登録日：2023.11.14 更新日：2023.11.21

賃貸経営コラム

大家さんが賃貸を直接管理する場合の必要な業務、メリット・デメリットを解説

大家さんが賃貸を直接管理する場合に必要な業務

はじめに、大家さんが賃貸物件を直接管理する場合に必要な業務をまとめました。
「どんな業務があるのか？」と疑問に思っていた方は目を通してみてください。

入居者の募集

安定した収入を得るために欠かせない業務が「入居者の募集」です。

大家さんの収入は、入居者から毎月支払われる家賃収入がメインです。入居者募集をしないと空室ができてしまい、家賃収入が減ってしまうという事態に陥ります。少しでも多くの収入を得るためには、入居者募集をしてできるだけ満室に近い状態を維持することが大切です。

入居者募集のやり方はいくつかありますが、近年ではインターネットを利用した方法が主流です。詳しい募集方法についてはこの記事の最後「管理会社に依頼せずに入居者募集をする方法」で解説します。

家賃の入金管理

毎月決まった時期に、入居者から家賃が入金されているかを確認・管理する業務です。

入居者の中には入金を忘れてしまっている人や、所持金などの問題で入金ができない人などがいます。もしも入金が確認できなかった場合は、大家さん自ら入居者に対して督促を行わなければなりません。

また、督促をしても変わらず入金がされない場合、法的措置を取らなければいけないこともあります。法的措置を取るとなると心身ともに大きな負担がかかるため、そうなる前にできる限り対処しておきましょう。

入居者の管理・対応

賃貸経営をしていると、時には入居者から相談やクレームが入ったり、マンションやアパートなら入居者同士でトラブルが起こったりします。直接管理の場合、これらの事態には大家さんが対応することになります。

例えばよくある騒音トラブルならば、チラシを配布する、貼り紙をするなどの方法で入居者に注意を促さなければなりません。
設備の不具合や故障に伴う相談もよくあります。この場合は修繕を依頼するため、業者の手配が必要です。

入居者の管理・対応は決まったタイミングに行う業務ではなく、入居者の都合でイレギュラーに求められる業務と言えます。いつ必要になるか読めないという面では少々大変な業務です。

建物の維持管理

建物全体のメンテナンスや共用部の清掃などを行い、建物を維持管理することも業務に含まれます。

具体的には不具合や故障のある設備の修繕対応や、エントランスや廊下などの定期清掃などがこうした維持管理業務の一部です。また、退去者が出た時には居室のクリーニングや修繕、リフォームして次の入居に備えます。

建物の維持管理は入居者に気持ちよく暮らしてもらうことにはもちろん、建物自体の価値や寿命を長く保つことにも繋がります。

退去時の立会い

入居者が退去する時には立会いをします。立会い時は居室を全体的に調べ、入居者による傷や汚れ、設備などの破損による修繕が必要ではないかをチェックします。

入居者責任によって修繕の必要性が生じていたら、その分の原状回復費用を入居時に預かった敷金から差し引き、残りの敷金を入居者へと返すまでが仕事です。

なお、入居者が退去したら「建物の維持管理」に記載したように、業者に依頼して室内のクリーニングや修繕、リフォームを行い、次の入居者が問題なく住める状態へと整えておきます。

大家さんが直接賃貸を管理するメリット

ここからは、大家さんが賃貸物件を直接管理するメリット・デメリットを解説していきます。直接管理をするか、それとも管理会社を頼るかで迷っている人は参考にしてみてください。

それでは、まずはメリットから見ていきましょう。

管理委託費を抑えられる

直接管理の一番のメリットは、管理委託費を抑えられることです。

賃貸物件の管理を委託する場合、当然ながら管理委託費がかかります。管理委託費の目安は家賃収入×5％程度。例えば毎月の家賃収入が100万円の場合、管理委託費は5万円程度です。
管理委託費は基本的に毎月支払うので、1年で換算すると意外と大きな金額になります。家賃収入のうち、少しでも利益を増やしたい人に向いています。

賃貸経営者として成長できる

管理会社に仕事を任せず、自らが賃貸物件を直接管理することで、賃貸経営者として成長できるのもメリットの1つです。

賃貸経営を始めたばかりの頃は、すべてが手探りで大変かもしれませんが、前述した管理委託費を抑えられる点も踏まえると、長い目で見た時に大きなアドバンテージになります。

建物の状態を把握しやすい

賃貸経営を長く続けていくためには、必要に応じて建物の修繕やリフォーム、設備投資などを行わなければなりません。

業務を管理会社に委託していると、大家さん自らが物件を目にする機会が少なく、適切な管理がしづらいというデメリットがあります。

その点、直接管理なら定期的に物件へと訪れるので、「故障や不具合、劣化などがないか？」をきちんと把握しやすく、結果的に現状に応じた適切な管理が可能になります。

大家さんが直接賃貸を管理するデメリット

続いて、大家さんが賃貸物件を直接管理するデメリットを見ていきます。

業務負担・心理的負担が大きい

直接管理でもっとも懸念されるのは大家さん自身のさまざまな負担です。賃貸経営に必要な業務は多く、そのすべてを大家さんが行うのは、不可能ではないにしても大きな負担がかかります。

肉体的な負担はもちろん、心理的な負担がかかるのも懸念点の1つ。例えば入居者による家賃の滞納が確認された時、管理会社と契約していれば督促を管理会社に任せられますが、直接管理だと大家さん自身が督促しなければなりません。

この督促を行うのにストレスを感じる大家さんは多いようです。

修繕などを依頼する業者を自分で探さなければならない

長く運用している物件は、修繕やリフォームが必要になります。また、入居者が退去した際には次の入居に備えて居室をクリーニングをします。

こうした修繕などが必要になった時、直接管理では大家さん自身が作業を依頼する業者を探し、選定しなければなりません。

費用面で納得のいく業者であることはもちろん、信頼できるかどうか、サービス内容が希望に沿っているかどうかなど、さまざまな面を考慮した業者探し・選定をしなければならないため、決して簡単な作業ではなく時間がかかります。

クレーム・トラブル対応をする必要がある

クレームやトラブルへの対応も、大家さんが負担に感じやすい業務の1つです。

例えば水道やガス、電気などのライフラインに関するクレームや騒音トラブル、家賃滞納のトラブルなどがよく起こります。

こうしたクレームやトラブルを、すべて大家さん自身が対応しなければならないので、何件ものクレーム、トラブルが相次いだ時は大変な負担になることでしょう。

ポータルサイトの掲載費やホームページの維持費がかかる

直接管理を選ぶと入居者募集も大家さん自身が行うことになりますが、この場合、ポータルサイトへの募集掲載に際して、別途掲載日がかかる場合があります。大家さん自身がホームページ上で募集を行うにしても、ホームページの維持費が必要です。

費用面の負担に加え、業務的な負担が大きいのも問題と言えます。

大家さんが入居者を募集をする場合、通常は大家さん自らが入居者募集をしてくれる不動産仲介会社へ営業に回る必要があります。大家さんの中には10社以上の仲介会社を回る人もいますが、その中でポータルサイトに掲載してくれる会社はさほど多くありません。不動産仲介会社が自社管理の物件を優先するためです。10社回って3社しか掲載してくれなかったと嘆く大家さんもいます。

特に、大手ポータルサイトの中でもSUUMOは他のポータルサイトと比べて掲載料が高いため、そもそも対応していない仲介会社も多い傾向にあります。一方で一番反響が出るのもSUUMOのため、大家さんとしては、何とかSUUMOに情報を公開する必要があり、そのために奔走せざるを得ないというのが実情です。

大家さんが賃貸を直接管理する場合のポイント

管理委託費を抑えられる、賃貸経営者として成長できるなどのメリットがある反面、心身の負担が大きいのが直接管理です。そんな直接管理による賃貸経営を成功させるためには、状況に応じた業務委託との使い分けが重要です。

例えば副業として賃貸経営を始める人と、本業として賃貸経営を始める人では、業務に費やせる時間・費やすべき時間に大きく差が出ます。

前者の場合は本業に従事する時間との兼ね合いで、賃貸物件の直接管理に避ける時間が少なく、そもそも管理会社を契約しなければ業務が回らない恐れがあります。しかし後者の場合は自由に使える時間が多い分、賃貸物件を直接管理する余裕が見込めるため、直接管理に向いているでしょう。

また、所有物件数によっても業務の忙しさは変わります。所有物件数が多いほど業務の負担も増えるので、所有物件数が少ない初期段階は直接管理を行い、物件が増えてきたら管理会社への業務委託を検討するのも1つの手段です。

このように、直接管理と業務委託は使い分けることで効率的かつ効果的な賃貸経営ができます。どうしても直接管理による賃貸経営を行う場合、まずはそれができる状況や環境を整えることが大切です。

管理会社に依頼せずに入居者募集をする方法

管理会社と契約せず、賃貸物件を直接管理する場合、やはり一番不安があるのは入居者募集です。入居者が決まらなければ家賃収入自体を得られないため、空室はできる限り作りたくありません。

では、管理会社に依頼せずに入居者を募集するには、どうすれば良いのでしょうか？

前述の通り、通常であれば大家さん自身が不動産仲介会社を回り、ポータルサイトへの掲載を頼むのが一般的です。しかし、業務的・時間的な負担が大きいことと、そもそも掲載してもらえないケースも多いため、あまり効率が良いとは言えません。

そこでおすすめするのが「ECHOES（エコーズ）」です。ECHOESを使えば仲介会社への営業をすることなく、ボタン1つでSUUMOやHOMES、at homeなどの大手ポータルサイトに、すぐに物件募集を掲載できます。

また、直接管理による入居者募集でもう一点苦労するのが、レインズなどの業者間流通サイトに情報を公開してくれる仲介会社を探すことです。仲介会社はできるだけ自社で仲介を決めようとするため、積極的に他の業者に情報を公開していません。

しかし、こちらもECHOESを使えば大手ポータルサイトと同時に、レインズなどの業者間流通サイトにも自社物件の公開が可能になります。
賃貸物件を直接管理する大家さんの営業工数を一気に削減できるのがECHOESです。
直接管理による入居者募集の負担を減らしたい、効率を高めたいという大家さんは、ぜひECHOESをご利用ください。

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