大家が入居者と直接契約することで起こる7つのトラブル！節約できる費用も紹介

「仲介手数料や管理費などコストが意外とかさむことに不安を感じる」

「大家と入居者の直接契約の場合、家賃滞納の対応は自分でやるの？」

「大家が直接契約でトラブルなく賃貸経営を安定させるためには？」

このような不安や疑問を感じている大家さんは、多いのではないでしょうか。実際、直接契約にはコスト削減のメリットがある一方で、トラブル対応や募集活動も自分で行うため負担に感じることもあるでしょう。

この記事では、大家と入居者が直接契約する際に起こりやすい7つのトラブルとその背景、対策を詳しく解説します。「費用を抑えながら安定した賃貸経営を実現したい」と考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

大家と入居者が直接契約する際に起こりやすい7つのトラブル

大家と入居者が直接契約を結ぶ場合、仲介会社を通さないことで費用面のメリットは得られますが、その分トラブルへの備えが重要です。契約の不備や対応の遅れなど、思わぬ問題が起こるケースもあります。ここでは、直接契約の場面で大家が注意すべき7つの典型的なトラブルについて解説します。

1. 契約内容の認識違い

入居者と直接契約をする際、契約書の内容が曖昧だったり、条件が口約束のままになっていたりすると、トラブルの原因になります。特に注意が必要なのは「そんな説明は受けていない」「言った言わない」のような認識の食い違いです。

仲介会社を通さずに大家と入居者が直接契約する場合、宅建業者が行う重要事項説明が不要となるため、責任はすべて大家にかかってきます。たとえば、原状回復の範囲や退去時の費用精算ルールなどを事前に共有していなければ、退去時の金銭トラブルに発展するおそれがあります。

トラブルを防ぐために、条件を明確に記載した契約書を作成しましょう。大家と入居者の双方が合意した証拠として署名・捺印を行い、控えを保管しておくことが重要です。

2. 家賃滞納への対応遅れによる損失

直接契約の場合、家賃の入金確認や滞納時の対応は、すべて大家自身が行うことになります。管理会社を介さないため、支払いの遅れにすぐ気づけず、対応が遅れてしまうケースもあるでしょう。

特に保証会社を利用していない場合、未払い分の回収や交渉も自力で行わなければならず、実務負担が大きくなります。また、催促の連絡をためらう心理的ハードルもあり、結果として対応が後手に回り、損失が拡大してしまうこともあります。

トラブルを未然に防ぐためには、支払期日や遅延時の対応ルールを事前に決めておくことが大切です。契約書に記載するだけでなく、入居時に借主へ口頭だけでなく書面でも説明し、あらかじめ共通認識を持っておくことで、対応しやすくなります。

3. 責任範囲の曖昧さによる修繕費の負担

修繕に関する責任範囲が明確でないと、入居者とのトラブルの原因になります。たとえば、水回りの故障やエアコンの不具合などが発生した際「貸主が直すのか」「借主負担か」といった点で認識が食い違うと、対立に発展する可能性があります。

特に経年劣化によるトラブルは判断が難しく、契約書に明記していない場合、曖昧なまま交渉がこじれることもあるでしょう。また、借主が不具合の連絡をためらい、修繕対応が遅れて損害が広がる場合もあります。

こうしたリスクを避けるには、契約書に修繕の区分や対応の流れを記載しておくことが大切です。トラブルが起きていない平常時から、借主とスムーズなコミュニケーションを取れる関係性を築いておけば、トラブル発生時の対応も行いやすくなります。

4. 敷金精算時の金銭トラブル

退去時の敷金精算は、入居者との間でトラブルが発生しやすい場面の1つです。大家と入居者の直接契約の場合、敷金の扱いや原状回復の範囲について入居者が請求内容に納得できず、トラブルに発展する可能性があります。

たとえば「この傷は通常使用の範囲内だ」「壁紙の貼替え費用は高すぎる」など、費用の妥当性について借主が納得しないケースが代表的です。大家がガイドライン（国交省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン等）を理解していないと、経年劣化や通常使用による損耗まで費用請求してしまうおそれがあります。修繕内容や負担区分を把握していない場合、請求内容に疑問を持たれ「不当請求ではないか」と苦情を受ける可能性もあるでしょう。

写真や入居時の記録が残っていないと、費用請求の根拠を示せず、精算交渉が長期化するリスクもあります。トラブルを防ぐには、入居時と退去時に状態を写真で記録し、費用負担の基準を事前に契約書へ明記しておくことが重要です。

5. 入居者同士や近隣住民とのトラブルに巻き込まれる

物件内外で発生するクレームや、人間関係のトラブルにも大家自身が対応しなければなりません。管理会社がいないため、ゴミ出しのマナー違反や深夜の騒音など生活上のトラブルが発生すると、クレームがすべて大家へ直接寄せられます。

近隣住民からの苦情が重なると、入居者の満足度が下がり、退去リスクが高まることもあります。こうした状況に適切に対応できなければ、物件の評判が悪化し、空室や再募集にも悪影響を及ぼすでしょう。

トラブル発生時には感情的にならず、冷静かつ公平に対応することが求められます。あらかじめルールを文書で明記しておき、トラブルが起きた際はそのルールに沿って対処し、やりとりの履歴を残すようにしましょう。

6. 入居者属性の見極めミスによるトラブル

大家と入居者の直接契約では、入居者の募集から審査までを大家自身が行うため、入居希望者の見極めが不十分なまま契約してしまうリスクがあります。特に審査基準が明確でなかったり、書類確認や面談が形式的だったりすると、トラブルを起こしやすい入居者を受け入れてしまうリスクが高まるでしょう。

たとえば家賃の支払い能力が十分でない方や、過去に近隣トラブルを起こした経験がある方を見抜けないまま契約してしまうケースもあります。一度問題が発生すると、対応に多くの時間と労力を要するのが実情です。

こうしたリスクを回避するためには、収入証明や緊急連絡先の確認に加え、面談時の受け答えや態度など、人柄を含めて総合的に判断することが大切です。審査に不安がある場合は保証会社の利用を前提とした契約を検討してみましょう。入居者の信用審査や家賃滞納への備えができるため、トラブルリスクの軽減につながります。

7. 法的手続きへの対応不足による長期化

トラブルが深刻化した際、契約解除や強制退去といった法的手続きが必要な場合もありますが、直接契約ではこうした対応もすべて大家自身で行う必要があります。内容証明の送付や訴訟の準備など、法律に則った手順での対応が必要です。

知識や経験が不足していると対応が遅れたり、法的に不利な立場に立たされたりする可能性もあります。精神的な負担も大きく、長期化すればするほど賃料収入の損失や物件の空室リスクも高まります。

こうしたリスクを最小限に抑えるには、自分で宅建業法や借地借家法などの基礎知識を身につけておくか、弁護士や専門家に相談できる体制を整えておくことが重要です。

大家が直接契約で節約できる費用

自主管理を選ぶことで、仲介会社や管理会社に支払っていた費用を削減できます。特に、初期費用や毎月の固定費にかかる支出を見直すことで、収益性の改善が見込めます。ここでは、大家が直接契約を選択することで削減できる費用項目について見ていきましょう。

1. 仲介手数料

不動産会社を通さずに入居者と直接契約を結ぶことで、仲介手数料を削減することが可能です。通常、仲介会社を通す場合は貸主・借主あわせて家賃の1ヶ月分を上限とした手数料が発生しますが、直接契約ではその支払いは必要ありません。

大家自身が募集から契約締結まで対応する必要がありますが、コストを抑える手段としては有効であり、収支の改善にもつながります。特に複数の物件を保有している方にとっては、大きな効果が見込めるでしょう。費用をかけるべき部分と、抑えるべき部分の見極めが重要です。

2. 管理委託費

賃貸管理会社に管理を委託する場合、家賃の5〜10％程度が毎月の管理委託費として発生します。たとえば、月額家賃8万円の物件であれば、管理委託費は4〜8千円となり、年間で5〜10万円近くの出費になる計算です。

直接契約と自主管理を組み合わせることで、管理委託費を削減できます。もちろん、入居者対応や家賃回収、設備の点検などの業務を自分で担う必要がありますが、しっかりと仕組みを整えれば十分対応可能です。

近年は、自主管理をサポートするITサービスも充実しており、効率化によって管理負担を抑えられます。管理費をカットすることで手残りが増え、賃貸経営の収支を安定させる手段となります。

3. 広告料や掲載費

入居者募集を仲介会社や管理会社に依頼する場合、広告掲載に伴う費用が発生するのが一般的です。ポータルサイトへの掲載料に加えて、物件を積極的に紹介してもらう目的で「広告料（AD）を設定することがあります。

広告料とは仲介業者の営業活動を促進するための費用で、家賃の1〜2ヶ月分を支払うケースもあります。広告料の宅建業法上における扱いは「新聞広告などの宣伝費」と同様で、実費負担に近い概念としての位置付けです。

広告費は募集のたびに発生するため、長期的に見ると大きな負担になります。自主管理で直接契約を行う場合、こうした広告関連費用を抑えることが可能です。そこでおすすめなのが、SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトへ一括で掲載でき、オーナー自身が物件の見せ方をコントロールできる「ECHOES（エコーズ）」の活用です。

反響データの分析機能もあり、効果的な空室対策として活用されています。広告コストを抑えつつ、入居者募集の質とスピードを両立させたい大家にとって、強い味方となるでしょう。

4. 再契約や更新時の事務手数料

賃貸契約の更新や再契約を行う際には、更新料や事務手数料といった名目で費用が発生することがあります。管理会社や仲介会社に依頼している場合、その手続きを代行する対価として、1万円前後もしくは家賃1ヶ月分程度の費用を請求されるのが一般的です。

一方、大家が自主管理で直接契約を行えば、これらの手数料を削減することが可能です。再契約時の書類作成やスケジュール管理は、自ら行う必要がありますが、支出を抑えられるのは大きなメリットでしょう。

特に「更新料を請求するか」や「定期借家契約にするか」などは、契約設計次第で柔軟に設定可能です。あらかじめ運用ルールを明確にしておけば、入居者とのトラブルの防止にもつながります。

直接契約での空室を防ぐためにECHOESで集客力を強化しよう

直接契約で賃貸経営を行う場合、入居者募集や掲載対応もすべて大家自身の仕事となります。反響が少ないと空室が長引き、収益にも直結します。そこで有効なのが、ECHOESのような集客支援ツールの活用です。

ECHOESを活用すれば、SUUMO・HOME'S・at homeなど複数の大手ポータルサイトに一括掲載できます。宅建業の免許がなくても、オーナー自身が直接操作できるため、迅速かつ確実に情報を届けられる点がメリットです。

また、反響改善アナライザーで閲覧数や内見数をもとに改善点を把握できるため、感覚ではなくデータに基づいた募集改善ができます。写真やコメントなどもオーナー自身で編集できるため、物件の魅力をオーナーの言葉でアピールできるのも特長です。

広告費や管理委託費を抑えつつ、安定的に空室対策を進めたい大家にとって、ECHOESはぜひおすすめしたいサービスです。成約につながる集客力を高めたい方は、ECHOESの活用を検討してみてください。

まとめ：大家と入居者の直接契約でもトラブルを防ぎながら安定経営を目指そう

入居者との直接契約による賃貸経営は、仲介手数料や管理委託費を抑えられる一方で、トラブルや実務負担も増える側面があります。安定した経営を続けるためには、契約書の整備やルールの共有といった事前準備に加え、入居者募集の工夫も欠かせません。

空室対策で頼りになるのが、ECHOESのような物件掲載支援ツールです。SUUMOやHOME'Sなど複数の大手ポータルサイトに一括掲載が可能です。反響状況をデータで見える化できるため、反響が少ない原因（写真の少なさ・情報の不足など）も自動で分析し対策できるのもECHOESの魅力の1つです。

自主管理でも効率的に空室対策を進めたい方にとって、ECHOESは将来的な安定収入を目指すために、有効な手段となるでしょう。長期的な資産形成を見据えた第一歩として、ぜひECHOESの導入をご検討ください。