アパート経営の7つのデメリット！失敗を回避する方法や成功事例も紹介

「家賃収入を得たくてアパート経営を検討しているがデメリットは？」

「空室になると収入が減ってしまうのが不安」

「築年数が経って資産価値が下がるリスクの対処法はある？」

アパート経営には魅力だけでなく、空室リスクや老朽化、税負担など避けては通れない課題もあります。

この記事では、アパート経営における主な7つのデメリットと、それを軽減し安定収益を得るための対策、さらに実際の成功事例も紹介します。将来の不安を少しでも減らし、自信を持って経営に踏み出せるよう、ぜひ最後までご覧ください。

【対策】アパート経営の7つのデメリット

アパート経営は安定収入を得られる反面、避けては通れないデメリットも存在します。ただし、事前に対策を講じておけば、多くのリスクは軽減できます。ここでは代表的な7つのデメリットと、その具体的な対処法を解説していきます。

1. 空室になると収益が下がる

アパート経営における懸念材料の1つが、空室により収益が下がることです。入居者がいない期間は収入が途絶える一方で、ローン返済や固定資産税・管理費などの支出は変わらず発生し続けるため、収支のバランスが崩れ経営を圧迫します。

特に、周辺に競合物件が多いエリアや、築年数が古く物件の魅力が劣る場合は、入居者が決まりにくく、数ヶ月間空室が続く傾向があります。繁忙期である春の引っ越しシーズンを逃すと、次の入居まで長期間空室になる可能性も高いです。

このリスクを回避するには、入居希望者の目に触れる機会を増やすことが有効です。ポータルサイトやSNSなど複数の媒体に物件を掲載し、情報発信の幅を広げることで、成約率を高められるでしょう。

いまや入居希望者の8割以上が、SUUMO・HOME'S・at homeといったポータルサイトを通じて物件を探していると言われており、ネット上で検索にヒットしなければ、検討の土俵にも上がれません。

そこで活用したいのが、賃貸オーナー向け募集支援サービス「ECHOES（エコーズ）」です。

ECHOESなら、

• SUUMO・HOME'S・at homeなど複数の大手ポータルサイトへ物件を一括掲載
• オーナー自身の言葉で写真や設備・コメントなど物件の魅力をを自由に編集
• 掲載後の閲覧数・問い合わせ数などの反響データも自分でチェック可能

といった機能で、空室を“放置せず改善する”ための仕組みを持っています。

空室が埋まらないと感じたら、まずは情報の出し方を見直し、反響の出る物件に仕立てることが第一歩です。ECHOESを活用して、オーナー自身の手で空室リスクを減らす集客力を身につけましょう。

2. 家賃滞納の負担が大きい

家賃滞納は、アパート経営における課題の1つです。月々の家賃収入が計画通りに入らないだけでなく、入居者への督促や法的対応など、精神的・時間的な負担も想像以上に大きくなります。

入居審査を甘くした結果、数ヶ月分の家賃が未払いになる場合もあります。最終的に、裁判や強制退去にまで発展する事例も少なくありません。

トラブルを未然に防ぐには、家賃保証会社の活用が有効です。保証会社を利用すれば、家賃が支払われない場合に立て替えてくれるため、オーナー側の負担が軽減されます。

3. 建物の老朽化が進むと入居率が下がる可能性がある

築年数が経過するごとに避けられないのが、建物の老朽化です。以下のような目に見える劣化が進むと、いくら家賃を下げても入居希望者に選ばれにくくなります。

• 外壁のひび割れ
• 古びた水回り
• 使い勝手の悪い間取り

こうした状況を防ぐためには、計画的なリフォームや設備更新が欠かせません。たとえば、キッチンや浴室をリフォームするだけで、物件の印象は大きく変わります。また、オートロックや宅配ボックスといったニーズの高い設備を導入するのも効果的です。

4. アパートは管理の手間がかかる

アパート経営は、不労所得と言われることもありますが、実際は手間がかかる一面もあります。以下のように、日常的に発生する業務は負担が大きいです。

• 定期清掃
• 入退去の手続き
• クレームや設備のトラブルの対応

物件の維持管理が不十分だと入居者の満足度が低下し、退去につながる可能性もあります。物件管理の負担を軽減するには、信頼できる管理会社に業務を委託するのがおすすめです。

費用は発生しますが、日々の対応を任せることで、オーナーは本業や自分の時間に集中しやすくなります。管理のプロが対応することで、入居者満足度の向上や空室リスクの低減にもつながります。

5. アパートの立地・建物条件により資産価値が変動する

アパート経営では、立地や建物の条件によって、資産価値や収益性が大きく変動します。購入時には高利回りだった物件も、数年後には周辺環境の変化や築年数の経過により、思ったほどの利益が出なくなることも珍しくありません。

たとえば、周辺に新築マンションができたことで、古いアパートの競争力が下がってしまったという事例もあります。これは自分の物件が競合物件と比べて、利便性・設備・デザイン性などの面で、見劣りしてしまうことが原因です。

このような資産価値の下落に対応するには、柔軟な賃料設定や差別化戦略が重要です。家具付き物件への変更、短期賃貸の導入、ペット可・Wi-Fi完備など、ターゲットに合わせた工夫で魅力を維持しましょう。

6. 税負担が重い

アパート経営を始めた後に、思ったより手元にお金が残らないのは、税金の負担による要因が大きいです。家賃は一定であっても、減価償却が終わったり、元利均等返済の場合に支払い利息が減っていくことで、所得税や住民税の負担が大きくなります。さらに、固定資産税や都市計画税も毎年のようにかかってきます。

このような状況を防ぐには、あらかじめ税金を見込んだ収支計画を立てておくことが大切です。また、必要に応じて法人化を検討することで、節税メリットを享受できる可能性もあります。

法人なら経費として認められる範囲が広がり、税率も一定になるため、収益規模によっては有利です。「儲かったのにお金が残らない」とならないために、税金の知識を身につけましょう。

7. 出口戦略が難しい

アパート経営は始めるときよりも、終わらせるときのほうが難しいといわれることがあります。築年数が経ち、収益性が落ちてきたタイミングで売却を考えても、買い手がつかなかったり、希望価格での売却ができなかったりするケースは珍しくありません。

たとえば、築40年の木造アパートを売却しようとしたあるオーナーは、設備も古く立地も平凡だったため、売却活動が長期化していました。最終的には、当初の想定価格よりも大幅に値下げして手放したようです。

こうした事態を防ぐには、購入時から将来どう手放すかを意識して物件を選ぶことが重要です。リノベーションで資産価値を高めておくことは、有利な売却につながる手段のひとつです。アパート経営を始める際は、出口戦略も含めて考えておきましょう。

アパート経営のデメリットを軽減して安定収益を得る3つの方法

空室や滞納といった経営上のデメリットは、原因を知り、的確な改善を行えば状況は大きく変わります。ここでは、安定した家賃収入を得るためにオーナーができる具体的な対策を3つ紹介します。どれもすぐに実践できる内容ですので、ぜひ参考にしてみてください。

1. 募集活動の定期的な改善

空室が埋まらないと感じたとき、管理会社に任せているから仕方ないと考えるオーナーも多いです。しかし、募集活動の質や情報発信の工夫不足が、成約を遠ざけていることもあります。

たとえば物件の魅力が伝わりにくい写真や、ポータルサイトのPRコメントが汎用的な紹介文のままだと、入居希望者の目に留まらないケースもあります。このようなリスクを防ぐには、オーナー自らが定期的に募集状況を確認し、管理会社と連携して改善を図る姿勢が欠かせません。

写真の差し替えやアピールポイントの提案だけでも、印象は大きく変わります。管理会社に任せきりにせずに、物件の魅力をしっかり伝えることが空室対策につながります。

2. 入居者のニーズに応える工夫

空室がなかなか埋まらない原因は、立地や築年数だけではありません。見落としがちなのが、物件の設備仕様が入居者のニーズに合っていないという点です。いくら家賃を下げても、求められている設備や環境が整っていなければ選ばれません。

たとえば近年では、以下のような設備のニーズが増えています。

• インターネット無料
• 防犯カメラ付き
• 宅配ボックスあり

入居希望者のニーズに合わなかったことで、内見には来るものの契約に至らなかったという事例もあります。入居したいと決断してもらうために物件のターゲット層を明確にし、その層に刺さる設備やサービスを導入するなど、入居者目線の工夫が求められます。

3. ポータルサイトを活用した入居者募集

空室を埋めるには、まず物件を「見つけてもらう」ことが最優先です。今や入居希望者の多くが、SUUMO・HOME'S・at homeといった大手ポータルサイトで物件を検索しており、ここに掲載されていなければ、そもそも選ばれるチャンスすら生まれません。

しかし、管理会社任せにしていると、そもそもポータルサイトに掲載されていない、情報が古い、写真が少ないなど、知らないうちに“埋もれてしまう募集”になっていることもあります。実際に、更新が滞っていたことで数ヶ月間まったく反響がなかったという事例も少なくありません。

そんな状況を打破したいなら、オーナー自身が物件の見せ方をコントロールできる「ECHOES（エコーズ）」の活用がおすすめです。

ECHOESなら、

• SUUMO・HOME'S・at homeなどの大手ポータルサイトにまとめて一括掲載。手間をかけずに露出を最大化でき、物件の“見つかりやすさ”が一気にアップします。
• 写真やコメント、間取り図も自由自在にアレンジ可能。物件の魅力をオーナー自身の言葉と視点で表現でき、ターゲットに刺さる情報に仕上げられます。
• 閲覧数や問い合わせ数などの反響データも“見える化”。どんな情報が反応を生んでいるかが一目瞭然なので、勘に頼らない“的確な改善”ができます。

これらの機能により、“載せるだけ”ではなく、“見てもらい、選ばれる募集”が実現します。ポータルサイトの中で「選ばれる物件」になるために、ECHOESを活用して、入居者に響く情報発信を始めてみましょう。

ECHOESを活用したアパート経営の成功事例

空室対策や集客に課題を感じているなら、他のオーナーの成功事例を参考にしましょう。立地や築年数に不安がある物件でも、情報発信を工夫することで短期間での成約を実現したケースがあります。ここでは、実際にECHOESを使って成約につながった5つの事例を紹介します。

1. 屋根付きウッドデッキのある戸建て物件が6日で成約

特徴ある物件は、魅力を的確にアピールできれば短期間での成約も十分可能です。築30年・4LDK・賃料5.2万円の戸建て物件が、ECHOESを活用して掲載開始からわずか6日で入居者が決まりました。

SUUMO上では1,485回の検索表示があり、そのうち約28.2％のユーザーが詳細ページを閲覧しています。さらに、閲覧者のうち0.9％にあたる4件の問い合わせや見学予約がありました。

オーナーが自ら物件の魅力を表現し、ポータルサイトへ発信できたことが、スピーディな成約につながったポイントといえるでしょう。

2. 多少立地が悪くても物件の特徴をアピールし成約

ECHOESを活用し、築29年・4LDK・賃料5.8万円の物件が、31日で成約に至りました。SUUMO上では1,769回の検索表示があり、そのうち約70.3％のユーザーが詳細ページを閲覧。さらに、閲覧者のうち0.7％にあたる9件の問い合わせや見学予約がありました。

駅からの距離など立地面での課題がありながらも、物件の強みを丁寧に伝えたことで反響を獲得できました。物件の魅力を伝える大切さがわかる事例です。

3. 操作カンタンで機械が苦手なオーナーでも活用

「機械の操作は苦手」という不安を抱えるオーナーでも、ECHOESなら安心して活用できます。実際に築36年・5DK・賃料5万円の物件が、ECHOESを使って78日で成約に至りました。

SUUMO上では1,865回の検索表示があり、そのうち約36％のユーザーが詳細ページを閲覧。さらに、閲覧者のうち0.5％にあたる4件の問い合わせや見学予約がありました。

操作がシンプルで使いやすいからこそ、情報発信がスムーズにでき、結果としてしっかりと成約に結びついた事例です。

4. ポータルサイト以外からの紹介でも成約

入居者募集の方法は、ポータルサイト経由だけではありません。不動産会社間のネットワークを経由し、成約につながるケースもあります。今回の事例は、築19年・1DK・賃料8万円の物件が、ECHOESを通じて掲載され、40日で成約となりました。

SUUMO上では196回の検索表示があり、約49.4％のユーザーが詳細ページを閲覧していましたが、成約に至ったのは不動産会社間のネットワーク（業者間流通サイト）を閲覧した仲介会社の紹介でした。オーナーが個別に動かなくても、多くの業者の目に触れやすくなるECHOESの仕組みが活きた一例です。

5. 家賃高めの戸建て物件もほとんど空室期間なく成約

築42年・2LDKで賃料13.4万円という、やや家賃帯が高めの戸建て物件が、ECHOESの活用により11日というスピードで成約に至りました。

SUUMO上では181回の検索表示があり、そのうち約46.9％のユーザーが詳細ページを閲覧。退去の1か月前から募集を開始し、家全体をリフォームしたうえでの高値家賃設定でしたが、退去後すぐに内覧・成約へと進みました。

ECHOESでは、写真やコメントを通じて物件の魅力を的確に伝えられるため、リフォーム物件の価値を正しく伝え、成約へとつなげることができます。

まとめ：アパート経営のデメリットを理解し集客力を高めて収益を安定させよう

アパート経営には、空室や家賃滞納、修繕費などのデメリットがつきものです。デメリットを把握したうえで適切な対策を講じれば、安定した収益につなげられます。なかでも「空室対策」として集客力の強化は最優先すべきポイント。物件が“見つけてもらえる場所”にあるか、そして“魅力が正しく伝わっているか”が成約を大きく左右します。

ECHOES（エコーズ）なら、SUUMO・HOME'S・at homeといった大手ポータルサイトにまとめて物件を一括掲載できるだけでなく、閲覧数や問い合わせ数などの反響データや内見後のコメントも確認できるので、手応えを見ながら改善を重ねていく“攻めの集客”が可能になります。

物件の魅力を「伝わる形」で届け、選ばれるアパート経営へ。長期的な資産形成を見据えた第一歩として、ぜひECHOESの導入をご検討ください。