登録日：2025.04.23 更新日：2025.04.23

賃貸経営コラム

アパート経営における入居者募集の2つの契約形態！大家さんが自分で実践できるコツ5選を紹介

このようなお悩みや、疑問を持つ大家さんは多いのではないでしょうか。実はちょっとした工夫や、ポイントを押さえるだけで入居率は改善可能です。この記事では、アパート経営の入居者募集に関する基本的な考え方や、賃貸オーナーが自分で実践できる入居者募集の具体的なコツまで幅広く紹介します。

自分でも簡単にできる効果的な集客方法や、大手ポータルサイトを活用した募集戦略について詳しく解説します。アパートの空室でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営の入居者募集は仲介業者への依頼が基本！大家さん自ら募集するケースもある

アパート経営において、入居者を募集する際は不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。不動産会社は豊富な顧客データや不動産会社間のネットワーク、物件情報の発信力を持っているため、大家さん自身で活動するよりも効率的に入居希望者を集められます。また、内見対応や契約手続きなども仲介業者が代行してくれるので、オーナーの負担を軽減できる点もメリットです。

しかし入居者募集を完全に仲介業者任せにせず、大家さん自ら積極的に募集活動を行うケースもあります。不動産会社の募集活動だけではなかなか埋まりにくい物件であっても、大家さんがSNSやネット掲載で情報発信を行うことで、早期成約につながることは珍しくありません。仲介業者への依頼と並行して自ら動くことで、空室期間が短縮され、より安定したアパート経営が可能になるでしょう。

アパート経営の入居者募集における仲介業者との2つの契約形態

入居者募集を仲介業者に依頼する場合、大きく分けて「媒介契約」と「代理契約」の2種類の方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解した上で、自分の経営スタイルに合った契約形態を選ぶことが重要です。ここでは、それぞれの契約形態について詳しく説明していきます。

1. 媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に物件の入居者募集を依頼する契約で、アパート経営において広く活用されています。媒介契約では、1社だけに募集を任せる方法と、複数の不動産会社に並行して依頼する方法があります。

1社のみに依頼する場合、不動産会社は他社と競合しないため、積極的に募集活動を行ってくれる傾向があります。一方で、その会社が持つ顧客データや営業エリアに限定されるため、幅広い入居希望者に物件情報が届きにくくなることがある点がデメリットです。

複数の不動産会社に依頼する場合は、より多くの入居希望者にアピールできる反面、各仲介業者との連絡調整や募集状況の管理に手間がかかります。そのため、依頼した業者とこまめに情報共有を行い、状況を把握することが求められます。

手間が増える分、幅広く入居希望者を集められるため、積極的に入居率を上げたいアパートオーナーに向いている方法と言えますが、依頼する会社が多すぎる場合、仲介会社のやる気が削がれる傾向にあるので注意が必要です。

2. 代理契約

代理契約は、主にアパート経営を管理会社に委託している場合に採用される形態です。この契約では、管理会社がオーナーの代理人として、募集から契約までの一連の業務を一括して担当します。物件の広告や入居審査、契約手続きといった手間のかかる作業を管理会社が代行するため、オーナーの負担が大きく軽減されるのが魅力です。

基本的に募集条件の設定や、入居者選定に関する最終的な決定権はオーナー側ですが、それらの決定も含めた業務を管理会社に一任する場合もあります。自ら入居者を審査し、募集の進捗を把握しておきたいと考えるオーナーは、管理会社に要望をしっかりと伝えることが大切です。

アパート経営者が自分で行う入居者募集のコツ5選

ここでの「自分で行う入居者募集」とは、不動産会社による募集活動を否定するものではありません。基本的には仲介業者を活用しつつ、オーナー自身が募集活動に積極的に関わることで、入居率を高めるための施策を紹介します。

不動産会社に任せるだけでは十分な成果が得られない場合や、自ら工夫を凝らして反響を増やしたい大家さんは、ぜひ参考にしてください。

1. SNSや賃貸マッチングサイトを利用する

最近では、入居者募集にX（旧Twitter）やInstagramなどのSNSを活用する大家さんが増えつつあります。物件の魅力的な写真や設備情報、周辺環境をSNSに投稿し、興味を持った入居希望者と直接やり取りする方法です。特にInstagramでは画像がメインなので、おしゃれな内装や特徴的な設備などをアピールすることで、反響が得られやすくなります。

また「ジモティー」や「ウチコミ！」といった賃貸マッチングサイトを利用し、物件情報を大家さんが直接掲載する方法も有効です。ただし、これらのサイトは大手ポータルサイトと比較するとユーザー数が少ないため、他の募集方法との併用が望ましいでしょう。またジモティーの場合は入居希望者と直接契約となるケースが多く、入居者とのトラブルが起きた際の対応が自己責任になるため、十分に注意して進める必要があります。

2. 既存の入居者から新規入居者を紹介してもらう

既に住んでいる入居者に紹介を依頼する方法もおすすめです。入居者は物件の良さを実際に体感しているため、友人や知人に信頼できる情報として伝えてくれる可能性が高くなります。この方法を採用すれば仲介業者を介さず直接契約ができるため、入居者側も仲介手数料を節約でき、お互いにメリットが生まれます。

入居者からの紹介を促進するには、特典を用意するのが効果的でしょう。たとえば、紹介で成約すれば「商品券1万円分プレゼント」「翌月家賃を半月分割引」といった具体的なインセンティブを設定すると、積極的に紹介を行ってくれる入居者が増えるでしょう。掲示板やメール配信などで定期的に案内することで、紹介が生まれやすくなります。

3. 近隣のマンションにチラシをポスティングする

地道な方法ですが、近隣物件へのチラシ配布も効果がある入居者募集の手法です。チラシには以下の情報を記載し、物件の魅力をしっかりアピールしましょう。

物件写真（外観・内装）
間取り
募集条件
最寄り駅までの距離
周辺施設までの距離
導入している設備
おすすめポイント

たとえば自身が経営する物件の家賃が安めに設定されている場合、近隣の少し家賃が高い物件にポスティングするのがおすすめです。家賃を抑えるために住み替えを考える、入居希望者からの問い合わせが期待できます。

また広めの間取りが特徴であれば、周辺にある1LDKや2DKの物件に狙いを定め「広い部屋への引越しを検討している新婚夫婦や同棲カップル」をターゲットに配布すると良いでしょう。ターゲットを明確にしてチラシを配布すれば、問い合わせ率が向上し直接成約につながりやすくなります。

4. 学生向けの場合は生協の力を借りる

近隣に大学があり、入居ターゲットが学生の場合は、大学生協との連携が有効です。多くの大学生協では以下の対応を行ってくれます。

新入生向けの物件紹介
キャンパス内の掲示板に掲載
物件情報をまとめたパンフレットの作成・配布

学生やその親御さんからの信頼度も高いため、募集の効果は非常に期待できるでしょう。ただし大学生協によっては、物件掲載に手数料や掲載料が必要となる場合もあります。

あらかじめ大学生協の担当者に詳細を確認し、必要な費用や手続きの流れを把握しておきましょう。学生に特化した募集活動は、入居希望者が短期間で多く集まりやすいため、早めにアプローチすることをおすすめします。

5. 大手ポータルサイトを活用する

今や入居希望者の8割以上がインターネットを通じて物件探しをしています。特に「SUUMO」「HOME'S」「at home」といった大手ポータルサイトは、多くの人が真っ先に利用する情報源です。

つまり、これらのポータルサイトに掲載されていない物件は、そもそも「探されない・比較されない」可能性があるということ。にもかかわらず、管理会社や仲介会社任せにしていると、ポータルサイトに掲載されていなかったり、情報が不十分だったりするケースも少なくありません。

まずは実際にポータルサイトでご自身の物件を検索してみましょう。掲載されていない、もしくは魅力が伝わっていないようであれば、すぐに対策を打つ必要があります。

そこで活用したいのが、賃貸オーナー向け募集支援サービス「ECHOES（エコーズ）」です。ECHOESを使えば、SUUMO・HOME'S・at homeといった複数の大手ポータルサイトへ一括で掲載依頼が可能。宅建業の免許がなくても、オーナー自身の手でスピーディかつ確実に物件を露出できます。

さらに、

写真やコメントを自由に編集でき、物件の魅力を自分の言葉で伝えられる
掲載後も反響データをもとに、訴求力のある情報へとアップデート可能

など、ただ掲載するだけにとどまらない「攻めの集客」が可能になります。

ポータルサイト上で“選ばれる物件”になるために、ECHOESをぜひ活用してみてください。

アパート経営の入居者募集に欠かせないポータルサイト活用のコツ

入居希望者のほとんどが、インターネット上のポータルサイトで物件探しをしています。しかし、単にポータルサイトに物件を掲載しただけでは、十分な反響を得られません。他の掲載物件と比較検討されるため、写真のクオリティや物件情報の充実度を高め、閲覧者の目を引く工夫を凝らすことが重要です。

ここではポータルサイトを最大限に活用して、入居者募集の反響を増やすためのコツを具体的にご紹介します。

1. 写真登録のクオリティを上げる

ポータルサイトで物件を探す入居希望者は、最初に写真を見て物件の第一印象を決めます。そのため、写真の撮り方次第で問い合わせ数が大きく変わります。明るく清潔感があり、室内が広く見える写真を撮影することが重要です。撮影のポイントは、以下のとおりです。

画角が広く明るい写真を意識する
写真のコメントを丁寧に入れて具体的に説明する
カメラを水平に保ち、傾きのない真っ直ぐな写真を撮る
室内写真では天井と床の割合を半分ずつにして、広さを伝える
収納やエアコン、設備など部屋の特徴がしっかり映るようにする

また室内の写真だけでなく、共用部や周辺環境の写真も掲載すると、入居希望者は実際に住むイメージが具体化できます。例えば、エントランスや駐輪場などの写真を見ることで、物件の管理状況や清潔感が伝わり安心感を与えられます。また、近隣のスーパーやコンビニの写真を載せると、日常生活の便利さを入居者に分かりやすく伝えることができます。

2. 物件情報を充実させる

物件情報が充実しているほど、入居希望者が問い合わせをする可能性は高まります。「エアコン完備」「宅配ボックスあり」「防犯カメラ設置済み」など、物件の設備情報はできるだけ詳細に記載しましょう。設備の内容が具体的であればあるほど、入居希望者が物件を選ぶ決め手になります。

さらに、生活に役立つ情報も細かく記載すると、物件の魅力がアップします。以下の具体例を参考に記載しましょう。

駅まで徒歩◯分
２沿線利用可能
コンビニやスーパーまで徒歩圏内
近隣に小学校・幼稚園あり
目の前にコインパーキングあり

実際に生活するうえで必要となる情報を、丁寧に伝えることが大切です。入居希望者が実際の生活をイメージできるようになるため、内見希望や問い合わせにつながりやすくなります。

3. 効果的なPR文を掲載する

物件写真や設備情報に加えて、入居希望者に響く魅力的なPR文を掲載することも重要です。特に「Wi-Fi無料」「追い焚き機能つき」「ペット可」など、ユーザーが検索時に特に注目するキーワードを積極的に盛り込んだキャッチコピーを作成しましょう。短くてもポイントを押さえた文章であれば、入居希望者の関心を引き付けることが可能です。

また、魅力的なタイトルを考えることが苦手な場合は、ECHOESのAIキャッチコピー作成ツールを活用するのがおすすめです。ECHOESを利用すれば、複数の大手ポータルサイトに物件情報を一括で掲載できるだけでなく、AIツールを使って魅力的なPR文を簡単に作成できます。

さらにECHOESでは、掲載した物件情報の閲覧データを分析する機能があり、改善ポイントを把握しやすくなります。また、プロによる写真撮影を依頼できるオプションも利用することで、より一層効果的な入居者募集が可能になるでしょう。