東京でアパート経営を行う3つのメリット・デメリット！成功のための5つの戦略を紹介

「東京でアパート経営を始めたいが、物件価格が高くて踏み出せない」

「利回りが低いと聞くけれど、実際に安定した収益を上げることは可能なの？」

「都心部と郊外、自分にはどちらのエリアが向いているんだろうか」

このようなお悩みや疑問を抱える方は多いのではないでしょうか。東京でのアパート経営は、高水準の物件価格や競争の激しさといった課題がありますが、エリア特性を理解した戦略と差別化により、安定した収益を目指すことが可能です。

本記事では、東京におけるアパート経営のメリット・デメリットをはじめ、主要エリアごとの特徴や成功のための具体策を解説します。エリア選定や空室リスクに不安を抱いている方は、ぜひ参考にしてください。

東京でアパート経営が注目されている理由

東京は地価が高く不動産取得のハードルも上がりますが、その一方で人口集中や雇用の豊富さから、全国でも屈指の安定した賃貸需要があります。特に23区内では単身者や外国人、転勤者など流動性の高い層が多く、空室が発生しても比較的早期に入居者が決まりやすい市場環境が整っています。

一方、八王子市や多摩市といった郊外エリアでは、ファミリー層の長期入居ニーズが強く高稼働が狙いやすいのも特徴です。さらに、東京は鉄道やバスといった交通インフラが極めて発達しており、駅近物件であれば築年数に関係なく人気が高く、収益の安定化が見込めます。

このような背景から、東京は「需要の強さ」と「立地の競争力」を武器に、戦略次第で堅実な運用が可能なエリアとして注目を集めています。

東京でアパート経営をする3つのメリット

東京でのアパート経営は一見ハードルが高そうに見えますが、それを上回るだけの大きなメリットも存在します。ここでは収益性や需要の安定性、資産価値の面から、東京でアパート経営を行う3つのメリットを紹介します。

1. 家賃が高水準で収益性が高い

東京でアパート経営を行う大きな魅力の1つは、全国でもトップクラスの家賃水準です。特に23区内では、単身者向けのワンルームや1Kでも高額な賃料が設定されており、物件の立地によっては安定した収益が見込めます。

以下の表は、東京都内における単身向け物件の家賃相場TOP5です。

順位	市区町村	家賃相場
1位	港区	14.93万円
2位	渋谷区	14.52万円
3位	千代田区	14.08万円
4位	中央区	13.64万円
5位	目黒区	13.01万円

参照元：HOME'S｜東京都の家賃相場情報 ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表 3月28日時点

この家賃水準を見れば、東京がいかに高収益が狙えるエリアであるかがわかります。総務省の家計調査によると、全国の単身世帯の平均家賃が52,635円であるのに対し、東京の上位エリアでは月13〜15万円が相場となっているため、他エリアとの家賃収入の差は一目瞭然です。

一方、多摩市や八王子市などの郊外では、単身向けの家賃相場は6〜7万円と比較的抑えられています。ただし、これらのエリアではファミリー層からの需要が強く、2LDK以上の物件では17万円以上の家賃が見込めるケースもあります。特に駅近や人気エリアであれば、築古物件でもリノベーションや設備投資によって高水準の家賃を維持しやすく、東京ならではの収益性を活かした堅実な経営が可能です。

参照元：総務省統計局｜家計調査 家計収支編 単身世帯〈用途分類〉1世帯当たり1か月間の収入と支出／住居の所有関係別 2024年

2. ターゲットが多様で需要が途切れない

東京には以下のような入居ターゲットが多様に存在します。

• 学生
• 単身社会人
• フリーランス
• 外国人
• DINKs
• 転勤者
• 地方からの上京者
• ファミリー層
• 高齢者・シニア層

特定の層に依存しない経営が可能なため、需要が途切れにくく、安定した運営が実現しやすいのが特徴です。さらに、各エリアの属性に応じた設備や間取りの選定により、的確にニーズを捉えることができます。

例えば、文京区や新宿区では学生向けに家具家電付き物件が人気で、渋谷区や港区では高所得層に向けたハイスペックな設備や内装が求められるケースがあります。このようなニーズに合わせた物件づくりを行うことで、高稼働を維持できる点も東京ならではの強みです。

3. 資産価値が高く流動性がある

東京の不動産は資産価値が下がりにくく、中古市場でも高い需要があります。特に23区内や駅近物件は、立地の良さから築年数が経過しても価格を維持しやすく、国内外の投資家から注目されています。また都市機能が集約されたエリアが多く、商業・教育・医療などの利便性が高いことも、資産価値を支える理由です。

さらに、取引事例など情報が豊富で価格も透明性が高いため、不動産の適正評価がしやすい環境が整っています。将来的な売却や相続、資産の組み換えといった出口戦略を立てやすい点も、東京でアパート経営を行うメリットといえるでしょう。

東京でアパート経営をする3つのデメリット

東京でのアパート経営は魅力的な面が多い一方で、見過ごせないデメリットも存在します。収支や経営計画を甘く見積もると、思わぬ失敗につながることもあります。ここでは、東京都でのアパート経営における代表的なデメリットを3つ紹介します。

1. 物件価格が高く初期投資が大きい

東京は全国的に見ても不動産価格が非常に高く、アパート経営を始めるうえでの大きなハードルとなります。例えば同じような規模の物件でも、地方であれば数千万円台で購入できるところ、東京では1億円近い資金が必要になるケースもあります。このような背景から、十分な自己資金を用意しないと融資審査でも不利になるケースが多いです。

また、借入額が大きくなるほど金利の影響も強くなり、金利上昇局面では返済負担が一気に膨らむリスクもあります。物件価格が高い分、利回りも地方に比べて低くなりやすく、収支バランスを慎重に見極めることが大切です。高額な投資に見合った経営計画を立てなければ、収益が思うように伸びない可能性もあるでしょう。

2. 競合が多く空室対策が不可欠

東京にはアパートやマンションが数多く存在し、新築・築浅の競合物件も日々増え続けています。特に23区内や駅近エリアでは、同じ家賃帯・似た間取りの物件が乱立しており、ただ空室を埋めるだけでも一苦労です。物件選びや賃貸募集の際には、入居者の視点に立った差別化が求められます。

また築年数が古く立地条件に劣る物件は、しっかりとした空室対策を講じない限り、入居が決まりにくくなります。写真のクオリティや物件情報の内容、ターゲットに合わせた募集条件など、ネット集客の質を高めていくことが重要です。競合が多い東京では、募集方法や発信力が稼働率に直結するため、継続的な工夫と戦略が欠かせません。

3. 修繕費等の維持費が高い

東京は地価や人件費が高いため、修繕や管理にかかるコストも地方と比べて割高です。例えば屋根や外壁、水回りといった築古物件のメンテナンスには、専門業者の手配が必要であり、その分費用もかさみます。小規模な修繕であっても数十万円単位になることがあり、定期的な支出として見込んでおくことが大切です。

さらに、固定資産税や都市計画税といった税金もエリアによっては高額になるため、年間のランニングコストが全体のキャッシュフローを圧迫する可能性があります。高利回りを期待していたにもかかわらず、維持費の見積もりが甘かったために収益性が下がってしまうケースも多いです。経費の管理と予算計画が、東京でのアパート経営においてはより一層重要になります。

東京都の５つの主要エリアの特徴と賃貸需要

東京はエリアごとに住環境や入居者層が大きく異なるため、物件選定や戦略の立て方にも違いが出てきます。ここでは、都心から郊外まで5つの主要エリアに分けて、それぞれの特徴と賃貸需要の傾向を解説します。

1. 都心エリア

港区・千代田区・中央区などの都心エリアは、地価や物件価格が非常に高く、利回りはやや低めの傾向にあります。しかし、法人契約や高所得層からのニーズが強く、賃料が高くても入居が決まりやすいという安定感があります。特に1LDK〜2LDKの高品質な物件は、DINKsや富裕層向けに強い需要があります。

また、都心回帰の流れも追い風となっており、駅近・築浅物件であれば空室リスクが低く、資産価値の維持・向上も見込めます。ビジネス街が近いことから、国内外の投資家からの関心も高く、出口戦略の選択肢も豊富です。

2. 副都心エリア

新宿区・渋谷区・豊島区・文京区といった副都心エリアは、若年層を中心とした賃貸需要が安定しています。学生や新社会人に人気の大学や企業が集まり、アクセスの良さと生活利便性が両立している点が魅力です。オートロックや独立洗面台など、生活利便性を高める設備がある物件は、競争力を高める点で重要な要素です。

ただし、同じ副都心でもエリアごとに雰囲気が異なるため、物件選定時にはターゲット層との相性を重視しましょう。例えば文京区では「落ち着いた住環境を好む学生や研究者向け」、渋谷区では「利便性を求める若手ビジネスパーソン向け」といったように、戦略的な企画が成否を分けます。

3. 東部エリア

墨田区・江東区・台東区・葛飾区・江戸川区といった東部エリアは、23区内では比較的地価と家賃が抑えられており、投資効率の良い物件を見つけやすい地域です。特に台東区の浅草や墨田区の押上周辺などは再開発が進み、観光地としての魅力と住環境の両立を実現しています。

単身層とファミリー層が共存するエリアであるため、物件によってターゲットを明確にすることが重要です。間取りや設備にミスマッチがあると空室リスクが高まるため、リサーチに基づいた企画・募集が欠かせません。今後の成長性も見込まれる注目エリアの1つです。

4. 西部エリア

中野区・杉並区・練馬区・世田谷区などの西部エリアは、都心へのアクセスが良く、落ち着いた住環境を求めるファミリー層に人気があります。保育施設や学校、商業施設が充実していることから、長期入居を見込んだ経営戦略が立てやすいのが特徴です。

また、築古物件でも立地や内装の工夫次第で高稼働を維持しやすく、リノベーションやDIY対応物件など、柔軟なアプローチが可能です。特に世田谷区や杉並区では地域の雰囲気に合ったデザイン性や防犯面も重視されるため、地域密着型の目線が重要になります。

5. 多摩エリア

立川市・八王子市・町田市・府中市・調布市など、23区外の多摩エリアは、物件価格が比較的安価で利回りを重視した投資がしやすい地域です。通勤圏としてのニーズも根強く、大学や企業の施設が集まることで、学生・教職員・単身社会人など幅広い層が対象になります。

ただし、駅から離れた立地では空室リスクが高まりやすいため、エリア選定と設備戦略がポイントになります。防犯設備や駐車場など、郊外ならではのニーズを意識することで、長期入居を促しやすくなります。将来的な開発計画や人口動態も確認しておくと、より精度の高い投資判断が可能です。

東京のアパート経営で成功するための5つの戦略

東京でアパート経営を成功させるには、物件選びや募集方法に明確な戦略が欠かせません。ここでは、競争の激しい東京で安定した収益を上げるために実践すべき5つの具体的なポイントをご紹介します。

1. エリア特性を理解して物件を選ぶ

東京23区内でも、エリアごとに入居者の属性やニーズは大きく異なります。例えば港区・渋谷区・千代田区といった都心部では、高所得層や法人契約が多く、1LDK〜2LDKのグレード感ある物件やセキュリティ性能が重視されます。一方で東急沿線や中央線沿線などでは、学生や若手社会人、ファミリー層まで幅広い需要が見込めます。

さらに、各路線の沿線特性や駅ごとの乗降客数にも注目すべきです。山手線・中央線などの主要路線は回転率が高いため、短期入居でも空室期間を短縮しやすい傾向があります。こうした地域ごとの特性を把握したうえで物件を選定することで、長期的に安定した経営を実現しやすくなります。

2. ターゲットに刺さる間取り・設備を取り入れる

東京は競争が激しい市場だからこそ、ターゲット層にピンポイントで刺さる設備や間取りの選定が重要です。例えば都心部では浴室乾燥機や宅配ボックスなど、機能性の高い設備が人気を集めています。

また、文京区や杉並区、新宿区周辺の学生エリアでは、無料Wi-Fiや家具家電付きといった付加価値のある設備が選ばれやすくなります。賃貸ポータルサイトで検索されやすい条件を意識しつつ、導入コストと家賃アップのバランスを見極めることが、費用対効果の高い経営につながります。

3. 競合物件との差別化を図る

東京では、似たようなスペック・家賃帯の物件が多数存在するため、いかに他物件と差別化を図るかが成否を分けるポイントです。外観や室内のデザイン性を高めることで「写真映え」を狙い、入居希望者の内見意欲を高めることができます。アクセントクロスや照明器具、フローリング材など、見た目の印象を左右する要素は意外に重要です。

さらに「ペット可・礼金なし・外国人相談可」など、柔軟な募集条件の設定も競合との差別化に効果的です。ホームステージングの活用や360度パノラマ写真・内見動画の導入といった、募集時の見せ方も重要な戦略になります。ターゲット層を絞り込み、強みに特化した訴求を意識しましょう。

4. コストを抑えてキャッシュフローを改善する

収益性を高めるためには、入居率を上げるだけでなく、支出を適正化してキャッシュフローを改善することも重要です。東京都内では修繕費や管理費が高騰しがちですが、共用部のLED化や定期清掃頻度の見直しなど、日常的なコストの削減策は多くあります。

また、リフォームや修繕の際には相見積もりを取り、価格と品質のバランスを慎重に判断することが欠かせません。借入条件（金利・返済期間）の見直しや一部繰上返済を検討することで、返済負担を軽減する工夫も効果的です。支出をコントロールする視点は、収益最大化のカギとなります。

5. ネット集客を最大化する

入居者の8割以上がインターネットを利用して物件を探す時代において、特にSUUMO・HOME'S・at homeといった大手ポータルサイトの影響力は非常に大きく、掲載情報の内容や見せ方が反響数を大きく左右します。写真のクオリティ、間取り図の見やすさ、物件説明文の具体性など「質の高い情報発信」が求められます。

競争が激しい東京では、掲載メディアの最適化と情報管理の効率化が不可欠です。そこで有効なのが、ECHOES（エコーズ）のような大手ポータルサイトと連携するサービスです。オーナー自身がSUUMO・HOME'S・at homeなどの複数のポータルサイトに掲載依頼でき、質の高い情報を一括管理・掲載できるため、限られた時間でも効率的な募集活動が可能になります。反響分析を通じて改善策も打てるため、継続的な稼働率アップにつながる点も魅力です。

まとめ：東京でのアパート経営は戦略・差別化・情報発信力がカギを握る

東京でのアパート経営は、物件価格の高さや競合の激しさといったハードルがある一方で、エリアごとに異なる強い賃貸需要があります。エリアの特性を見極め、ターゲットに合わせた間取りや設備を整えること。そして他の物件との差別化を図り、長期的に安定した運営ができるような仕組みづくりが成功のカギとなります。

さらに、ネット上での情報発信が、空室対策において最も重要と言っても過言ではありません。不動産会社任せでは十分な募集効果が得られないケースも多く、オーナー自らが物件の魅力を伝えていく姿勢が求められます。そこで頼れるのが、賃貸オーナー向け募集支援サービス「ECHOES（エコーズ）」です。

ECHOESを活用すれば、SUUMO・HOME'S・at homeなど複数のポータルサイトに一括で掲載でき、情報のカスタマイズや反響分析も可能になります。競争の激しい東京で収益性を高めるには、ECHOESのような仕組みを味方につけ、戦略的かつ効率的なアパート経営を実現していきましょう。