アパート経営で失敗した事例を5つ紹介！成功のための6つの対策も解説

「土地活用のためにアパートを建てたけど、全然入居者が決まらない」

「アパートを買ったけど、修繕費がかさんで赤字になりそう」

「空室が多いとローンの返済が心配。どう対策したらいいんだろう？」

アパート経営は安定した収益を得られる投資手法として人気がありますが、残念ながら失敗するケースもあります。特に近年は日本全体で人口減少が進んでおり、空室リスクが高まっています。

この記事では、アパート経営で実際に起きた失敗事例と、成功に導くための対策を解説します。これからアパート経営を検討している方や、先行きに不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営で失敗した事例を5つ紹介

アパート経営は安定した副収入を得られるイメージがありますが、適切な経営ができずに失敗するケースも珍しくありません。ここでは、実際にアパート経営でよくある失敗事例を5つ具体的に解説します。失敗する原因を理解することで、リスクを回避するためのヒントが見えてきます。

1. サブリース契約で家賃保証が減額された

サブリース契約は、管理会社が物件を借り上げて、オーナーに対して毎月一定額の賃料を保証する仕組みです。空室のリスクが軽減されるため魅力的に見えますが、実は家賃保証が減額されるなどのリスクが潜んでいます。

特に契約更新のタイミングで保証家賃が見直され、大幅に減額されるケースは珍しくありません。契約当初の保証額を前提にローン返済計画を立てていると、保証家賃が下がった途端に毎月の収支が赤字に転じてしまう可能性があります。

また物件の空室率が高まると、管理会社側から一方的に契約解除を求められることもあります。このようなリスクを避けるには、契約前に家賃減額や解除の条件などを十分に確認することが重要です。

2. 過剰な借入れで資金繰りが厳しくなる

アパート経営で特に危険なのが、過剰な借入れによって経営が破綻するケースです。「手持ち資金が少ないけれど規模を拡大したい」「銀行が融資を勧めるから大丈夫」と考え、支出を増やしてしまう方は多いです。

実際に多額の借入れをした結果、想定より入居率が低くなり家賃収入が予定より下回ることで、毎月の返済が重荷になります。アパート経営が赤字になると貯金を取り崩すことになり、やがては生活資金まで削られるリスクが生じます。最悪の場合は、経営破綻によりアパート自体を手放すことにもなりかねません。

借入れする際は必ず事前に収支シミュレーションを行い、返済比率を家賃収入の50%以内に抑えるよう意識しましょう。

3. 中古アパート購入後に修繕費がかさんで赤字に

中古アパートは新築より価格が安く、利回りが高い傾向にあるため人気がありますが、その反面、購入後に想定外の修繕費がかかるリスクがあります。

例えば外壁塗装や屋根の修理、水道設備の老朽化など、表面的には気付きにくい箇所に高額な修繕費用がかかることがあります。築年数の経過した中古物件では、購入後に想定していた以上の費用が必要になることが多く、当初予定していた収益計画が大きく狂ってしまいます。

このリスクを回避するためには、中古アパート購入前に専門業者によるインスペクション（建物状況調査）を行い、修繕が必要な箇所と費用を事前にしっかり把握するのもおすすめです。

4. 空室が長期化しキャッシュフローが悪化

アパート経営において最も警戒すべきリスクの1つは、空室が長期化することです。特に、地方や人口減少エリアでは住宅需要が減少しており、空室が埋まりにくくなっています。

空室が長引く原因としては以下の理由などがあげられます。

• 賃料が相場より高すぎる
• 間取りや設備が市場ニーズに合っていない
• 競合よりアピールできていない

空室が続くと毎月の家賃収入が減少するため、ローン返済や固定費の支払いが厳しくなり、自己資金を取り崩さざるを得なくなります。

空室が埋まらない状況が続く場合は、賃料の見直しや物件の設備改善、広告掲載方法を見直すなど、早急に原因を把握して対策を打つことが重要です。

5. 物件の魅力がアピールできず空室が埋まらない

アパート経営が失敗する原因として、物件の魅力をうまく市場にアピールできていないことがあります。どれほど良い物件でも、入居希望者にその魅力が伝わらなければ入居率は低迷します。

例えば、物件の広告に掲載する写真が暗かったり、部屋の魅力が十分に伝わらない文章しか載せられていなかったりすると、内見につながりません。また管理会社が適切な広告媒体（SUUMOやHOME'Sなどの大手ポータルサイト）を活用していない場合、物件の情報が入居希望者の目に触れにくくなります。

そこで注目されているのが、オーナー自身がポータル掲載を主導できる「ECHOES（エコーズ）」です。ECHOESを使えば、SUUMO・HOME’S・at homeといった複数の大手ポータルサイトへ、一括かつ確実に掲載が可能。

さらに、掲載後は「閲覧数」や「問合せ数」といった反響データを”見える化”し、ECHOES独自のアルゴリズムが反響が伸びない原因や改善点を自動で分析。誰でも”成約につながりやすい掲載情報”に仕上げることができるので、成約につながりやすい攻めの募集活動が実現します。自主管理でも効果的に募集活動を行えるため、空室の改善に役立つでしょう。

アパート経営での失敗を防ぐ6つの対策

アパート経営を成功させるためには、事前の準備や経営戦略の見直しが欠かせません。ここでは、アパート経営の失敗を防ぐための6つの対策を詳しく解説します。

1. 収支シミュレーションを行う

アパート経営を始める際には、長期的な視点で収支シミュレーションを行うことが重要です。物件の購入時やローンの借入れ時に「満室想定」で試算してしまうと、予想外の空室や修繕費の増加によって経営が苦しくなる可能性があります。

家賃収入だけでなく、以下の収支項目を明確にし、空室リスクまで考慮したシミュレーションを行いましょう。

• ローン返済
• 管理費
• 修繕費
• 税金
• 広告料
• メンテナンス費

満室時の収益だけでなく、入居率が80％や70％に落ち込んだ場合のシミュレーションも実施し、収益が赤字に転落しないような資金計画を立てることが不可欠です。

また金利の変動リスクも考慮し、金利が上昇した際の返済額の変化を試算することも大切です。特に変動金利で借り入れている場合は、将来的な金利上昇が経営に及ぼす影響を考慮し、余裕をもった返済計画を立てることが望ましいでしょう。

2. 管理形態を見直す

アパート経営の失敗の原因の一つに、管理形態のミスマッチがあります。管理方法は主に「自主管理」と「管理委託」があり、それぞれメリットとデメリットが存在します。

例えば、管理委託の場合、物件の管理業務を専門業者に任せられるため、オーナー自身の手間が省けるというメリットがあります。しかし、管理委託費用などのコストが発生します。

一方、自主管理は管理コストを抑えることができますが、入居者対応やトラブル処理に手間や労力がかかり、経験不足の場合は適切な対応が難しくなることもあります。

現在の管理形態が適切かどうかを定期的に見直し、必要であれば管理方法を変更することを検討しましょう。サブリース契約で家賃保証が減額されている場合は、通常の管理委託契約や自主管理に切り替えることで収益を改善できる可能性があります。

また管理会社の募集活動が十分でない場合は、ECHOESを活用することで募集の問題点を明らかにすることができます。ECHOESのサービスを利用すれば、ECHOES独自のアルゴリズムで反響が伸びない原因や改善点が自動でわかるので、管理会社の募集と併用することもオススメです。

3. リフォームの質を高める

アパートの築年数が経過すると、設備の老朽化や内装の劣化が進み、競争力が低下します。単に壁紙を貼り替えるなどの最低限のリフォームを行うだけでは、入居率の向上にはつながりません。そこで、質の高いリフォームを実施することが重要になります。

例えば、トレンドを意識してデザイン性を重視した内装リフォームを行うことで、入居者にとって魅力的な物件になります。最近ではアクセントクロスや間接照明、モダンなデザインのフローリングなどが人気です。

またキッチンや浴室、洗面台などの水回り設備は、築年数が経過すると築浅物件に比べて見劣りします。清潔感と機能性を兼ね備えたものにリニューアルすることで入居率向上につながります。

リフォームにかけるコストは、空室率対策としての投資と考えましょう。 見た目の古さを改善するだけでなく、トレンドを意識して入居者が「ここに住みたい」と思える空間を作ることが、アパート経営の成功につながります。

4. エリアの賃貸需要を調査して適切な募集戦略を立てる

アパート経営で成功するためには、物件が立地するエリアの賃貸需要を正確に把握して募集戦略を立てることが不可欠です。例えば周辺に大学や企業が多いエリアでは、単身者向けのコンパクトな間取りや家具・家電付きの部屋が人気です。一方でファミリー層が多い地域では、駐車場の確保や広めの間取りが求められます。

また、周辺の競合物件の入居率や家賃相場を調査し、家賃設定や設備投資が適切かを確認することも大切です。市場ニーズに合った物件を提供することで、空室率を下げ安定した収益を確保できます。

5. 集客戦略に合ったリフォームを行う

空室を埋めるためには、 ターゲット層のニーズに合った施策を打つことが大事です。立地や物件のターゲット層に合わせたリフォームを実施することで、より効果的な集客につなげられます。

例えば、 都市部の単身者向け物件 では、Wi-Fi環境の整備や宅配ボックスの設置が人気です。近年ではテレワーク需要の高まりにより、ワークスペースを設けた間取りや、カウンター付きのデスクスペースが好まれています。一方で ファミリー層向けの物件では、防犯カメラの設置やオートロック、水回りの入れ替えなどが効果的なリフォームです。

また 学生向けの物件なら家具・家電付きのリフォームが有効です。冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなどが備え付けられていると、入居のハードルが下がり入居率向上につながります。ファミリー向け物件であれば、カウンターキッチンや収納スペースの充実といったリフォームも効果を発揮するでしょう。

「どんな入居者をターゲットにするか」を明確にし、そのターゲット層が求める設備を導入することで、空室率の改善につながります。

6. 広告戦略を見直す

空室対策を強化するには、広告戦略を見直し、より効果的な集客を行うことが重要です。例えば、賃貸契約時に仲介業者へ支払う広告料を増額することで、物件を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。

また最近は、大手ポータルサイトを利用して物件を探すケースが増えているため、掲載状況を定期的にチェックし改善する必要があります。

管理会社や仲介会社に任せるだけでは、物件が十分にアピールされないこともあるため、自ら集客を強化することも1つの方法です。そこで活用したいのが「ECHOES」のポータルサイト掲載サービスです。通常、大手ポータルサイトに物件情報を掲載するためには、宅建業の免許が必要です。

しかしECHOESのサービスを利用することで、個人の賃貸オーナーでも物件情報の掲載が可能になります。ECHOES経由で複数の大手ポータルサイトに確実に一括掲載でき、反響データを確認しながら効果的な広告運用を行うことができます。

空室対策には品質の高い広告掲載が重要

近年、入居者がポータルサイトを通じて物件を探し、そのまま契約に至るケースが増えています。しかし管理会社に任せきりにしていると、大手ポータルサイトに物件が掲載されていなかったり、掲載情報に誤りがあったりすることがあります。

また写真の質が低かったり、物件の魅力が十分に伝わらない紹介文で掲載されていたりすると、入居希望者からの反響が得られにくくなります。このような状態を改善するには、物件情報を自ら大手ポータルサイトに掲載依頼できるサービス「ECHOES」の利用がおすすめです。

ECHOESを利用することで、複数の大手ポータルサイトへ確実に掲載し、ターゲット層に響く魅力的な広告を掲載できます。また反響データを分析しながら広告の内容を最適化できるため、空室対策の戦略を練る上でも重宝するでしょう。

まとめ：アパート経営で失敗しないためには的確な市場分析と効果的な広告戦略が不可欠

アパート経営で失敗を避けるには、市場の動向を把握し、適切な管理と戦略的な集客を行うことが重要です。空室対策や収支計画の甘さが原因で、経営が行き詰まるケースも多いため、ターゲットに合ったリフォームや効果的な広告運用を意識する必要があります。

ECHOESを活用すれば、大手ポータルサイトに確実に掲載でき、入居希望者へのアピールを強化できます。適切な募集戦略を取り入れ、管理会社に依存しない集客力を持つことで、空室リスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営を実現しましょう。