登録日：2025.04.23 更新日：2025.04.23

賃貸経営コラム

【事実】アパート経営が闇と言われる5つのリスク！回避策を6つ紹介

このような悩みを抱えている方は、多いのではないでしょうか。アパート経営は一見すると、不労所得で楽に稼げるように思われがちですが、実際には空室や家賃の下落、修繕費の増加など、さまざまなリスクがあります。このような現実を知ったとき「思っていたのと違う」「アパート経営は闇だ」と感じるアパートオーナーは多いです。

この記事では、アパート経営が「闇」と言われる理由と代表的なリスク、さらにそれらを回避するための具体策を解説します。将来の賃貸経営に不安を感じている方は、ぜひ最後までお読みください。

アパート経営には「闇」が多いと言われる理由

アパート経営に「闇」が多いと言われる背景には、理想と現実のギャップがあります。不労所得や副収入といった言葉に魅力を感じて始める方も多い一方で、実際の経営では空室や家賃滞納、突発的な修繕対応など、さまざまな課題に直面するのが現実です。満室が続けば安定した収入が見込めますが、それを維持するには継続的な努力と適切な管理が求められます。

このような現実を知らずにアパート経営を始め、思うように収益が上がらなかったことで、後悔するオーナーが一定数います。特にインターネット上では、失敗談やトラブルに関する情報が拡散されやすく、ネガティブな印象だけが強調されがちです。

とはいえ、アパート経営にリスクがあるのは事実です。リスクを正しく理解し、事前に備えておくことで、多くのトラブルは未然に防ぐことができます。安定したアパート経営を実現させるためには、楽観的な見通しに頼らず、現実的な準備と堅実な運用を心がけることが重要です。

アパート経営が闇と言われる5つのリスク

アパート経営にはさまざまなメリットがある一方で、十分に理解しておくべきリスクも存在します。実際に、これらのリスクに対する備えが不十分だったことで経営が行き詰まり、撤退を余儀なくされたオーナーが一定数います。

ここでは、アパート経営が「闇」と言われる背景にある、代表的な5つのリスクについて詳しく解説します。

1. 空室リスク

アパート経営における代表的なリスクの1つが、空室による家賃収入の減少です。1室空いただけですぐに経営が傾くわけではありませんが、複数の空室が重なったり長期化したりすると、収支に影響が出てくる可能性が高まります。

ローン返済や管理費、固定資産税といった固定費は継続的に発生するため、空室率が高まるほど収益性は悪化します。競合物件の増加や人口減少、築年数の経過などが重なると、空室が長引くリスクも高まるでしょう。

特に築古物件は、外観の古さや設備の劣化などにより敬遠されやすく、入居者の選択肢から外れやすくなります。このような状況を避けるには、物件の魅力を明確にし、エリアやターゲット層に合った差別化が重要です。

例えば、無料Wi-Fiの導入やアクセントクロスなどを用いたデザインリフォームは、限られた予算でも効果的な対策となります。空室を早く埋めるためには、柔軟な工夫と早めの対策が求められるでしょう。

2. 賃料下落のリスク

空室が長引くと、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ない場合があります。家賃を下げれば問い合わせは増えやすくなりますが、その分収益性は低下し、利回りにも影響が出るでしょう。

また一度下げた家賃は、契約期間中は再度上げることは難易度が高く、結果的に長期的な収入減につながる可能性もあります。さらに、周辺に新築やリノベーションされた物件が増えると、築古の物件はどうしても比較されやすくなり、魅力が相対的に薄れてしまいます。

その結果、より大幅な値下げを求められるケースもあるため注意が必要です。家賃の値下げはあくまで最終手段とし、まずは物件の付加価値を高める工夫や、ターゲットに合わせた戦略的な募集で差別化を図ることが大切です。

3. 修繕・維持費の負担増リスク

アパートは長期的に収益を生む資産ですが、築年数が経過すれば建物や設備の老朽化は避けられません。外壁のひび割れや屋根の劣化、給湯器・エアコンなどの設備の故障をはじめ、目に見えない部分も含めて修繕が必要になる場面もあります。

このような修繕は突発的に発生することもあり、あらかじめ資金を確保していなければ、想定外の出費で経営を圧迫してしまうケースもあるでしょう。築20年以上の物件では、給排水管の腐食や防水工事など、大がかりな修繕が必要になることもあります。

特に外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕には、数百万円単位の費用がかかることが一般的です。このような事態に備えるためにも、早めに修繕計画を立てておくことが重要です。

4. 家賃滞納リスク

アパート経営では、入居者による家賃滞納のリスクも見過ごせません。毎月の家賃収入が収益の柱となるため、たった1人の滞納でも収支に影響を与えることがあります。さらに、滞納が長引くと未収分が膨らむだけでなく、立ち退き交渉や法的手続きが必要になり、時間的にも金銭的にも負担が増えてしまいます。

家賃滞納は特別なケースに限らず、誰にでも起こりうるリスクです。入居審査時には問題がなくても、突然の失業や病気、家庭の事情などで支払いが難しくなるケースはあります。

このようなリスクに備えるためには、入居前の審査を丁寧に行うとともに、家賃保証会社の利用を契約条件に含めておくことが大事です。家賃保証サービスを導入することで、万が一の滞納時も家賃が補填され、経営への影響を最小限に抑えることができます。

5. 金利上昇リスク

ローンを利用してアパートを購入する場合、金利の変動は経営に大きな影響を及ぼします。特に変動金利で融資を受けている場合、市場の金利上昇はダイレクトに返済額に影響を与え、年間の返済額が数万〜数十万円増えることがあります。

思わぬ返済額の増加は、キャッシュフローを圧迫し、日々の経営に余裕がなくなる原因になるでしょう。昨今は金利が上昇局面にあり、低金利を前提とした経営は思わぬ破綻を招く可能性があります。

長期的に保有することが前提となるアパート経営では、金利上昇は無視できないリスクの1つです。返済計画を定期的に見直し、必要に応じて固定金利への借り換えや繰り上げ返済を検討することが大切です。あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことで、金利の変動にも柔軟に対応しやすくなります。

アパート経営のリスクを回避する6つの施策

アパート経営には多くのリスクが伴いますが、それらをすべて悲観する必要はありません。リスクを正しく理解し、あらかじめ対策を講じておくことで、トラブルを未然に防ぎ安定した経営を実現することも可能です。

ここでは、アパート経営のリスクに対して有効な6つの施策を紹介します。実践できる内容ばかりですので、自身の物件に合ったものから取り入れてみてください。

1. 競争力を高める設備投資

物件の競争力を高めるためには、入居者のニーズに応じた設備投資が欠かせません。以下の設備を導入することで、競争力アップにつながります。

無料Wi-Fi
宅配ボックス
オートロック
防犯カメラ
TVモニター付インターホン

利便性や安心感につながる設備は、単身・ファミリー問わず需要が高まっています。築年数が古くても、設備が充実していれば十分に魅力的な物件として評価されるでしょう。

また、古くなった内装を一部リフォーム・リノベーションするだけでも、物件全体の印象は大きく変わります。壁紙や床材の張り替え、照明の工夫など小規模な投資でも、センスの良さや清潔感を伝えることができ、入居希望者の目にとまりやすくなります。

こうした設備投資は、空室対策としても有効です。競争力のある物件に仕上げることは、長期的な安定経営につながる重要な取り組みといえるでしょう。

2. 定期的なメンテナンス

アパートを長く安定して運用するには、定期的なメンテナンスが欠かせません。特に以下の状態が見られる場合は、放置すれば深刻なトラブルにつながる恐れがあります。

屋根・外壁の劣化
共用階段など鉄部のサビ
雨漏り
給排水管の詰まり

日頃から建物の状態を点検しておけば、このような不具合の兆候を早期に発見でき、小規模な修繕で済ませることが可能です。その結果、余計な出費を防げるだけでなく、建物の資産価値を維持することにもつながります。

特に空室期間中は、メンテナンスを行う絶好の機会です。入居中には対応しづらいエアコンや給湯器の交換、水まわりの清掃や点検などをこのタイミングで済ませておくと、入居後のトラブルを未然に防げます。

設備の故障によるクレームも減り、入居者の満足度向上にもつながるでしょう。快適な住環境を維持することは、結果として退去防止や長期入居にも効果的です。日常的に点検体制を整えておくことが、安定したアパート経営の土台となります。

3. 家賃保証サービスの利用

家賃滞納は、アパート経営において避けて通れないリスクの1つです。入居者が家賃を支払わなければ、その分の収入が減少し、ローン返済や物件の維持費に影響を及ぼすおそれがあります。

このような事態に備えるには、家賃保証サービスを利用するのが有効です。契約時に保証会社を利用すれば、万が一滞納が発生しても保証会社が家賃の立替えを行ってくれるため、安定したキャッシュフローを維持できます。

保証会社によっては通常の家賃保証に加えて、退去時の原状回復費や残置物の撤去費用などもカバーするプランがあります。保証会社によって内容や対応範囲は異なるため、物件のタイプや入居者層に応じて適切なサービスを選ぶことが大切です。

4. 金利上昇に備えた返済計画の見直し

アパート経営で金融機関から融資を受けている場合、金利の動向は経営に大きな影響を与えます。特に変動金利を利用している場合は、金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。例えば、将来的に金利が0.5％上がると、年間で数万〜数十万円の負担増になることがあり、経営の安定性を左右するリスクとなり得ます。

このようなリスクに備えるには、金利が低いうちに固定金利への借り換えを検討するのが有効です。また余裕のあるタイミングで繰り上げ返済を進めておけば、将来的な返済負担の軽減にもつながります。

さらに、金融機関ごとのローン条件を比較し、より有利な商品に切り替えることも選択肢の1つです。金利上昇の影響をできるだけ抑えるためには、返済計画を定期的に見直すことが大切です。

5. 余裕を持った資金計画

アパート経営においては、設備の故障や原状回復、空室の長期化など、予期せぬ損失が避けられない場面も多くあります。このような突発的な支出に備えて、日頃から余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。

月々の収益から一定額を積立金として確保し、修繕費や空室対策費に充てられる体制を整えておくことで、急なトラブルにも慌てず対応できます。また資金に余裕があると、必要なときにすぐに動けるという強みも生まれます。例えば、競合物件との差別化を図るための設備投資や広告料の増額など、積極的な施策にも対応しやすくなります。

加えて金融機関と良好な関係を築いておくことで、追加融資を受けやすくなり、選択肢の幅も広がります。無理のない資金繰りと将来を見据えた備えが、長期的に安定した経営を支える土台となります。

6. ネットを活用した空室対策

現代において、入居者募集でインターネットを活用することは必要不可欠です。特に「SUUMO」「HOME’S」「at home」などの大手ポータルサイトは、入居希望者の8割以上が利用する主要な検索先となっており、掲載されていない物件は「探されない＝選ばれない」というリスクを抱えています。

ただし、単に情報を載せるだけでは十分な成果が得られないこともあります。写真の見せ方やコメントの内容、設備情報の伝え方など、細かな工夫次第で反響数が大きく変わってきます。

そんな時に力を発揮するのが、オーナー自らポータルサイトへ掲載依頼ができる「ECHOES（エコーズ）」です。ECHOES（エコーズ）を使えば、SUUMO・HOME’S・at homeなど複数の大手ポータルサイトに物件をまとめて掲載。さらに、写真やコメント、間取り図も自分の言葉で自由に調整できるため「物件の魅力が伝わる募集情報」が自分の手で作れます。

掲載後も、どのポータルサイトでよく見られているか、問い合わせにつながっているかなど、反響データを“見える化”。さらにECHOES独自の「反響改善アナライザー」では、過去の成約データと比較して現在の募集の問題点（写真が少ない、設備が弱いなど）を自動で分析。何をどう改善すれば反響が増えるかがデータからはっきり分かるため、次の一手が明確になります。

「載せて終わり」ではなく「反響を増やすための改善」が誰でもできる。それがECHOESの強みです。いまや空室対策で最重要なポータルサイトで“見つけてもらえる物件”を作るために、ECHOESを使ってみましょう。