【徹底解説】アパートの空室が埋まらない7つの原因！対策・やってはいけないことも紹介

「毎月のローン返済があるのに空室が埋まらない」

「不動産会社に任せても問い合わせが増えず苦戦している」

「家賃を下げるだけでは解決できないかもしれない」

アパート経営において、空室が埋まらない状態が続くと家賃収入が減少し、安定した収支を維持できなくなるので注意が必要です。周辺物件と比較して設備が古かったり初期費用が高かったりするなど、複数の原因によって空室が発生します。

そこでこの記事では、アパートの空室が埋まらない原因とその対策、さらに避けるべき行動について解説します。空室を改善し、収益を安定させるポイントが理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。

アパートの空室が埋まらない7つの原因

募集しても入居希望者がなかなか決まらないとき、要因は1つではありません。家賃設定の問題から物件の印象、さらには管理会社の対応まで、多岐にわたる原因があります。

ここでは、代表的な7つの原因を詳しく解説します。家賃相場との乖離や築年数による外観の劣化、設備の古さなどが要因となっていることが多いです。まずは自分の物件が抱える問題点を明確に把握し、空室リスクを低減するための対策を行っていきましょう。

1. 家賃設定が周辺相場と合っていない

家賃設定が周辺相場と比べて高い物件は、入居希望者の検索条件から外されやすくなります。一方で、相場より大幅に安い設定にすると収益を損なうだけでなく、新規入居者と既存入居者との家賃差が大きくなり「なぜ自分の家賃は高いのか」と不満を招くリスクがあります。

既存入居者の家賃と新規募集の家賃は、契約時期や条件によって必ずしも相場と連動しないため、極端な値下げを行う際はこうしたトラブルを招きかねない点にも注意が必要です。

周辺の物件条件や設備の優位性を踏まえたうえで、地域の相場から大きく外れないように家賃を設定することが重要です。特に近隣物件の家賃確認は定期的に行い、必要に応じて改定を検討しましょう。

2. 初期費用や入居条件が厳しい

敷金や礼金などの初期費用が相場より高い物件は、入居希望者に敬遠されやすい傾向があります。同程度の部屋が並んでいるエリアでは、わずかな費用の差でも心理的なハードルになります。

連帯保証人の必須化や「外国籍の方をすべて不可としている」など、条件が厳しければ問い合わせ数が減少し、検討すらされないケースも珍しくありません。高額な初期費用負担や細かい制限条件の多さは、経営を安定させるうえでむしろ不利に働きかねません。

3. 外観や共用部分の印象が悪い

建物の外観が古びていたり、メンテナンスが行き届いていなかったりすると、ポータルサイトなどで写真を見ただけで敬遠される可能性が高まります。外壁塗装の剥がれや汚れた共用廊下などは、入居希望者にマイナスの印象を与えてしまいます。

玄関周辺にゴミや落ち葉が散乱している状態も、避けたいところです。さらに共用部分の照明の照度が足りないままだと、物件自体が暗い印象を与えてしまいます。

物は経年によって古くなるのは自然なことですが、劣化が放置されている場合は、管理がずさんな印象を与えてしまうでしょう。建物の老朽化は時間の経過とともに避けられない面がありますが、最低限の修繕や定期的な清掃を実施すれば印象は大きく変わります。

4. 設備やセキュリティに不安がある

住む人のニーズは年々高まっており、宅配ボックスや防犯カメラ、モニター付きインターホンなどの設備に注目が集まっています。セキュリティ設備を導入していない物件は、他の似た条件の物件と比較して見劣りしてしまいがちです。

特にセキュリティ面を重視する入居希望者は増えており、物件検索時に防犯設備で絞り込む人も少なくありません。洗濯機置き場が古かったりインターネットの通信速度が遅かったりすると、不便に感じられる場合もあります。

周辺の競合物件が新しい設備を備えているなら、入居希望者に比較される可能性が高いでしょう。時代のニーズに合う設備を導入することで、空室リスクを減らすことができます。

5. 不動産会社の集客力が弱い

「物件情報の掲載が遅い」「写真が少ない」といったポータルサイト上の問題に加え、以下のような不動産会社で募集をしている場合は、そもそも入居希望者の目にとまりにくいでしょう。

• 店頭広告が少ない
• 現地看板が少ない
• 他社との連携が不足している
• ポータルサイトの更新頻度が低い

また内見の申し込みに対して対応が遅れたり、問い合わせへの返答が不十分だったりすると、せっかく興味を持ってもらった入居希望者が別の物件に流れてしまう原因となるでしょう。

集客力は管理会社や不動産会社によって差が出やすい部分であり、ポータルサイトでの広告作成のクオリティが低いと十分な効果も得られません。入居希望者が多く閲覧する媒体への掲載や問い合わせへの迅速な対応が重要です。

6. ターゲットに合わない間取りになっている

単身者が多いエリアにもかかわらず、2〜3DKの間取りばかりだと成約が進まないケースがあります。逆にファミリー層の多い地域でワンルームばかりを提供していると、需要そのものが見込めません。

このように、立地や地域の特性を把握せずに部屋数や広さを決定していると、想定外の空室が続くことがあります。築年数が経過した物件でも、リフォームやリノベーションを適切に行えば、求められる層のニーズに応えられる可能性があります。

7. トラブルや騒音・ゴミ問題を放置している

アパート内や近隣で騒音やゴミ出しなどのトラブルが起きても、管理会社が適切に対応しないままだと、物件全体の評判が悪化しやすくなります。SNSなどで悪い印象が拡散されると、入居を検討していた人も尻込みしてしまうでしょう。

周辺に空き家が多く閑散としたエリアなど、需要が低い地域の場合は、そもそも募集に苦戦しがちです。さらに既存の入居者が暮らしにくい状態に耐えきれず退去してしまえば、いっそう空室が目立つ状況になってしまいます。

アパートの空室が埋まらない時の対策5選

空室問題を解消するためには、積極的な対策が必要です。家賃を下げるだけではなく、物件情報のアピール方法や初期費用の設定を見直すなど、多角的なアプローチが効果的です。

ここでは、アパートの空室が埋まらない時の対策を5つ紹介します。周辺相場や入居者の動向に合わせて柔軟な施策を実施することで、長引く空室を改善できる可能性が高まります。

1. 主要ポータルサイトに魅力的な情報を掲載する

入居希望者の多くが大手ポータルサイトを利用するため、SUUMOやHOME'Sなどの主要サイトへの掲載は必須といえます。物件写真やキャッチコピーの質を高め、物件の強みをしっかりとアピールすることが重要です。

アパートそのものの魅力はもちろん、周辺施設の利便性などを具体的に示すことで、閲覧者の興味を引きやすくなります。情報の更新が滞ると閲覧数が伸びにくくなるため、定期的なメンテナンスも欠かせません。

そのような場合は、ぜひ「ECHOES」をご活用ください。ECHOESはSUUMOやHOME'Sなど主要ポータルサイトへ物件をオーナーが直接掲載できるサービスです。写真やコメントをオーナー自身で更新できるので、物件の魅力を正確に伝えられます。

さらに、閲覧数や問い合わせ数などの反響データが“見える化”され、ECHOES独自の仕組みにより、反響が伸びない原因や改善点も自動で分析されるため、誰でも成約につながる募集情報に仕上げやすく、集客効率を高められます。

2. 初期費用の軽減やフリーレントを活用する

礼金をゼロにしたり敷金を半額にしたりすることで、入居希望者の初期負担を抑えることができます。初期費用をわずかに下げるだけでも、入居の決断を後押しする効果があります。

家賃を下げると長期的な収入減少につながりますが、フリーレント（最初の1～2ヶ月の家賃免除）を設定する形で対応すれば、全体の収益への影響を抑えられるでしょう。短期間の賃料免除がある物件は検索画面で目にとまりやすく、入居者にとって「お得感」を演出できます。

空室期間が長引くと収支を圧迫するため、初期費用の見直しは効果的な対策の1つです。エリアの競合状況を踏まえ、過度な値下げに頼りすぎない範囲で検討することが大切です。

3. 設備投資で物件の価値を上げる

宅配ボックスや防犯カメラなどは現代のニーズに合った設備であり、設置するだけで物件の魅力が増します。特にネット通販を活用する世帯が多い地域では、宅配ボックスの有無が入居意欲を左右することも少なくありません。

また、築年数が経過した物件であっても、壁紙や床材を貼り替えるだけでも見た目の印象を大きく向上させられます。設備投資には費用がかかりますが、空室期間の短縮や家賃水準の維持につながれば、投資費用の早期回収が見込めるでしょう。

4. 管理会社の見直しや自主管理への切り替え

募集活動が不十分だと感じる場合は、管理会社の切り替えを検討するのも1つの選択肢です。「対応が遅い」「ポータルサイトへの掲載が少ない」などの課題がある場合は、別の会社への変更や自主管理を視野に入れてみましょう。

自主管理はオーナー自身の負担が増すため注意が必要ですが、物件の宣伝を直接コントロールできるメリットがあります。客付け力に不安を感じるときは、管理体制や担当者の能力をチェックして対処することが重要です。

ECHOESを利用すれば、オーナーが自ら効率的に物件情報を掲載できるため、管理会社だけに頼らない集客活動が可能になります。自分の物件を最も理解しているオーナーだからこそ、魅力を的確に伝えられるでしょう。

5. トラブルの対処と定期清掃を徹底する

騒音やゴミ出しマナーなどの問題を放置すれば、居住環境が悪化して空室が増えやすくなります。クレームを受けた際はすぐに調査や注意喚起を行い、問題の深刻化を防ぐ姿勢が重要です。

共用部分の清掃とメンテナンスをしっかり行うことで、内見時の印象が良くなります。せっかくリフォームや家賃の見直しを行っても、共有スペースが荒れていては効果が半減してしまいます。

さらに、入居者と定期的にコミュニケーションを取り、困りごとや周辺事情を共有する取り組みを続けることで、退去率も下がりやすくなるでしょう。物件の管理体制が行き届いているという印象を与えられれば、部屋探しの候補に残りやすくなります。

アパートの空室が埋まらない時にやってはいけないこと

空室が長期化すると、焦りから安易な決断をしてしまいがちです。しかし、誤った方法で対策を行うと、かえって収益に悪影響を及ぼす恐れがあります。

ここでは、空室対策としてやってはいけない3つの行動を解説します。短期間の空室を取り繕うだけではなく、将来的な経営の安定を考慮した取り組みが大切です。失敗を避けるためにも、やってはいけない対策を理解しておきましょう。

1. 大幅に家賃を下げるだけで済ませる

一度下げた家賃は後から上げることが難しく、将来的な収益確保に支障をきたす可能性があります。値下げによって入居者を確保できたとしても、家賃面のみを最優先に考える入居者が増えやすくなるため、契約後のトラブルのリスクが増える場合もあります。

また、既存の入居者から「自分の家賃も下げてほしい」という要望が出る可能性もあるでしょう。家賃の見直しは慎重に行う必要があり、極端な値下げだけに頼ると経営状態が悪化しやすくなります。

空室が生じた根本的な原因を分析し、設備の改善や宣伝方法の見直しなど、他の施策と組み合わせるのがおすすめです。単に価格を下げるだけで対処しようとすると、長期的には大きな不利益につながる恐れがあります。

2. コスト度外視の過剰なリノベーションをする

需要や家賃相場を考慮せず、ただ高級仕様にするだけのリノベーションは賃貸経営で失敗しやすい典型例です。投資した分を回収できるだけの入居者が集まらなければ、空室が解消しないうえに赤字へと転落する可能性があります。

エリアの特性とターゲット層を見極め、過剰投資を避けて費用対効果の高い改修にとどめることが重要です。あくまでも家賃アップや入居率向上につながることを基準にして、投資判断を行うべきです。

3. 入居条件を極端に緩和して募集する

審査基準を極端に緩めると、家賃の滞納やマナー違反などのリスクが高まります。一時的に空室は埋まるかもしれませんが、トラブルによる退去や他の入居者への悪影響につながる場合があります。

結果的に良質な入居者が離れてしまい、かえって空室が増えるという悪循環に陥る可能性もあるため注意が必要です。審査基準を極端に緩くすると、支払い能力やマナー面に問題がある人まで入居してしまう可能性が高まります。

その結果、家賃滞納やゴミ出しのトラブルが起きやすくなり、物件全体の印象が悪化しやすくなるでしょう。保証人不要やペット可など、人気を集める施策も存在しますが、経営方針や管理体制とのバランスを考慮して導入することが大切です。

まとめ：アパートの空室が埋まらない原因を正しく把握して早期に対策しよう

空室が埋まらないアパートには、多岐にわたる原因があります。家賃や初期費用の設定だけではなく、物件の印象や募集方法なども含めて、多面的に状況を見直すことが重要です。

原因を正確に把握しないまま対策を行うと、収益に悪影響を及ぼす恐れがあります。まずは現状の課題を洗い出し、周辺相場や入居者ニーズに合った適切な対策を検討しましょう。

空室対策を強化したいオーナーには、不動産会社を介さず主要ポータルサイトや業者間流通サイトに直接情報を掲載できるECHOESの導入がおすすめです。オーナーが主体となって募集条件や広告戦略を柔軟にコントロールできるため、成約につながるチャンスを広げられる点が大きな魅力です。

空室を早く埋めたい方、募集方法を見直したい方は、ぜひECHOESにお問い合わせください。オーナーの主体的な運用で、物件の魅力を最大限にアピールし、収益性を高めるきっかけになるでしょう。