戸建てで賃貸経営を行うメリット5選デメリット3選！成功へのポイントも5つ紹介

「戸建ての賃貸経営に興味があるけど、本当に儲かるのか不安」

「アパート経営と比べて、戸建ての賃貸経営のメリット・デメリットが気になる」

「空室リスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営を実現したい？」

「賃貸経営」と聞くと、アパートやマンションを思い浮かべる方が多いでしょう。しかし戸建ての賃貸には、広いターゲット層を獲得しやすい点や入居者の定着率が高いなど、独自のメリットがあります。この記事では、戸建ての賃貸経営のメリットとデメリット、そして成功のために意識すべきポイントを解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

戸建ての賃貸経営を行う際の3つの方法

戸建てで賃貸経営を始めるには、物件の取得方法によって初期費用やリスクが異なります。それぞれ特徴が異なるので、ご自身の目的や予算に合わせた選択ができるように、各方法の特徴を見ていきましょう。

1. 新築戸建てを建てて貸し出す

新築戸建てを建てる場合、土地を所有していない方は購入費が加わるため、初期投資が大きくなります。しかし、企画段階から間取りや設備を自由に決められるため、ファミリー層向けの広いリビングや庭付きプランなど、ニーズに合わせた設計が可能です。

周辺エリアの需要を分析した上で設計すれば、入居希望者にとって魅力的な物件となり、長期の安定運用が期待できます。

ただし新築戸建ては、3つの方法の中で最も初期費用の負担が大きい点には注意が必要です。将来的な家賃収入とのバランスを見極め、返済計画や建築期間も考慮した慎重な検討が求められます。

また完成までに時間がかかるため、短期で利益を得たい場合には向いていません。一方で、新築は早期の設備トラブルが少なく、修繕費の予測が立てやすいメリットもあります。

2. 中古戸建てを購入して貸し出す

中古戸建ての購入は、新築より物件価格を抑えられる反面、老朽化の程度によってはリフォーム費用が発生します。事前に建物状態や設備の劣化状況を詳細に調査することで、想定外の出費を避けられます。中古物件は価格面で魅力があり、場所によっては土地付きでも購入費用を比較的抑えられるケースも多いでしょう。

ただし、築年数が古い物件は入居希望者に避けられる可能性もあるため、事前の調査が不可欠です。また、物件の立地や周辺環境がターゲットとなる入居者のニーズに合っているかどうかもチェックしておきましょう。適切なリフォームや設備更新を行えば、快適な住まいとして十分な需要を獲得できます。

中古は費用対効果を考慮した改装と、賃貸需要の高いエリア選定により、安定収入を見込める選択肢と言えます。物件選びの際は、不動産会社のアドバイスを参考に、周辺の家賃相場やターゲット層のニーズを把握することが重要です。

3. 持ち家を貸し出す

相続や転勤などで所有している家があれば、比較的手軽に賃貸経営を始められます。新たに物件を購入する必要がないため、初期費用の負担が少ない点が魅力です。ただし、将来また自分が住む予定がある場合は契約形態に注意が必要です。

普通賃貸借契約では、借主が長期間居住する可能性があり、戻りたいときにすぐ退去を求めるのが難しくなります。転勤が期間限定の場合は定期借家契約も選択肢となりますが、ファミリー層は長期居住を望むため、入居者が見つかりにくくなる可能性があります。

また、築年数や間取りの状態によっては、貸し出す前に改修が必要です。持ち家で初期費用が抑えられるからといって管理にかけるコストを軽視すると、収支バランスが崩れる恐れがあるため、計画的な運用が求められます。

戸建ての賃貸経営を行う5つのメリット

戸建ての賃貸の魅力は、アパートやマンションにはない長期安定性や柔軟な活用法にあります。部屋数や専有面積の広さからファミリー層の需要を取り込みやすいだけではなく、庭を確保しやすく隣戸との距離もあるため、ペットを飼いやすい点も大きなメリットです。ここでは、戸建ての賃貸経営を行う5つのメリットを紹介します。

1. 長期的な安定した収入が見込める

戸建ては主にファミリー層が入居するため、子どもの通学環境や生活圏の変更を避けたいという理由から、転居頻度が低い傾向にあります。マンションやアパートに比べて部屋数が多く敷地も広い傾向があるため、ペット飼育希望者など騒音やにおい、運動スペースなどに配慮した住環境を求める方のニーズにも応えやすく、入居者の定着率向上につながるでしょう。

また、戸建ての賃貸は供給数が限られているため、集合住宅よりも競合が少なく、入居者が見つかりやすい面もあります。一度入居が決まれば長期契約が見込めるため、安定した家賃収入を確保しやすい点が大きな魅力です。

2. 比較的少額の初期投資で始められる

戸建ての賃貸は、1棟アパートのような大規模投資が不要です。狭小地や変形地でも建築の自由度が高く、効率的な土地活用が可能です。新興住宅地のように、もともと宅地ではなかった土地（畑や山など）を開発・区画整理して誕生したエリアではなくても、小規模な戸建てなら十分に建築できるケースが多いでしょう。すでに所有している土地を活用すれば、さらなるコスト削減も期待できます。

戸建て経営は一棟アパートやマンションほどの複数戸数の建物を建てるための大きな土地を必要としないため、敷地形状に合わせた設計で初期投資を抑えながら賃貸運用を始められるのがメリットです。投資リスクを抑えたい方にとって、参入障壁が低いといえるでしょう。

3. 出口戦略の選択肢が多い

戸建ては独立した一棟建物のため、将来的な売却や自己使用など、柔軟な出口戦略が取れます。長期居住の入居者が愛着を持ち、購入を希望するケースもあるでしょう。また、家族構成の変化に合わせて自ら住み替えたり、相続時に分割しやすかったりと、将来の選択肢が広がります。

集合住宅の場合は区分所有や管理組合の承認などが必要になるケースもありますが、戸建ては1棟1戸で所有者が単独のため、売買手続きが比較的シンプルになりやすいといえます。ただし、土地と建物の状況や権利関係によっては複雑化する可能性もあるため、事前の調査が重要です。将来的にまとまった資金が必要になった場合も、物件ごと売却することで資金化しやすいというメリットがあります。複数の選択肢を持てることで、長期的かつ柔軟な収益計画が立てられるでしょう。

4. 入居者による自主管理になるため手間が少ない

戸建ての賃貸では建物全体を借主に貸し出すため、敷地内の草刈りやゴミ出しなどは入居者が行うのが一般的です。アパートやマンションでは共用部分の清掃や設備管理が必要ですが、戸建てではそうした手間やコスト負担が省けます。

独立した建物であるため、上下左右の住戸が密接する集合住宅に比べて騒音トラブルは起こりにくい傾向がありますが、近隣状況によっては注意が必要です。また、戸建てには共用部分がないため、アパートやマンションで発生する管理費用や共用部清掃のコストを負担する必要がありません。敷地内の草刈りやゴミ出しは入居者が行うケースが多く、オーナーの管理負担も軽減しやすい点が大きなメリットといえます。

5. 立地の影響を受けにくい

戸建ては駅から離れた場所や郊外でも、ファミリー層を中心に需要が見込めるでしょう。アパートの建築に適さない狭小地や変形地でも、戸建てなら柔軟に建築プランを組めるため、候補地の幅が広がる点が魅力です。

複数戸を配置する必要がないため、土地形状を活かした設計がしやすく、結果的に賃貸経営の選択肢を増やすことにつながります。

駅近を求める単身者向け物件とターゲット層が重ならないため、差別化しやすい点も魅力です。「静かな環境で暮らしたい」という世帯のニーズを取り込める戸建ては、駅徒歩圏内でなくても選択肢になる柔軟さを持ちます。

戸建ての賃貸経営をする3つのデメリット

戸建ての賃貸は安定性や差別化のメリットがある一方で、デメリットも存在します。特に築古戸建ての場合、不動産会社に積極的に客付けしてもらえないケースがあります。ここでは、持続可能な経営をするために、3つのデメリットを見ていきましょう。

1. 空室のリスクが大きく利回りが下がる傾向がある

集合住宅の場合、一部の部屋が空室でも他の入居世帯から家賃収入が得られるため、リスクを分散しやすいのが特徴です。一方で戸建ては1棟1戸のため、空室になれば収入がゼロになってしまい、利回り低下の影響がより顕著に表れます。

もちろん、どの形態でもローン返済や固定資産税などの費用は空室期間中も変わらずかかる点には留意しましょう。

また、戸建ては1戸しかないため、集合住宅のように他の部屋からの家賃収入で空室を補えず、退去が発生すると収益が一気に途絶えてしまうリスクがあります。空室期間を最小化するために、定期的なメンテナンスや魅力的な設備導入など、入居者満足度を高める工夫が重要です。

2. 定期借家契約にすると客付けが難しくなる

将来的に自分が住む可能性を残したい場合、定期借家契約を選ぶケースがあります。しかしファミリー層は、子どもの転校などを避けたいため、期限付き契約を敬遠する傾向があります。そのため、定期借家契約では入居者確保が難しくなる点がデメリットです。

再び自分が住む予定がある場合、長期居住を希望する入居者とのミスマッチが生じるリスクがあることを理解しておきましょう。定期借家契約にする場合は、契約期間の終了後には退去を求める可能性があることや、再契約ができない場合があることを入居希望者にしっかり伝えることが大切です。

3. 建物の劣化が早まることがある

戸建ては敷地管理も含めて基本的に入居者が担うため、居住者が日々の掃除や庭の手入れを怠ったり、設備を乱暴に扱ったりすると、建物や設備の劣化が早まるケースがあるでしょう。例えば、庭の手入れが行き届かず雑草が放置されると、虫の発生の原因となり、外壁などを傷める可能性もあります。

入居者が管理を怠って、想定以上の汚れや損傷が発生すると、退去時の修繕に多額の費用や時間を要するケースがあります。原状回復費用は、居住者の故意・過失部分を負担してもらうことが基本です。しかし、オーナーが負担すべき部分が増えたり、次の入居者募集を開始できるまでに時間がかかると、その分だけ空室期間が長引く恐れがあります。

特に築古戸建ての場合、不動産会社になかなか客付けしてもらえず、空室期間が長引いてしまうケースがあります。しかし近年では、不動産会社を介さずにオーナー自身が大手ポータルサイトへ物件の掲載を依頼できるサービスが登場しているため、このような課題を解決できるでしょう。

ECHOESを利用すれば、自身で大手ポータルサイトに確実に掲載でき、写真や説明文をオーナーの意図どおりに作成・更新できる点が大きな魅力です。SUUMO等の大手ポータルサイトには様々なニーズの入居希望者が集まります。不動産会社がなかなか掲載したがらない築古戸建は競合物件が少なく逆に需要が高いケースも多く、築古物件でも最短翌日に申込が入るほどの成果が出ています。定期的な状況確認や、契約時の適切なメンテナンス方法の案内によりリスク軽減が可能です。

戸建ての賃貸経営を成功させる5つのポイント

戸建ての賃貸をより安定的かつ収益性高く運用するには、市場調査や信頼できるパートナー選びなど、重要なポイントがあります。アパート経営とは異なる戸建て特有の注意点も踏まえ、ここでは5つの成功ポイントを紹介します。これらを実践することで、空室期間の短縮や安定した家賃収入につながるでしょう。

1. 家賃相場を把握してターゲット層を明確にする

周辺エリアの賃貸ニーズや家賃相場を調査し、物件のターゲット層を明確にすることが重要です。ファミリー向けであれば、使いやすい収納スペースや広いキッチンに加えて「ペットを飼育可能にする」などが効果的です。学区やスーパーの有無といった地域特性も確認し、物件の利便性をアピールしましょう。

家賃設定は、周辺物件の賃料を踏まえ、適正な価格にすることが大切です。高すぎると入居者が集まりにくく、低すぎると利回り悪化につながります。まずは相場を把握し、需要の高いターゲット層を定め、ニーズに合った設備や間取りを提供することで選ばれる物件になります。

2. 綿密な収支計画を立てる

戸建ての賃貸で安定的な利益を目指すには、初期費用とランニングコスト、そして空室期間を想定した収支計画が不可欠です。土地・建物の取得費に加え、ローン返済計画や固定資産税などの税負担も考慮しましょう。

空室発生時の収入減少を想定し、余裕を持ったシミュレーションを行うことで、経済状況や金利変動にも対応できます。表面的な利回りだけではなく、実質的な手残り収入を具体的に試算し、複数のシナリオを検討することでリスク対策となります。

3. 信頼できるパートナーを選ぶ

戸建ての賃貸経営では不動産管理会社をはじめ、建築会社や税理士、リフォーム会社などさまざまなパートナーとの連携が必要です。入居者募集や契約手続き、クレーム対応を任せる管理会社は、戸建て物件の管理実績が豊富で料金体系が明確な業者を選ぶことが重要です。

木造建築の減価償却など戸建て投資に詳しい税理士は、適切な節税と正確な申告をサポートしてくれます。リフォーム会社は設備提案や空室対策に役立ち、費用対効果の高い提案ができるかがポイントです。

4. 家賃設定で入居率を高める

周辺の賃貸市場を踏まえつつ、物件の価値をアピールできる適切な家賃設定が重要です。単に家賃を下げるのではなく、設備の充実度やペット可などの付加価値を提供することで差別化を図りましょう。初期費用を抑える工夫として敷金・礼金の調整も有効です。

ECHOESを活用すれば、複数のポータルサイトに一括掲載できるうえ、掲載後の反響データ（閲覧数・問い合わせ件数・内見数など）や募集の問題点を可視化することができます。

これにより「思ったより反響が少ない」といった際も、家賃や写真、募集条件を柔軟に見直すことが可能に。入居希望者の目を引く広告作りが、空室期間の短縮と収益性の向上につながります。

5. 内見対応を柔軟にする

戸建ての賃貸では退去前の内見が難しいケースもありますが、可能な限り柔軟に対応することで早期成約につながります。ファミリー層は住まい選びに時間をかける傾向があり、退去予告から内見許可までのタイミングを工夫することが大切です。

契約書の特約として、入居中の内見協力について明記しておけば、空室期間を短縮できる可能性が高まります。内見が難しい場合は、質の高い写真や動画で室内状況を詳細に伝える工夫も効果的です。入居希望者が複数物件を比較検討する際にも、充実した事前情報があれば早期の意思決定につながるでしょう。

まとめ：戸建ての賃貸経営はECHOESを活用して収益の最大化を目指そう

戸建ての賃貸はアパートなどと比較して入居者の定着率が高く、物件管理の手間が少ないなど独自のメリットがあります。一方で、空室リスクや客付けの難しさに対応するには、以下のようなポイントを意識することが大切です。

• 家賃相場を把握してターゲット層を明確にする
• 綿密な収支計画を立てる
• 信頼できるパートナーを選ぶ
• 家賃設定で入居率を高める
• 内見対応を柔軟にする

さらに、ECHOESを活用すれば、複数のポータルサイトへの一括掲載によって築古物件でも効率的に入居者を募集でき、掲載後の反響データを確認して家賃や写真、募集条件を見直せます。上記のポイントを踏まえながら運用を進めれば、戸建ての賃貸経営で安定した収入を得つつ、資産価値を高めることが期待できるでしょう。