登録日：2023.11.14 更新日：2023.11.20

賃貸経営コラム

戸建て賃貸経営は実際儲かる？メリットや利回り、失敗しないポイントを解説

戸建て賃貸経営とは

戸建て賃貸経営とは、個別の戸建て住宅を所有し、それを入居者に賃貸するビジネスのことです。
不動産の所有者が土地と建物を取得し、入居者に対して賃貸契約を結び、家賃を収益として得る形態です。

戸建て賃貸の魅力や需要

戸建て賃貸の魅力は、やはりその広さと周りから独立している点です。

家族の人数が増えるほど、広い住宅が必要になります。
戸建て住宅は部屋数が多く、リビングやダイニング、キッチンなどが広々としているため、家族が自由に動き回り、それぞれのプライベートな空間を確保できるでしょう。

また、周りから独立している戸建て住宅は、マンションやアパート賃貸に比べて自宅から出る騒音を気にする必要はなく、反対に周囲からの騒音に悩まされることも少なく、マンションやアパートと比較して騒音トラブルが起こりにくいのが特徴です。

以上の魅力から、戸建て賃貸は小さな子どもを持つファミリー層から特に高い人気を誇ります。

戸建て賃貸経営の流れ

戸建て賃貸経営は、以下のような流れで進行します。

物件の選定

戸建て賃貸経営を行うにはまず、賃貸物件として適した戸建て住宅を選定する必要があります。
収益性や需要の高い地域、アクセスの良い場所などを考慮して物件を選びます。

物件の取得

選定した物件を購入または建設します。
中古物件を購入する場合は、リノベーションを行って物件をリフォームし、入居者が快適に過ごせるように整える必要があります。

賃貸契約の締結

入居のための準備が整ったら、入居者を募集します。
入居者との間で賃貸契約を締結し、家賃を収益として得ます。
賃貸契約には入居条件や退去時の条件、家賃の支払い方法などを明確に記載します。

管理と運営

入居者とのコミュニケーションやトラブル対応、定期的なメンテナンスなど、物件の管理と運営を行います。
入居者が快適に暮らせるようなサポートが求められます。

収益の管理

家賃収入を管理し、必要な経費や税金を差し引いた収益を計算します。
適切な経費管理や節税対策を行うことで、収益を最大化する努力が必要です。

戸建て賃貸経営の5つのメリット

戸建て賃貸経営の、次の5つのメリットについて解説します。

初期費用が低く抑えられる
希少性が高い
小さな土地でも活用できる
経営が安定しやすい
出口戦略の選択肢が豊富

初期費用が低く抑えられる

マンションやアパートなどの集合住宅に比べると、物件の規模が小さく、建築コストを抑えることができます。また、すでに戸建てを所有している場合は、その物件を賃貸に回すことも可能です。

戸建て賃貸は狭小地や交通の利便性が悪い場所でも需要があるのも、建築費や取得費を抑えられる要因の1つです。

また、税金面で有利になる可能性も高いです。
立地によっては、固定資産税や都市計画税が低めに設定されることもあります。
戸建てを賃貸用に取得した場合には、減価償却や所得税の面で優遇される場合も。

戸建てはマンションやアパートなどの集合住宅を建設する場合と比較して初期費用がそこまでかからないため、賃貸経営の初心者でも比較的始めやすいのもポイントです。

希少性が高い

戸建て賃貸は、ファミリー層など入居希望者が一定数いるにもかかわらず、供給は2.5%と超過需要の状況です。

特に、都心へのアクセスが良い郊外などファミリー層から人気のエリアでは、戸建て賃貸の需要は非常に高いです。
また、戸建て賃貸は1つ1つの建物が個別性を持つことができます。
ターゲットを絞った戸建て住宅を用意すれば、入居者も入りやすくなるでしょう。

さらに、マンションやアパートの賃貸経営に比べて競合が少ないのも魅力です。
物件情報を見ても、マンションやアパートの賃貸と比較して、戸建て賃貸はあまり募集がかかっていないことから競合が少ないことが分かります。

小さな土地でも活用できる

マンション・アパートの賃貸経営では、複数の住戸が1つの建物に収められるため、広い土地が必要となります。

一方で戸建て賃貸は、1つの建物を1つの家族や入居者が占有するため、小さな土地でも単独での所有が可能です。
小さな土地または形状の悪い土地でも、30坪程度あれば十分戸建て賃貸として活用できます。

経営が安定しやすい

戸建て賃貸は主にファミリー層、特に子育て世帯が対象となることが多く、マンションやアパートに比べて一度入居すると長いというメリットがあります。
戸建て賃貸は、5年以上住み続ける人が65%というデータも。

賃貸経営では空室リスクが課題であり、退去者が出ると家賃収入が減るだけでなく、原状回復や募集の費用がかかるデメリットもあります。
そのため退去者が少ない戸建て賃貸では、経営が安定しやすいのが魅力です。

出口戦略の選択肢が豊富

戸建て賃貸は、出口戦略の選択肢が豊富というメリットもあります。
マンションやアパートの1棟物は分割しにくいため、相続の際に兄弟で意見が異なると問題に発展することも珍しくありません。

戸建て賃貸を複数経営している場合、それぞれの物件を兄弟に分割することで、「賃貸経営を続ける」「自分が住む」「売却する」など、各々が希望する活用方法が選択できます。

また、戸建て賃貸はマンションやアパートに比べて解体も容易なため、土地売却や建て替えの際にかかる解体費も安く済みます。
参考までに、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションの場合、解体費は数千万円ほどですが、木造の戸建て住宅は100万円程度です。

戸建て賃貸経営のデメリット

戸建て賃貸経営には以上のようなメリットがある一方で、デメリットもあります。
ここからは、次の3つのデメリットについて解説します。

マンション・アパートに比べて規模が拡大しにくい
空室が出た時のリスクが大きい
借主が限られる

マンション・アパートに比べて収益性が低い

戸建て賃貸は一戸建てのみを収益源とするため、マンションやアパートのように複数の住戸を持つ集合住宅に比べて、規模が拡大しにくい傾向があります。
また戸建て賃貸は面積が広く、家賃総額も高いため、マンションやアパートのワンルームに比べると賃料単価が低くなってしまいます。

戸建て賃貸の収益シミュレーションを行うと、どうしてもマンションやアパートよりも投資効率が悪いような印象を受けてしまうでしょう。

ただし、単に数字を見て戸建て賃貸経営を諦めてしまうのは、少々もったいないことです。
数字を見て、収益性の高いマンションやアパート経営を選択するオーナーは多いため、裏をかいてあえて供給の少ない戸建て賃貸経営を行うことで、シミュレーション以上の収益を出せる可能性は十分あります。

空室が出た時のリスクが大きい

戸建て賃貸経営は1つの住宅につき1家族のため、入居者が退去すると家賃収入がゼロになってしまいます。
マンションやアパートなど複数の住戸があれば、1室空いても他の部屋からの収入がありますが、戸建てではそうはいきません。

そのため退去者が出る場合、次の入居者を探す期間を長く設定するなどの対策が必要です。
解約予告期限を長めに取り、契約時にしっかり説明するようにしましょう。
また、戸建て賃貸の需要は地域によって異なります。

戸建て賃貸の需要があまりない地域では、空室のリスクが高まるでしょう。

戸建て経営の物件を選定する際は、しっかり地域の需要を見極めることが大切です。
かつターゲット層に合った物件を選定することで、入居希望者を増やすこともできます。

借主が限られる

先述の通り、戸建て賃貸は家族向けの住宅が多く、一人暮らし世帯や若い夫婦のみの世帯からの需要は少ないため、借主が限られてしまいます。
加えて、戸建て賃貸の家賃相場はマンションやアパートよりも高めに設定されることが一般的です。
高額な家賃設定が、入居希望者を限定する可能性もあります。

マンションやアパートの賃貸経営に比べてより一層、入居希望者のニーズを把握し、ニーズに合った物件を用意する必要があるでしょう。

戸建て賃貸経営がおすすめなケース

戸建て賃貸経営には上記のようなデメリットもあることから、全てのケースでおすすめできるわけではありません。
そこで、戸建て経営がおすすめなケースについて説明します。

持ち家が空き家になる

まずは、すでに戸建て物件を所有しているケースです。

賃貸経営を始める際、特に費用がかかるのが物件の建築費や取得費です。
すでに戸建て物件を所有していれば、戸建て賃貸経営を始めるハードルはぐっと下がるでしょう。
特に、「新居を購入したばかりで急な転勤が決まってしまった」など、持ち家がしばらく空き家になる場合は、戸建て賃貸経営を検討するのがおすすめです。

狭小地や変形地

続いて、狭小地や変形地を所有している場合にも、戸建て賃貸経営はおすすめです。
「戸建て賃貸経営の5つのメリット」でも説明した通り、戸建て賃貸では小さな土地や変形地でも活用が可能です。

マンションやアパートを建てるには狭すぎる土地でも、戸建て賃貸経営でなら活用できる可能性があります。
変形地でも、戸建てはマンションやアパートに比べると間取りの自由度が高いため、上手く活用できるでしょう。
あるいは、自宅の敷地が広すぎる場合でも、戸建て賃貸として活用する選択肢があります。
自宅の一部を分割し、小さな土地で戸建て賃貸経営を始めることもできます。

マンションやアパートの多いエリア

最後に、周辺にマンションやアパートの多いエリアでも戸建て賃貸経営がおすすめです。

マンションやアパートが多いエリアでは戸建ての供給が足りず、空きが出ればすぐに埋まる可能性が高いでしょう。

また、戸建て賃貸を探している世帯は、エリアを絞らずさまざまな場所で物件をリサーチしていることが多いため、賃貸マンションの多いエリアであっても1つでも戸建てがあれば見つかる可能性は十分にあります。

ただし、マンションやアパートが多いということは、戸建ての需要が少ないということも考えられるため、需要は入念にリサーチしておきましょう。

戸建て賃貸経営の期待利回り

利回りは、不動産を購入して賃貸収入を得た際の収益率を表す指標です。
一般的には、年間の賃貸収入を投資した不動産の価格で割った値を利回りとして算出します。

利回り(%)＝年間の収益額÷不動産の購入価格×100

利回りには、年間の収益額＝年間の家賃収入として計算する「表面利回り」と、年間の収益額＝年間の家賃収入から経費を引いた収益額で計算する「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り(%)：年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

実質利回り(%)：年間の家賃収入から経費を引いた収益額÷不動産の購入価格×100

詳しくは以下の記事で解説していますので、ご参考にしてください。

＞＞【徹底解説】アパート経営の利回りの目安と最低ライン、計算方法は？

また、不動産が1年あたりにどの程度の収益を生み出す見込みがあるのかを表す「期待利回り」という指標があります。

一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」では、ファミリータイプとワンルームタイプの賃貸住宅の期待利回りを次のように発表しています。

	期待利回り：ファミリータイプ	期待利回り：ワンルームタイプ
東京城南	3.9%	3.8%
札幌	5.2%	5.0%
仙台	5.2%	5.1%
横浜	4.4%	4.5%
名古屋	4.7%	4.6%
京都	4.9%	4.8%
大阪	4.4%	4.4%
神戸	5.0%	4.8%
広島	5.3%	5.2%
福岡	4.7%	4.7%

一般財団法人日本不動産研究所「第47回不動産投資家調査（2023年4月現在）」より作成

上記の通り、ファミリータイプとワンルームタイプの期待利回りを比較すると、ファミリータイプの期待利回りがワンルームタイプを上回っている地域もあります。

マンション・アパートの利回りとの比較

さて、マンション・アパート賃貸経営と戸建て賃貸経営の実際の利回りを比較すると、戸建て賃貸経営の方が大きく変動することが多いです。
なぜなら、戸建て住宅は入居者がいなければ利回りがゼロになるためです。

複数の住戸があるマンションやアパートでは、全室が空室になる可能性が低く、利回りがゼロになることはほとんどありません。
それに比べると、戸建て住宅は利回りがゼロになる可能性が高いと言えます。

つまり、ファミリータイプ（戸建て）の期待利回りは高いとは言え、利回りがゼロになる可能性も十分にあるということです。

戸建て賃貸経営に必要な費用

メリットやリスク等を理解した上で「これから戸建て賃貸経営を始めたい」という方のために、必要な費用について簡単に紹介します。

戸建て賃貸経営では、マンション・アパートの賃貸経営に比べて費用が少ないのが特徴です。

初期費用

戸建て賃貸経営の初期費用の主な項目は、次の通りです。

建築費・取得費
ローン手数料
各種保険料
募集費用

建築費・取得費

初期費用で最もかかるのは、物件の建築費と取得費です。
建築費の概算は坪単価×延べ床面積で求められますが、構造や建築エリアなどによって価格も変動するため、一概にいくらとは言えません。

取得費は、建物そのものの値段＋土地の値段です。

持ち家や一軒家を相続した場合など、既に戸建てを所有している場合は、初期費用をかなり抑えられるでしょう。

ローン手数料

戸建ての建築や取得の際にローンを借入するなら、事務手数料や保証料が発生します。

各種保険料

賃貸経営には、火災保険と地震保険の加入が必須と言えます。
一括で支払う場合には保険料が安くなりますが、もし月々の支払いにするなら維持費として計上します。

募集費用

ポータルに物件情報を掲載するなど、募集費用が必要です。
募集費用は退去者が出た時にも発生するため、維持費とも言えます。

維持費

戸建て賃貸経営にかかる主な維持費は、次の通りです。

維持管理費
修繕費
ローンの返済
各種税金

維持管理費

管理会社に管理を委託する場合、5%程度の管理費用が発生します。
自主管理にする場合、管理費用はかかりません。
ただし、魅力的な物件にするためにはこまめなメンテナンスがかかせないため、自力での管理が難しい場合は管理を委託することをおすすめします。

修繕費

建物の経年劣化にともなう修繕費です。
退去者が出て原状回復を行う場合にも、修繕費が発生します。

ローンの返済

ローンの返済は、維持費の大半を占めます。
空室リスクや金利上昇などを考慮し、無理のないローンの返済計画を立てる必要があります。

各種税金

固定資産税や都市計画税、事業税なども、決して少ない額ではありません。
特に固定資産税と都市計画税は、所有する不動産の評価額に基づいて計算されるため、人気のエリアで戸建て賃貸経営を行う場合には要注意です。

持ち家の戸建て賃貸経営の注意点

持ち家を活用して、戸建て賃貸経営を始めようと考えている方もいるでしょう。
そこで、持ち家の戸建て賃貸経営をする際の注意点を2つ解説します。

修繕やリフォームが必要な場合がある

ある程度築年数が経っている持ち家は、修繕やリフォームが必要な場合もあります。
不具合のある箇所は、必ず修繕するようにしましょう。

リフォームは、個人で判断するのは難しいところです。
リフォームをすることで物件の魅力が増して入居希望者が増える可能性もありますが、「リフォームをしたものの、そこまで大きな効果を得られなかった」というケースも考えられます。
リフォームの費用はそれなりにかかるため、リフォーム費を無駄にしないためにも、管理会社に物件の状態を見てもらって可否を判断すると良いでしょう。

返済中の住宅ローンの取り扱い

急な転勤など、住宅ローンが残った状態の持ち家を持て余しているケースもあるかと思います。
住宅ローンの目的はあくまで「自宅の購入」のため、ローンが残った状態で賃貸経営を行うと契約違反になり得ます。
そのため、住宅ローンが残っている場合は、金融機関に相談してください。
期限の決まっている転勤など、一時的な賃貸であれば許可が降りることもあります。

失敗しない戸建て賃貸経営のポイント

戸建て賃貸を失敗させないためには、次の3つのポイントに気を付けます。

戸建て賃貸の需要を見極める

戸建て賃貸はマンションやアパートに比べて借主が限られるため、特に慎重に需要を見極める必要があります。

不動産のポータルサイトなどを使って自力で調べることもできますが、おすすめは不動産会社に相談することです。

ニーズに合わせて建築・リフォームを行う

需要を見極めたら、ニーズに合わせて物件の建築やリフォームを行います。
小さい子どものいる家族なら、将来子どもが成長した時のためにプライベートが守られるような工夫をする、お年寄りと一緒に暮らすならバリアフリーを重視するなど、ターゲットに合わせた物件を用意しましょう。

持ち家の場合は、間取りを大きく変えたり水回り設備を最新のものに変えたりといった工夫で、入居率アップが期待できます。

初期費用を抑える

戸建て賃貸経営ではマンションやアパートの賃貸経営と比べて収益性が低くなるリスクがあるため、初期費用を抑えて対策しましょう。

最も効果的なのは、既に所有している土地や物件を活用する方法です。
戸建てを新たに建築する場合でも、単に建築費を抑えるのではなく、限られた予算内でどこまで魅力的な物件にできるかを考えて建築すると良いでしょう。

また、物件の魅力を一番に理解しているのはオーナー自身なので、募集を不動産会社任せにせず自分で行うことで、すぐに入居者が決まり、募集費や広告費を節約できる可能性が高いです。

不動産のポータル掲載システム「ECHOES」なら、お手持ちの募集図面等をアップロードするだけで複数のポータルサイトに物件情報が掲載できます。
さらに、自由にカスタマイズできるため、物件の魅力を最大限にアピールした情報の作成が可能です。

初期費用を抑えて戸建て賃貸経営を成功させたい方は、ぜひ、ECHOESを活用した募集をご検討ください。

＞＞ECHOES

まとめ：戦略的な戸建て賃貸経営なら、高利回りも期待できる！

戸建て賃貸経営には、マンションやアパート賃貸経営にはない次のようなメリットがあります。

初期費用が低く抑えられる
希少性が高い
小さな土地でも活用できる
経営が安定しやすい
出口戦略の選択肢が豊富

持ち家や狭い土地を持て余している方には、ぜひおすすめしたい賃貸経営です。

戸建て賃貸経営は利回りが変動しやすいリスクもありますが、ニーズを見極めて魅力的な物件を用意する、初期費用を抑えるなどの方法で、マンションやアパートの賃貸経営以上に収益を生み出す可能性も無くありません。

戦略的な戸建て賃貸経営なら、高利回りが期待できるでしょう。

賃貸経営お役立ち情報に戻る