機関の融資姿勢も柔軟になることが多く、規模の拡大を目指す投資家様には検討していただきたい選択肢のひとつと言えます。

ぜひ、記事の最後までお目通しください。

老人ホーム投資の5つの特徴

まずはじめに、老人ホームの特徴と一般的なマンション・アパートとの5つの違いについて伺いました。

特徴①築年数で価値が下がりにくい

一般的なマンション・アパートは、築年数が経つごとに価値が下がってしまうものです。しかし老人ホームの場合、築年数の経過が価値の向上に繋がります。
たとえば新築の老人ホームと築10年の老人ホームがあった場合、後者でも「大切な家族が暮らすなら、10年間の運営実績があるサポート体制の成熟した施設を選びたい」とお考えになる方も少なくありません。老人ホームにとって、築年数の経過は「実績」の証であり、入居者様やご家族様にとって何よりの安心材料になるのです。

特徴②立地で家賃が変わらない

「老人ホームは郊外の立地であっても都市部とそこまで変わらない賃料が設定できるため、土地価格が安い坪10～20万円代の立地でも、十分に事業が成り立ちます」と木原社長は話します。
一般的なマンション・アパートは、通勤や通学なども考慮して、駅に近いことが賃料に大きく影響します。対して老人ホームは、スタッフの方は車通勤が多いこともあり、ある程度生活利便施設が周辺にありさえすれば、しっかりとした賃料が取れるのです。

特徴③高齢化社会で高い需要がある

一般的なマンション・アパートの入居者となる世代（生産人口）は20年後に20％減少するのに対し、老人ホームの入居者となる世代（高齢者）は20年後に現在より7%増加すると言われています。超高齢社会の日本で高齢者人口はさらに増え続けるため、老人ホームの需要はさらに高まることでしょう。

特徴④供給過多になりにくい

老人ホーム等の福祉施設を新たに開設するには、都道府県など行政への届出が必要になります。その際、エリア内に施設が乱立しないよう「総量規制」という仕組みによって供給数が管理されています。つまり、確認申請を通せば自由に建てられるマンション・アパートに比べて、福祉施設は供給過多になるリスクが圧倒的に低いのです。
これは、賃貸経営を行う投資家にとって重要なリスクヘッジ材料で、不動産投資で老人ホームを選択する理由のひとつになるでしょう。

特徴⑤一棟で大規模な収入が見込める

一般的な老人ホームは1棟40床。つまりマンション・アパートの40戸分の規模の投資になることが多く、1棟の投資で大きく規模の拡大が見込めます。戸建てや小規模なアパートの投資を積み重ねるよりも、効率の良い投資と言えるのです。

老人ホーム投資の特徴とマンション・アパート投資との違い まとめ

特徴①築年数で価値が下がりにくい
違い：築古でも成約のための高額な設備投資や家賃を下げる必要がない

特徴②立地で家賃が変わらない
違い：都市部、郊外関係なく家賃収入が見込める

特徴③高齢化社会で高い需要がある
違い：成約に苦戦することがない

特徴④供給過多になりにくい
違い：競合物件が乱立することがない

特徴⑤一棟で大規模な収入が見込める
違い：複数物件を管理する手間がかからない

このように、老人ホームはマンション・アパートと比べて
価値が変動しにくく、管理がしやすく、安定した収入が見込める投資先だと言えます。

どんな人が投資できる？

メリットの多い老人ホーム投資ですが、1棟での投資規模が大きくなるため、残念ながら誰でも取り組める投資ではありません。金融機関から融資を受けるにはある程度の年収や金融資産が必要で、年齢や家族構成、勤務先や仕事内容、既存借入額などと併せて個々に審査が必要になります。言いかえれば、下記の条件を満たしている方にとっては競争相手が少なく、事業性の高い魅力的な投資なのです。

融資を受けられる可能性が高い個人属性

（※経済状況・個人の状況によって条件が変化する場合があります）

・55歳以下
30年のローンを想定。56歳以上の場合は子供を連帯保証人に立てることで可能な場合も

・年収1000万以上
世帯年収のため、配偶者の収入も対象。サラリーマンの場合、基本的には源泉徴収票の額面を参考に

・金融資産2000万以上
預貯金・解約返戻金のある保険、株式などが対象

・既存の借入れが2億程度まで
他に物件を所有している場合、借入れは2億程度が望ましい
3億を超えている場合、年収や金融資産の条件金額が上がる

　

ネイブレインの老人ホーム投資のクライアントは、7割程度が元々土地を所有していない、いわゆる「土地なしサラリーマン」の方です。土地探しから融資付けまで一貫したトータルサポートで、これまでに60件以上の投資家様の融資を成立させてきました。

ただし、融資の審査条件はめまぐるしく変化しています。
金利の上昇はもちろん一般的なマンション・アパートと同様に、老人ホーム投資にとってもリスクとなります。金利上昇の気運がある現在においては、できるだけ早く取り組みを開始することが、より良い融資条件を引き出すことに繋がると考えます。

「金融機関の動向を踏まえ、できれば2025年度中に取り組まれると、より条件の良い物件を建築できるチャンスが高いと考えています」と木原社長。

「一般的なマンション・アパートで融資の獲得が極めて厳しい状況の中、老人ホームに限っては、一部で融資に積極的な姿勢を見せる金融機関があります。ただし、それでも状況は年々厳しくなりつつあるため、ご興味のある方はお早めにご相談ください」と話してくれました。

事業計画どおりのキャッシュフローの理由

木原社長いわく「当社の老人ホーム投資は、実際に事業計画通りのキャッシュフローが得られている為、投資家様の満足度も非常に高い。数年後に２棟、３棟と追加で建築いただくリピートのお客様も少なくありません。また、お客様からお知り合いの投資家様をご紹介いただくことも多く、当社はほとんど営業活動を行っていません」とのこと。

老人ホーム投資の収支が安定する要因は、いくつか挙げられます。

• 建物1棟ごと一括借上契約で賃貸するので、収入が確定している（契約で保証されている）
• 一括借上契約に借上会社が介在しないので、保証料や管理委託料といった手数料が発生しない
• 優良な運営事業者をしっかり選定してマッチングしているためトラブルがない
• 各個室の入退去時の修繕費用は運営事業者負担なのでオーナーの出費が少ない
• 入居者とのやりとりが一切ないので、本当に手間がかからない

ここで、実際のキャッシュフロー例を見てみましょう。

キャッシュフロー例

老人ホームは一棟40床、1部屋5万円の家賃を想定しています。
この場合、年間845万円のキャッシュフローが見込めます。
例では2%の金利でシミュレーションしていますが、さらに信用のある属性の方であれば、金利を抑えてより多くの額が手元に残ることになります。

老人ホーム投資のリスクとは？

ここまで木原社長にさまざまなメリットを挙げていただきました。ここで、あえて老人ホーム投資のリスクについても伺ったところ、このような回答をいただきました。

「せっかく老人ホームを所有しても、万が一運営会社が倒産して収入がゼロになったらどうしよう……と考える方もおられるかもしれません。たしかにそれは大きな投資リスクです。
しかしそんな万が一の場合でも、次の引き継ぎ先は必ず見つかります。入居者が入った稼働中の老人ホームは、運営会社からすると非常に魅力的な物件です。よほど立地が悪く空室だらけでない限り、確実に借り手は見つかるでしょう。
私も老人ホームを個人で2棟所有していますが、いち投資家として、必要以上にリスクを恐れる必要はないと考えています。『投資額が大きいのに楽観的過ぎる』とお感じなる方もいらっしゃるかと思いますが、同じお考えの投資家様にご興味を持っていただけたら嬉しいです」

ネイブレインでは木原社長をはじめ、複数の社員が実際に老人ホームを所有しています。だからこそ界隈の状況を把握しながら、常に投資家の目線で手厚いサポートができるのです。

施工実績で選ぶなら、ネイブレイン

一部施工実績はこちら

「ネイブレインの1番の強みは、やはり実績」と木原社長は話します。画像のとおり、明るくデザイン性の高い施設を各エリアに建築。9年間で89棟、2,366室もの福祉施設に携わった豊富な実績から、投資家様の不動産投資をワンストップでトータルサポートできる他社にはない2つの大きな強みを確立してきました。

①老人ホーム投資をワンストップでトータルサポート

土地探しから設計・施工・融資・運営会社のアテンドまでをワンストップでサポート。
常に最新の市場動向をサーチングし、市場に出回る前の好条件の売地情報を集め、運営実績と財務の両面で優良な事業者をマッチングして、魅力のある投資商品を組成しています。

②長年培った土地活用ノウハウとコストを抑える技術力

ネイブレインは1998年に木造アパート専門の建築会社として創業しました。それから27年間、変わらず中規模木造建築の専門店として地主様・投資家様の土地活用を多数サポートしてきました。
長年にわたり専門店として培ってきた圧倒的な土地活用ノウハウと、コストを抑えた経済設計を得意としています。

これらの強みがあるからこそ、多くの投資家様のパートナーとして東海エリアNo. 1の実績を獲得していることが、取材を通して分かりました。

さいごに〜お問い合わせはこちら〜

取材のさいごに、木原社長と社員の皆様はこのように話してくださいました。

「これからの時代を生き抜くためには”自己防衛力”が必要不可欠です。資産は銀行に置いておいても増えません。自ら運用し、資産を増やして老後に備えなければなりません。その一つの方法として、老人ホーム投資は自信をもっておすすめできる投資商品です。ひとりでも多くの方の資産運用を当社が最適な形でサポートできるよう、これからも尽力します」

• 将来に向けて長期的な視点で安定した資産形成をしたい方
• 物件価格の高騰で、通常のマンション、アパートの購入を控えていた方
• 投資規模の拡大スピードを上げたい方
• 相続を見据えて手間のかからない物件に組み替えたいけれど、一般的なマンション、アパートのサブリースに魅力を感じていない方
• 老人ホーム投資について、さらに詳しい話を聞いてみたい方

ひとつでも当てはまった方は、ぜひこちらのフォームよりお問い合わせください。