入居者募集のテクニックを解説！大家さんが実践していることとは？

「入居者を募集しても希望者が集まらない…」

そんな悩みを抱えている大家さんは多いのではないでしょうか？

物件に空室があると収入が入らないので、できるだけ空室期間は短くしたいところ。どうすれば入居希望者を集められるのでしょうか？

この記事では空室の原因と対策、大家さんが実践している入居者募集のテクニック、インターネットを活用した入居者募集のポイントなどをまとめています。
空室リスクを減らしたい、入居者募集を成功させたい大家さん必見です。

空室の原因と対策

それでははじめに、空室の原因と対策からチェックしていきましょう。
空室の主な原因と、その原因に合わせた具体的な対策方法は以下の通りです。

家賃、礼金、敷金が適正ではない

1つ目の原因は、物件に対して家賃や礼金、敷金など、賃料まわりの相場が適正ではなく、明らかに高いこと。もっとも大きな空室の原因です。

今は数多くの賃貸物件が溢れている時代。入居希望者は複数の物件を比較し、その中から入居する部屋を決めます。

つまり、ほぼ同条件であるにもかかわらず家賃、礼金、敷金の賃料まわりが高い物件は、それだけで応募先の候補から外れてしまい、なかなか入居希望者が集まらないという事態に陥ってしまうのです。

対策として物件の賃料は必ず相場をもとに高すぎない料金で設定しましょう。

どうしても賃料を高くしたい場合は、リフォーム・リノベーションをして物件自体の価値を高めるのが効果的です。

物件の魅力に乏しい

2つ目の原因は、他の物件に比べて魅力に乏しく、劣って見えてしまうことです。

厳密に言うと入居希望者を集められないわけではありませんが、空室を避けるためには賃料を抑える必要性が生じることから、大家さんにとって損失になってしまう可能性があります。

例えば、近年は室内に洗濯機置き場のある物件が主流です。そんな中で室外に洗濯機置き場のある物件は、賃料まわりの条件が同じ場合、入居先の候補とする人は減ってしまうでしょう。

他には、近年のニーズを鑑みると和室も多少人気が落ちます。このように、他と魅力に劣ってしまう物件は、賃料などで調整しない限りなかなか入居希望者が集まらない傾向にあります。

入居者募集において十分なアピールができていない

3つ目の原因は、そもそも入居者を募集している旨を十分にアピールできていないことです。

入居者の募集方法はいくつかありますが、近年は主にインターネットを用いて行われています。そして賃貸物件を探す人も、インターネットを介して物件探しをしているケースが大半です。

そんな中で大手ポータルサイトを使わず、不動産会社の店頭や現地看板のみで募集をしていると、入居希望者の目に留まりにくく、問い合わせの件数も増えにくいと言えます。

これまでインターネットを使わずに入居者募集をしてきたという大家さんは、これを機にインターネットを活用した入居者募集方法を身につけることをおすすめします。

空室対策について詳しくはこちらをご覧ください。
＞＞アパート・マンションの空室対策10選。やってはいけない方法や実施のタイミングも紹介

入居者募集を始める前に物件の強み・弱みを調査しよう

この記事では大家さんが実践している入居者募集のテクニックや、インターネットを活用した入居者募集のポイントを解説しますが、その前に必ず行っておきたい「物件の強み・弱み調査」についてまとめました。

物件の強みや弱みを正確に把握できていなければ、「空室の原因と対策」で挙げたような適正賃料の設定ができません。物件の魅力に乏しいことも、大家さん自身が気付けない可能性もあります。

では、物件の強みや弱みはどのように調査すれば良いのでしょうか？

調査方法としては以下の3つをすべて行うことをおすすめします。

立地のチェック

近年は交通アクセスに優れること、維持費の負担が大きいことなどから、車を所有する家庭が減っています。特に、生活における利便性が高い都心はその傾向にあります。

だからこそ、住むにあたって重視されるのは立地です。駅から近い場所にあることはもちろん、複数駅を利用できることや近所にコンビニ、スーパーなどの買い物施設が充実していることなども、人々が入居を希望する理由として大きな割合を占めます。

ファミリー向けの物件であれば公園や学校など、子どもの利用する施設が近くにあることもアピールポイントになります。

立地をチェックした結果、このような魅力を再発見できる場合があります。立地の良い場所にある物件ならばある程度賃料が高くても入居希望者を集められますし、逆にいえば立地に難があるなら、賃料を抑えたり、別の魅力でアピールしたりしなければなりません。

いずれにしても立地が重視されるようになっている現代では、大家さんによる入居者募集前の立地チェックは、物件の強みや弱みを把握するにあたって必須と言えるでしょう。

周辺の競合物件との比較

物件の強みや弱みは周辺の競合物件に左右されます。

例えば近年増えているオートロックありの物件。周辺にある競合物件がオートロックを備えていない場合は強みになりますが、どの競合物件にもオートロックがある場合は強みと言えません。

物件の強みや弱みを把握するにあたっては、必ず賃貸ポータルサイトで周辺の競合物件を調査し、築年数や設備内容、広さ、間取りなど多方面から所有物件と比較してみましょう。

比較した上で周辺の競合物件にはない強みや、競合物件に劣ってしまう弱みを見つけることが大切です。

また、競合物件の現在の入居状況を調べておけば、どれだけ入居者募集に力を入れるべきかも判断できます。競合物件がどこも満室であれば所有物件に入居希望者が集まりやすいですし、空室が多い場合は自らも力を入れて募集をしなければ、他の物件に入居者が流れてしまいます。

この辺りは物件にかける広告費にも関わってくるため、しっかりチェックしておきましょう。

近隣の家賃動向のリサーチ

賃貸物件を借りる時にもっとも重要視される条件の1つが家賃、礼金、敷金などの賃料です。多くの人はある程度の予算を決め、その予算内で借りられる物件が多いエリアを引越し先の候補として本格的に物件探しをします。

そんな中で近隣の競合物件よりも賃料が高いと、入居先の候補から外れてしまう可能性が高いです。競合物件の家賃動向を参考にしながら適正な賃料を設定しましょう。

特に最近では敷金、礼金といった初期費用が無料の物件「ゼロゼロ物件」が増えています。近隣にゼロゼロ物件が多い中で敷金、礼金を設定していると入居者から選択されづらくなってしまうので、家賃で調節して敷金、礼金を無料にするのも手段の1つです。

近隣の家賃動向調査にはSUUMO賃貸経営サポートの「賃貸・設備相場チェッカー」の利用がおすすめです。前日時点のSUUMOの掲載情報から「家賃」「敷金・礼金」「設備」の相場情報が分かります。

現在入居者を募集している競合物件と、自身の所有物件を比較することで強みや弱みを見つけることが可能です。

賃貸・設備相場チェッカーの利用に料金はかかりません。無料の会員登録をするだけで使えるので、物件の強み・弱み調査にお役立てください。
SUUMO賃貸経営サポート「賃貸・設備相場チェッカー」

大家さんが実践する入居者募集のテクニック

ここからは、大家さんが実践する入居者募集のテクニックを紹介していきます。

効果を実感している大家さんが多い方法ばかりなので、「空室が減らない」とお悩みの方は参考にしてください。

インターネットを活用する

「空室の原因と対策」で触れたように、今は入居者募集におけるインターネットの重要性がとても高まっています。

事実、2021〜2022年に実施された調査の結果、インターネット上で見つけた物件にそのまま住む人は全体の53.7％、2人暮らしにおいてはさらに多い65.4％にもなることが分かりました。
出典：第9回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズを意識調査2021年～2022年（21C.住環境研究会・株式会社リクルート共同編集）

全体では半分以上、2人暮らしでは約3分の2のお部屋探しが、インターネット上で決着しているということです。このことから、インターネットに情報を掲載することこそが空室対策の本丸と言えます。

インターネットを活用した入居者募集というと賃貸ポータルサイトを利用するイメージが強いと思いますが、ポータルサイトを介さず、大家さん自らがホームページなどで物件をアピールするという方法もあります。

自作ホームページを利用するメリットは、大家さんのタイミングで物件の情報更新ができること、自身が気をつければ掲載される情報の間違いが起こりにくいことなどです。

管理会社任せだとどうしても更新の遅れや情報の掲載ミスなどが起こってしまい、場合によってはトラブルになることも。自分の責任で入居者募集を行うことは、大家さんの精神的負担を減らすことに繋がります。

現代では、専門的な知識がなくても無料でホームページ作成できるWordPressをはじめとしたソフトウェアが提供されているので、このようなソフトウェアを使えば、誰もが簡単にホームページを開設できます。

居室や共用部をキレイに保つ

意外と重要なのは、居室や共用部を常にキレイに保っておくことです。

実は、内見が決まったにもかかわらず成約を逃してしまうケースには「部屋や共用部が汚かった」という印象の悪さが原因になってしまうものも少なくありません。

見た目の印象はもちろんですが、下水の臭いがするなどのちょっとした悪臭も辞退の原因になりえるので、充分に注意しなければなりません。

たとえ空室でも居室は常にメンテナンスを怠らず、共用部の状態にも気を配りましょう。第一印象の良い物件は成約率も高まります。

設備をグレードアップする

物件の魅力をアップするためのテクニックであり、空室対策の一環となるのが設備のグレードアップです。

賃貸物件を借りるにあたって、設備は多くの人が気にする項目の1つ。設備が充実している物件には入居希望者も集まりやすいです。具体的には照明をLEDにする、デッドスペースに収納棚を取りつけるなどの方法があります。

他にも全身ミラーや室内物干し、コートハンガーなど、入居者が「自分では用意しないけれど、あると便利」と感じるものを部屋に備えておくだけで、競合物件との差別化が図れます。

設備をグレードアップした結果、家賃が競合物件に比べて大幅に高くなってしまうと逆効果なので、数千円〜数万円の低コストで導入できる設備を検討してみてください。

現入居者や退去予定者に新規入居者を紹介してもらう

元入居者や退去予定者に、新規入居者を紹介してもらえるような仕組みを取り入れるのも効果的です。大家さん自身が探すより入居者募集に伴う作業の負担が少ないですし、賃貸ポータルサイトの利用も必要ないため仲介手数料もかかりません。

新規入居者を紹介してもらう仕組みを取り入れるならば、紹介してくれた人に与える何らかのメリット・特典を考えることが大切です。商品券や小型家電をプレゼントする大家さんもいれば、家賃1ヶ月分を無料にするなど思い切った内容の特典にする大家さんもいます。

「こんな特典があるなら心当たりのある人にあたってみよう」と、思ってもらえるような特典を考えましょう。

インターネットを活用した入居者募集のポイント

ここまでに何度かインターネットを活用した入居者募集の重要性を説明してきました。

しかし当然ですが、ただインターネット上で入居者を募集するだけでは、入居希望者を集めることができません。効果を実感するためには、きちんとポイントを押さえて実施する必要があります。

ここではそんなインターネットを活用した入居者募集のポイントを解説します。

掲載する写真は物件の魅力が分かるキレイなものを使う

インターネット上で入居者を募集する時に欠かせないものの1つが物件の写真です。物件の状態を正確に把握でき、さらに魅力が分かるような写真があれば安心して入居を希望できます。必ず用意しましょう。

ECHOESのYouTubeチャンネルでは、魅力的な写真の撮り方やどんな写真が応募に繋がりやすいのかを解説しています。ご自身で物件の写真を撮影する方はぜひご覧ください。

内見数が増えるお部屋のお写真撮影テクニックをご紹介！

Q&Aっでお答えします！入居につながるお部屋の掲載写真の撮り方教えます！？

自分での写真撮影が難しい場合や、より高いクオリティの写真を用意したい場合は、プロのカメラマンに撮影を依頼する方法もあります。多少コストはかかるものの、写真撮影のノウハウを習得する手間がいらないこと、素人が撮るよりも魅力的な写真を用意できることなどがメリットです。

プロに依頼する場合は、ECHOESのカメラマン派遣サービスもご検討ください。様々なバリエーションの写真を、計24枚分お渡しします。納品は最短5日後、ご提供後の写真は2次利用が可能です。

ポータル掲載ならECHOES

自作のホームページを開設する

インターネットを活用するならば、やはり自作ホームページの開設がおすすめ。ポータルサイトでは伝えきれない情報や掲載しきれない物件の写真を、余すことなく提供することができます。

ただし、自作ホームページだけでは閲覧してもらうことが難しいため、ポータルサイトの利用を完全にやめるのではなく、併用するのが効果的です。

どうしても自作ホームページだけで入居者募集をしたい場合、SEOという集客の知識が必要になります。SEOはホームページ開設時から意識して取り入れることが大切。開設の方法とあわせて学びましょう。

SNSを活用する

若年層をターゲットとした物件の入居者を募集する場合は、利用者が多いSNSを活用するのも効果的です。

X（旧Twitter）やInstagramなどのSNSは、短いテキストと画像を同時に投稿できる仕組みになっています。このSNSに情報や写真を掲載することで、魅力的な物件であれば自然と拡散されていき、新規入居者の獲得に繋がります。

SNSは運用に費用がかからないのもポイントです。また、万が一入居希望者が現れた場合、SNSを介して入居希望者とやりとりをすることもできます。若い人の中にはメールよりもSNSでのやりとりの方が慣れているという人も多いので、リアクションを誘導しやすいと言えるでしょう。

入居者募集をする2つの方法

入居者募集のテクニックやインターネット活用のポイントを理解したら、次は実践していくことになります。この時に行う入居者募集の方法は大きく2つです。

最後に、そんな入居者募集の2つの方法についてメリットをまとめます。

1.不動産会社に依頼する

多くの大家さんは、不動産会社に入居者募集を委託しています。

この時結ぶ契約には、入居者の決定権は大家さんにある「媒介契約」と、入居者決定までを代わりに行ってもらう「代理契約」の2種類がありますが、いずれも大家さんが直接入居希望者を募集するより手間を大幅に減らせるのがメリットです。

特に代理契約の場合、大家さんが何もしなくても入居者が決まるため、本業が別にあり、副業で賃貸経営をしている方におすすめ。ただし、大家さん自身の希望に合わない入居者に決まってしまうリスクも考慮しなければなりません。

2.自分で直接募集する

近年、徐々に増えつつあるのが自分で直接入居希望者を募集する大家さんです。

直接募集のメリットは、費用面の負担を大幅に抑えられるところにあります。不動産会社に支払う仲介手数料が発生しないためです。

また、自分で入居者募集をすることで少しずつ賃貸経営のノウハウが蓄積していき、長い目で見れば賃貸オーナーとして大きく成長できるのもメリットと言えます。将来的にはより良い賃貸経営ができるようになることでしょう。

デメリットとしては、金銭面を除いた大家さんの負担が大きいことが挙げられます。賃貸経営に専念できる大家さん向けの入居者募集方法です。

自分で入居者募集をするなら「ECHOES」で

入居者募集に際して自分で希望者を集めることを検討している大家さんは、ぜひ「ECHOES（エコーズ）」をご利用ください。

ECHOESは賃貸オーナーと賃貸ポータルサイトの間に入り、物件情報の掲載をサポートしているサービスです。

ECHOESをご利用いただくことによって、大家さんが自身で編集した物件情報を、自らのタイミングでSUUMO、at home、HOME’Sなどの賃貸ポータルサイトへ掲載することができます。また、一度掲載された情報を大家さん自身で修正することも可能です。

掲載に必要な作業を手助けする機能も充実。間取り図の作成や物件写真撮影依頼などを承っています。

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まとめ：テクニックを駆使した入居者募集で空室対策を

この記事では空室の原因と対策についての解説や、大家さんが実践している入居者募集のテクニック、インターネットを活用した入居者募集のポイントなどをまとめました。

賃貸経営をしている大家さんにとって、空室が埋まらないのは大問題。ご自身の生活に関わることもあります。

空室リスクを減らすために大切なのは原因にあわせた対策をすることです。また、現在インターネットを使わずに入居者募集をしている場合、インターネットを活用するだけでも入居希望者が増える可能性が高いです。

この記事を参考に、入居者募集に成功した大家さんのテクニックを駆使して、効果的な空室対策をしましょう。