大家さんが入居者と直接契約し仲介手数料を削減するメリット・デメリット！成功へのポイントも解説

「入居者募集を仲介会社に依頼しているが、手数料（広告料）がもったいなく感じてきた...」

「入居者の初期費用を下げつつ、オーナーの取り分は増やせないものだろうか？」

「入居者と直接契約した場合には、どのようなリスクがあるのだろうか？」

このような悩みや疑問を持つ大家さんは多いのではないでしょうか。実際に賃貸契約における仲介手数料は、大家と入居者の双方にとって大きな負担となります。そのため、入居者と直接契約を行うことでこの手数料負担を大きく軽減できます。

この記事では、大家さんが直接契約を行うメリットやデメリット、成功するためのポイントを詳しく解説します。「入居者との直接契約で不動産投資を始めたい」「これからの募集は直接契約に切り替えたい」と考えている大家さんはぜひ最後までお読みください。

大家さんが入居者と直接契約すると仲介手数料がかからなくなる

賃貸物件の契約では、多くのケースで大家さんは不動産会社を介して入居者を募集します。この場合、入居者と大家さんは家賃の半月から1ヶ月分の仲介手数料を支払う必要があります。

しかし、実は大家さんが入居者と直接契約することも可能です。直接契約とは、仲介会社を介さずに、大家さんと入居者が賃貸借契約を直接締結する方法で、入居者は仲介手数料が不要になり、大家さんも広告料などの支出を抑えられます。

たとえば、家賃8万円の物件で仲介手数料が1ヶ月分かかる場合、直接契約によって入居者は8万円の初期費用削減が実現でき、大家さんも仲介会社への広告料の支払いが不要となります。

しかし、入居者との直接契約には注意も必要です。直接契約にすることで、入居者の信用調査や契約書の作成、物件の告知義務など、業務を委託していれば仲介会社に依頼できる全般業務を大家さん自身が行わなくてはなりません。

また、直接契約の場合は大家さんが入居者から仲介手数料を受領することはできないので注

意が必要です。専門的な知識やノウハウが必要となるため、直接契約を検討する際は、そのリスクについても十分に理解しておきましょう。

大家さんが賃借人と直接契約する3つのメリット

ここでは、大家さんが入居者と直接契約する際の3つの重要なメリットについて詳しく解説します。直接契約は初めての大家さんにとってはハードルが高く感じるかもしれませんが、実は多くのメリットがあります。

「不動産投資の収益性を高めたい」「より主体的に賃貸経営に関わりたい」方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. コストを削減できる

大家さんが入居者と直接契約を結ぶことで得られる最大のメリットは、コストの大幅な削減です。不動産会社への業務委託料や広告料として、家賃の1～3カ月分を支払うことが一般的です。たとえば家賃が7万円の場合、一回の取引で7～21万円も支払わなくてはなりません。

さらに、毎月の管理委託費として家賃収入の3～5%程度を支払うケースも多く、年間で考えると相当な金額になります。たとえば、家賃7万円の物件で管理手数料が5%の場合、年間で4.2万円（月3,500円×12カ月）の経費がかかることになります。

仲介手数料や管理費用を削減できれば、その分を物件の価値向上に投資できます。たとえば、キッチンの設備更新や浴室のリフォーム、エアコンの新規設置など、入居者にとって魅力的な設備投資が可能になるでしょう。結果として物件の競争力が高まり、空室対策にもつながります。

2. 物件の管理・運営の自由度が高まる

物件の管理や運営面でも、大きなメリットがあります。入居者と直接やり取りすることで、設備の不具合や生活上の困りごとにもすぐに対応できます。「エアコンの調子が悪い」「網戸が破れている」といった小さな問題でも、仲介会社を介さずにすぐ対応することで、入居者の満足度向上につながります。

このような丁寧な対応を積み重ねることで信頼関係が深まり、長期入居につながりやすくなるでしょう。

3. 契約を自分で確認しカスタマイズしやすい

契約内容を自由にカスタマイズできるのも、直接契約ならではの特徴です。仲介会社が用意する一般的な契約書を使うのではなく、物件の特性や入居者のニーズに合わせて細かい部分まで調整できます。

たとえばペット可物件の場合、以下のような条件などを設定できます。

・飼育可能な動物の種類や大きさ

・飼育可能な動物の数

・追加の保証金　など

また、解約時の違約金や退去時のクリーニング費用についても、市場の実態や入居者の要望を考慮しながら柔軟に設定可能です。

さらに、契約更新時の手続きも簡素化できます。仲介会社を通す場合は更新料や更新手数料が発生しますが、直接契約で双方が合意すれば、更新料なしで継続することもできます。このような柔軟な対応が、入居者の満足度向上と長期入居につながるでしょう。

大家さんが賃借人と直接契約する際のデメリット

前項では大家さんが入居者と直接契約するメリットについて解説しましたが、実際にはいくつかの課題やリスクも存在します。

家賃滞納や騒音トラブルへの対応、契約書作成などの法的手続き、入居者募集にかかる手間など、通常は不動産会社が担当する業務をすべて自分で行う必要があるためです。

直接契約を検討する際に特に注意すべき、3つのデメリットについて詳しく解説します。

1. トラブル対応はすべて自分が行うことになる

賃貸物件の管理において最も頭を悩ませるのが、様々なトラブル対応です。直接契約の場合、これらの問題に大家さん自身が対処する必要があります。

特に深刻なのが「家賃の滞納問題」です。不動産ポータルサイトが行った賃貸経営実態調査によると、約半数の大家さんが家賃滞納を経験しており、長期滞納や夜逃げなどの深刻なケースも発生し得ます。

また、入居者間の騒音トラブルや共用部分の利用マナー、ゴミ出しルールなどの日常的な問題にも対応が必要でしょう。

さらに、水漏れや電気系統の不具合など、緊急を要する設備トラブルが発生した際には、修理業者の手配から現場立ち会いまで、すべて大家さん自身が対応しなければなりません。

参考元：【HOME’Sリサーチ】「賃貸物件オーナーの経営実態調査」

2. 契約書作成などの法的な手続きも自分で行う必要がある

契約書作成などの法的な手続きも自分で行う必要があり、これには専門的な知識が求められます。賃貸借契約書や重要事項説明書は、将来的なトラブル防止のために特に慎重に作成しなければなりません。

たとえば、エアコンの有無やインターネット回線の仕様、駐車場の利用条件など細かな設備や条件の記載に間違いがあると、後々のトラブルの原因となります。

また、原状回復に関する取り決めは、国土交通省のガイドラインに沿って経年劣化と故意・過失による損傷を適切に区別して明記する必要があります。さらに、2020年4月の民法改正のような法改正への対応も欠かせません。

これらの法的な負担を軽減するためには、保証会社の利用や契約書の作成代行サービスの活用を検討することをおすすめします。

3. 入居者募集に手間がかかる

仲介会社を介さない場合、物件の宣伝から内見対応に入居審査まで、すべて大家さん自身で対応しなければなりません。

また、物件の魅力を効果的に伝える広告作成や写真撮影も、経験不足から思うような成果が得られない可能性があるでしょう。さらに、内見希望者への対応も大家さんの重要な仕事となり、平日休日を問わず時間の確保が必要です。

しかし、近年では「ECHOES」などの物件掲載支援サービスの登場により、これらの課題を解決できるようになってきました。月額3,300円（1部屋あたり）で複数の大手ポータルサイトへの掲載が可能となり、プロの写真撮影や間取り図作成も依頼できます。

また、内見後のコメントや問い合わせ件数などが把握でき、より早く空室が埋まるように精度の高い募集戦略の見直しができるため、より効率的な入居者募集が実現できます。ECHOESについてさらに詳しく知りたい人は、以下のリンク先をご参照ください。

【3STEP】大家さんが直接契約を成功させる3つのポイント

賃貸物件の直接契約を成功させるためには、しっかりとした準備と体制づくりが欠かせません。大家さんが直接契約を成功させるための、3つの重要なポイントを解説します。

1. 管理体制を整える

入居者との直接契約を円滑に進めるためには、まず確実な家賃収集の仕組みを整えることが重要です。口座振替やクレジットカード決済など、入居者が支払いやすい方法を用意しましょう。

また、水回りのトラブルや設備の故障など、予期せぬ事態に備えて24時間対応可能なサポートサービスとの提携も検討することをおすすめします。

2. 信頼できる入居者を見つける

入居者募集には、X・InstagramなどのSNSを活用する方法が効果的です。ショート動画や写真や文章の投稿で物件の魅力を簡潔に伝えることで、より多くの潜在的な入居者にアプローチできます。

また、ECHOESのような直接募集サービスを利用し、大手ポータルサイトへ直接掲載するのも良いでしょう。ECHOESは、月額3,300円（1部屋あたり）で複数の大手ポータルサイトへの掲載が可能。プロの写真撮影や間取り図作成も依頼できます。

また、入居希望者の審査では、保証人や収入証明書の確認を徹底し、安定した賃貸経営を目指すことも忘れてはなりません。

3. 契約書を弁護士や司法書士に確認してもらう

賃貸借契約書は、将来のトラブルを防ぐ重要な書類です。自分で作成した契約書は、弁護士や司法書士などの専門家に確認してもらうことをおすすめします。

専門家のチェックを受けることで、見落としがちな法的リスクを事前に回避でき、安心して契約を進められるでしょう。

直接契約に適した投資物件の特徴

直接契約を検討する際は、物件選びが成功の重要な鍵となります。特に、築年数の浅い物件や人気エリアに立地する物件は、入居希望者からの問い合わせが多く期待できます。そのため、慣れない直接募集を行う際はおすすめです。

さらに、ファミリー向けの物件も、直接入居者を募集したい大家さんにはおすすめです。子育て世帯は、子どもの学校や環境への配慮から、長期間の居住を希望する傾向にあります。そのため、頻繁な入居者募集や契約事務の負担を軽減できる可能性が高いでしょう。

直接契約が向いている大家さんの特徴

賃貸物件の直接契約は、不動産投資の経験と時間的余裕がある大家さんに向いています。すでに賃貸物件の運営経験がある大家さんは、物件管理やキャッシュフローの流れを理解しているため、直接契約のリスクと機会を適切に判断できるでしょう。物件の種類を問わず、これまでの経験を活かせます。

また、時間的な余裕があり、入居者対応に積極的に関われることも重要なポイントです。入居希望者からの問い合わせ対応や内見の案内など、様々な場面で大家さん自身の関与が必要となります。

大家さんが直接契約する際によくある質問（FAQ）

直接契約による賃貸経営では、さまざまな疑問や不安が生じるでしょう。ここでは、大家さんからよく寄せられる質問とその対応策について解説します。

1. 直接契約でトラブルが起こった場合、どこに相談すればいい？

賃貸トラブルが発生した際は、賃貸問題を専門とする弁護士や司法書士への相談がおすすめです。また、各都道府県の消費生活センターや住宅相談窓口でも、賃貸トラブルに関する無料相談を受け付けています。専門家のアドバイスを受けることで、適切な解決策を見出せるでしょう。

2. 家賃滞納が発生した場合の対応方法は？

家賃滞納への対応は、早期発見・早期対応が何より重要です。まずは入居者に電話や訪問で状況を確認し、支払い計画を立てることから始めましょう。

改善が見られない場合は、内容証明郵便で支払いを催促し、最終的には法的措置も視野に入れる必要があります。このような段階的な対応手順を、あらかじめ想定のうえ準備しておくことが大切です。

3. 賃貸管理会社を利用せずに管理する方法でおすすめは？

効率的な物件管理には、クラウド型の賃貸管理ツールの活用がおすすめです。これらのツールを使用することで家賃の請求から入金確認、契約書類の管理まで一元的に管理できます。また、入居者とのコミュニケーションツールとしても活用でき、修繕依頼や各種通知の配信なども効率的に行えるようになるでしょう。

まとめ：ECHOESを利用して直接入居者を募集しましょう

これまで解説してきたように、賃貸物件の直接契約は決して不可能ではありません。確かに入居者とのトラブル対応や契約書の作成など、注意すべき点はあります。しかし、適切なツールやサービスを使えば、これらの課題は十分にクリアできるでしょう。

株式会社SIREが提供する物件掲載支援サービス「ECHOES」は、1部屋あたり月額3,300円で、大手ポータルサイトへの掲載ができ、プロによる写真撮影や間取り図の作成まで依頼できます。

物件の反響状況もすぐに確認できるので、募集条件の見直しもスムーズです。また「オーナーが借主負担分の仲介手数料を自分で負担することで借主の負担を軽減してあげる」など自由な設定が可能です。ぜひECHOESを使って、新しい賃貸経営にチャレンジしてみてはいかがでしょうか？